20万人口与40万平方米以上的商业经营面积，人均商业面积2平方米以上，这是惠阳商业地产面临的消费内需不足、商业地产超前开发的现实。虽然惠阳有着中海壳牌、LNG发电厂、和记黄埔惠州港等一系列经济利好，但是，商业地产一经开发便面临着经营的现实问题，惠阳经济利好的预期效应与商业地产的现实经营，存在着一定时间差。

    惠阳商业地产如何解决这个“经济利好预期”与“商业地产现实经营”的“时间差”？其实，惠阳商业地产开发是一个城市开发区商业地产必须超前开发的普遍问题，深圳的宝安中心区、龙岗中心城，以及惠州江北中心区等新开发区都正在经历着同样的问题。原则上讲，惠阳商业地产只存在着上述“时间差”的问题，不存在是否开发过量的问题，解决了这个“时间差”，惠阳商业地产就可以变被动为主动，惠阳商铺就会真正成为潜力无限的“原始股”。

    惠阳商业地产开发超前、人气不足

    惠阳城市商圈主要由老城区商业和新中心区商业组成，惠阳新增商业地产项目主要集中在新中心区，围绕着惠阳市政广场、区政府、大剧院，商业地产出现井喷现象。都市广场、明珠广场、隆基天地广场、锦江国际、世贸广场等住宅、写字楼的商业裙楼，几乎都规划有上万平方米的商业，有的超过5万平方米。中心区新增商业地产项目商业总供应量达18万平方米以上，开发量大、推广期集中，在人气不足的情况下，无疑都面临着市场定位和招商等问题，目前除都市广场引进人人乐外，其余项目尚没有推出明确的市场定位。

    新中心区的商业首先面临着现实人口基础和人气不足的问题，目前惠阳城区常住人口约20万，而新开发的住宅、写字楼等均以投资为主，自住的只占少数。有资料表明，2006年深圳客户在惠阳购房交易量占惠阳区商品房交易量的57％，有些楼盘甚至超过80％是深圳投资客，深圳客户成为2006年惠阳楼市主力消费群。而惠阳老城区、新中心区商业总规模将超过40万平方米，人均商业面积超过2平方米；人口消费量与商业总量出现巨大的反差。同时由于商业地产项目集中开发建设，造成短期内供应量较大，项目的定位和招商并有效经营渡过培育期，成为惠阳新中心区商业项目亟须解决的问题。

     商业地产如何实施超前开发

    惠阳商业地产超前开发具有典型性，这个问题目前在深圳的宝安中心区、龙岗中心城，以及惠州的江北中心区都正在或曾经经历着。

    他山之石，可以攻玉。以上三个开发区商业地产开发模式和经验，惠阳商业地产开发值得借鉴。

    一、开发商持有商业物业培育市场的模式。

    一座城市的中心区必然是最具备可持续发展潜力的区域，也是实力商家看好的区域，对于城市中心区商业物业，在项目保证产权完整的情况下，引进主力店持有式经营，通过优惠租金，与品牌实力的主力商家共同渡过开发区漫长的市场培育期，如龙岗中心城新亚洲花园引进岁宝百货，惠州江北丽日开发商自营丽日百货等等，通过完整持有商业物业，从而规避了商场产权分离、市场消费需求不足形势下的经营风险。

    二、“主力店＋街区、辅营区”的模式。

    将物业整体规划为集中式大卖场＋街区形式，对于集中式商场引进主力店只租不售，销售产权独立的街区套现，也可以将主力店引进商场的二层以上，将商场一层商铺作为主力店的辅营区销售；通过引进品牌主力实力商家，提升项目商业价值，并使街区价值达到最大化。这种开发模式既联手主力商家渡过培育期，又达到了套现目的，将经营和销售风险降低到最小。如龙岗中心城的龙盈泰商业中心引进天虹、国美等主力店，销售首层商场的街铺和场内商铺取得了成功。

    三、“次主力店＋街区”和纯街区模式。

    由于开发区人气不足，集中式商业套现的难度较大，因而一些发展商在商业规划中尽可能避免规划大宗集中式商场，而规划面积有限的次主力店与街区组合，甚至规划纯粹的可销售的商业街，以达到迅速套现的目的。比如宝安中心区开发前期，几乎所有的住宅项目都采取了逢街划铺的策略，实现街铺面积最大化，由于街铺市场认同度较高，从而达到安全套现的目标。

    四、专业市场模式。

    专业市场定位能够有效回避开发区人气不足，立足开发区良好的交通条件，通过扩大商圈半径，保证市场的经营。如龙岗中心城集银皮革市场，立足龙岗皮革工业基础，定位于皮革原材料市场，获得了招商、销售的成功。专业市场需要实施强势定位，如惠州电子城立足惠州强势的电子产业，惠州义乌小商品城填补了惠州小商品市场的空白等，而惠阳目前推广的专业市场，其定位缺乏产业和消费市场基础，市场认同度不高。

    五、包租十年模式。

    引进百货超市等主力店，将商场分割成面积、总值较小的“蚂蚁铺”，是商业地产套现的一种较普遍的方式。这种开放式大卖场经营，业主根本在卖场中找不到自己的商铺，被称为“虚拟产权式商铺”。由于蚂蚁铺总值低，市场投资层面大，加上所谓十年包租的“稳定性回报”，有利于开发商融资套现，但是受消费需求不足影响，只有少数凭借地利条件和商家实力的商场能够顺利经营，多数商场有的关门倒闭，有的经营状况不佳，在商家不能支付发展商租金、发展商不能支付小业主回报的情况下，就会引发一定的社会问题，虽然发展商短期内达到了融资目标，但后期经营又使其付出了昂贵的包租回报代价，承受了巨大的包租回报风险。

    强势经济引擎催生商铺原始股

    与十年前惠阳出现房地产虚热不同的是，这次房地产大开发的背后是惠阳经济发展及众多实实在在的利好产业的带动。总投资450亿元的中海壳牌项目正式投产，并带动36个中下游项目及相关产业增值达725亿元；1200万吨炼油、LNG发电厂等大项目；和记黄埔入驻惠州港；汽车生产基地、电子产业发展等利好产业，对惠阳经济及房地产的推动将不可同日而语。因此，从惠阳产业经济远景看，惠阳商业地产不存在开发过量的问题，而是需要多长市场培育期的问题。

    惠阳目前商铺均价每平方米不过一万元左右，是实实在在的商铺原始股。从长远来看，其高成长空间足以填补及时回报率。如宝安中心区商铺刚开发时均价约2.5万元每平方米，目前均价已突破5万元每平方米。

    投资商铺的回报，一看租金及时收益回报，二看价格的成长空间；对于开发区的商铺，高成长收益远远大于及时租金回报收益。伴随着惠阳产业经济的如日中天，惠阳商铺正如一支潜力无限的“原始股”，不飞则已，一飞冲天。

特别提示

本报地产部与世方地产联手推出——

惠阳商业地产

咨询顾问服务

【本报讯】针对惠阳商业地产粗放式营销的现状，结合惠阳消费内需不足、商业地产超前开发的现实，本报地产部与深圳知名商铺代理机构世方商业地产顾问公司，针对惠阳商业地产开发商联手推出免费咨询顾问服务活动。

据了解，目前惠阳商业地产开发量高达20余万平方米，但商业地产除临街铺位之外，大型商城、商业综合体等在营销方面多有不足，有的定位市场基础消费不足，有的难以引进主力商家，有的销售模式风险较大，造成了惠阳住宅市场高歌猛进而商业地产市场停滞不前的现实。

为此，深圳特区报地产部与世方商业地产顾问机构，针对惠阳商业地产开发商联手推出惠阳商业地产免费咨询顾问服务，咨询顾问服务内容主要包括以下几个方面：

一、陪同调研考察深圳成功开发经营的社区和商业中心区的商业地产项目，以及各类专业市场项目，吸取深圳成功开发的商业地产模式和经验。

二、介绍讲解零售商业和专业市场的开发营销规律。

三、结合项目实际情况，为项目提供定位、招商和营销建议。

四、推介超市、百货、电器等各类主力店考察项目。

五、为项目提供媒体、看楼专车等整合推广策略。

六、获赠深圳特区报地产部和世方商业地产顾问机构相关商业地产研究资讯。

咨询顾问服务电话：0755—83518019。（宏雯）

相关链接

    两大要点支撑惠阳商业地产升温

    惠阳因中海壳牌而声名鹊起，总投资达450亿元的中海壳牌南海石化项目已在惠阳大亚湾正式投产，中海壳牌落户后，仅吸引关联产业目前总投资已达700亿元，包括1200万吨南海炼油在内的大亚湾石化区已初具规模。中海壳牌来了，LNG发电厂来了，和记黄埔来了，比亚迪来了……惠阳仿如一夜之间让人刮目相看。专家预计，未来8—10年，大亚湾将投入1100亿元的建设资金，大亚湾的目标是：5年打基础，10年上规模，15年基本建成现代滨海石化新城区。预计到2010年，该区将实现1000亿元的工业产值和500亿元的国内生产总值。

    惠阳区是惠州市的重要组团，与深圳版图的东部紧邻，由深圳龙岗驱车至惠阳仅有半小时的车程，深圳地铁三号线未来将延伸至惠阳城区淡水。

    正是惠阳经济未来无可限量的前景，加上距离深圳近，这两大要点支撑起惠阳近年迅速升温的楼市，深圳投资者纷纷涌向惠阳，成为惠阳楼市投资的主力军。随着惠阳住宅的大开发，商业地产也随之崛起，裕华广场、时代广场、都市广场、沃尔玛商城等一大批商业地产项目相继亮相。

    楼市快递

    中粮地产集团中心火爆招商

【本报讯】日前，友邦保险深圳有限公司正式签约中粮地产集团中心，租用中粮地产集团中心六楼整层，租赁期限为三年（三年租期结束后，再续租三年）。据中粮地产集团中心招商工作负责人介绍，自招商工作开展以来，在友邦保险之前，已有太平人寿等数十家国内外知名企业与中粮地产集团中心签署长期租赁合同。

    据介绍，保险、电子、国际贸易等行业的大批国内外知名企业纷纷选址中粮地产集团中心，除了看好深圳西岸未来巨大的国际化发展前景，中粮地产集团中心绝佳的地理位置，高档先进的设施与生态设计是最主要的原因。在名企的带动下，宝安和特区内一些发展性企业也纷纷选择中粮地产集团中心，以满足提高自身企业形象的强烈愿望。

    中粮地产集团中心由世界500强中粮地产倾力打造，投资约2亿元人民币，写字楼共二十一层，一、二层为配套商业，商业部分目前已有多家银行积极洽谈，二楼中高档西餐，已与一香港餐饮公司达成初步意向，目前双方正在进行平面设计阶段，相信不久的将来，随着中粮地产集团中心隆重入伙，中粮地产集团中心定会成为宝城区“领航商务地标”。（张云宇）