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  　广佛同城、广佛地铁开通、城市转型升级、三旧改造……在多重因素的推动下，佛山的商业地产进入了快速发展时期。

　　业界认为，目前佛山的商业地产正在起步，迎来巨大机遇与成长空间的同时，也面临着整体开发水平低下、投资开发模式存缺陷、同质化严重、商业中心规划零散等尴尬。

　　现状

　　供应量暴增高端商业空白

　　年初以来，房地产调控政策频频出台，住宅市场观望情绪不断堆积，一些开发商转而把目光瞄准了商业地产，甚至一些一线品牌开发商也纷纷高调涉足商业地产，如万科、绿地、凯德置业等。此外，零售业开放和人民币升值带来的长期利好，使得大多数有实力的房地产开发企业意识到商业物业对其企业现金流、品牌形象、国际资本市场评级等方面的价值所在。

　　广佛同城、广佛地铁开通、城市转型升级、三旧改造等多重因素集体发力，也催热了佛山的商业地产。“禅桂中心区现有集中式商业供应面积约有73万平方米；据不完全统计，预计未来2—3年内，禅桂商业面积新增供应将达70万-90万平方米，供应体量为目前已经经营商业中心总体量的两倍，市场继续扩充，催生多中心发展格局。”经纬地产市场调研部主任叶银芳说。

　　在新供应激增的背景下，有业内人士提醒，“其中超过5万平方米的商业中心有12个，以城市综合体商业项目为主。新生商业体规模有所增大，但仍走中档大众化路线，高端商业为目前佛山市场空白点，但同城背景下，广州对佛山高端消费的虹吸效应将愈加明显，本地高端商业需要更长的培育期。”

　　尴尬

　　先天不足后天失调

　　佛山商业地产目前正处在高速发展阶段，而几年前一些商业地产项目，特别是一些购物广场的惨淡经营表明它存在不少不足。

　　佛山多数开发企业并没有专业的商业开发经验，从而导致不少商业项目在招商、销售，甚至经营、管理中出现各种问题。比如体量大但区域商业氛围不够成熟，或是商业定位、规划、设计等方面存在硬伤。

　　佛山商业地产究竟犯了什么错？众多业内人士普遍认为，开发投资模式的不成熟是主要因素。

　整体开发水平低下

　　广佛地铁开通等利好因素，给佛山商业地产注入了一剂兴奋针，使其迎来了蓬勃发展的春天。但佛山的商业地产发展水平却并不让人乐观。经纬地产市场部李华宇认为，佛山商业地产尚处于起步阶段，市场上并没有很多的操作开发商，本土的开发商更是严重缺席。“现在虽然有新鸿基、保利等一线品牌商填补这方面的空白，但佛山还跳不出二、三线城市的思维。”

　　不少人士也反映，佛山商业地产开发水平不高还体现在人才缺乏上。“到目前为止，佛山地区商业地产项目的优秀从业人员极为缺乏，主要是从原来的南海广场、兴华商场等几家老字号的商业卖场中分离出来。”

　　开发模式存缺陷

　　目前的佛山本土商业地产开发大多是从住宅开发转型而来的，而住宅地产的操作模式是一种典型的短期盈利模式。

　　“本土多数商业地产的开发商把住宅地产的运作模式想当然地引进到商业地产领域。尽管商业要求的是长期经营，但是当商业要求的长期经营和地产运作的短期盈利结合在一起之后就产生了矛盾，商业地产开发商在这种二元角色的冲突中几乎百分之百地选择了地产，也就是说他们的目的很明确——卖商铺盈利，至于商店能开多久他就不关心了。”业内人士任先生表示。

　　同质化现象严重

　　资料显示，目前佛山商业地产的业态包括SHOPPINGMALL、综合体、商业街、写字楼、专业市场等，总体而言，各个业态的主题经营特色并不鲜明，定位不明确，营业重点重合明显，各个业态并没有充分发挥各自所长，反而是掉入了杂乱竞争的漩涡。

　　商业地产的市场机制终究要发挥其关键性的作用和威力的。大型商业设施大同小异，小型商业在经营定位上难以避免与大型商场冲突，错位经营理念还没有充分应用到商业实践中去，业态分布也不甚合理，同质竞争惨烈，给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。

　　区位劣势明显

　　一直以来，佛山以靠近一线城市广州为荣，特别是广佛地铁的开通，更是让不少商业地产项目满怀信心。“现在不少项目都高调打出轨道经济牌，如保利水城、百花总汇等地铁沿线的商业综合体，都以地铁将带来大量的客流为噱头。”一业内人士说。

　　不少专业人士亦表示，佛山区位太靠近广州，本身就存在消费群体严重外流的尴尬。广州商业发展的成熟度，佛山无可比拟，地铁开通以后，初期佛山市民很可能因为交通更方便而前往广州购物消费。而佛山商业经营项目对广州市民的吸引力，短时间内非常有限。

　　商业中心规划零散

　　此外，佛山的商业中心规划也被不少业内外人士诟病，“太分散，没有形成商业带，商圈聚集性不明显。”市民胡先生抱怨道，“逛完了这个商业中心，再到另外一个商业中心就得坐车，距离太远了，不比广州，逛完上下九，可以步行到北京路。”

　　南海新都会广场有限公司总经理潘建平对佛山商业中心规划总结为：“太多的特色，就是没有特色；太多的核心，就是没有核心。”

　 突破

　　转变经营理念和商家利益捆绑

　　相关资料数据显示，目前佛山人均商业面积大约是0.8平方米，而根据佛山政府的相关规划，未来的目标是人均商业面积达到1.7平方米。此外，佛山总人口比较多，但禅城、桂城只有几十万人，何况除了原有的商业广场外，现在商业地产项目暴增，激烈竞争的局面已经可以预见。如何在激烈的竞争中胜出？转变经营理念是出路。

　　只租不售

　　“不管地段有多好，商场、店铺的兴起，都需要一段较长时间的培育期，在这个培育期内，商场整体的经营管理、宣传推广极为重要。但是，不少商场开发商只是在商场店铺推出市场时，大力宣传，拿商场的地段大做文章。一旦店铺卖出去了，钱到手了，商场后期的经营就扔下不管了。”顺联国际购物中心有限公司策划部许跃表示。

　　许跃认为，要改变以上弊病，“只租不售”的经营方式可以奏效。只租不售首先令发展商在整体经营上遇到的阻力会比较小，对后续经营的统筹能力也更强。

　　业内人士分析指出，只租不售实际上就是将发展商和租户的利益进行捆绑，为了共同的利益，商家会积极配合发展商的活动，发展商也愿意积极搞活动。“但只租不售的经营方式对发展商的资金和实力的要求比较高。”

　　特色+高端

　　“人有多大胆，地有多大产”这个口号影响深远，一直被一些冒险家奉为经典。“但这种做法用在现在的商业地产项目开发上就会出大问题，对于商业地产项目而言，做好前期的规划至关重要。”经纬地产市场研究部主任叶银芳认为。

　　佛山商业地产项目“好的不多，不好的一大坨”，其中的主要原因就是没有做好项目的前期调研规划。一专业人士指出，“项目前期调研规划没有做好，产品就直接影响定位。在广佛同城的背景下，如果开发商的项目前期规划得好，完全可以开发出有特色、针对性更强的商用物业，届时不但可以辐射周边，还可以辐射到珠三角的许多城镇。”

　　“做好了前期调研规划，就可以极大限度地避免同质化。我们需要有特色的商业中心和高端的商业中心，特色主要体现在本土化、主题化和集约化，这是代表城市的消费水平和消费时尚。”李华宇表示。