而在清远,一大批“继任者”正在不断涌进。时代广场、北江城、胜利广场等数家大型商业综合体项目正计划携手吉之岛、华润万家等知名零售品牌进驻,角逐清远的消费品市场。

　　这边厢是百和、新一佳等清远早期闻名的超市相继倒闭,那边厢却是各大商业项目、卖场频繁进驻,清远真有如此之大的消费能力吗?清远的商业项目、消费市场该往何处走呢?

　　建设

　　大型商业项目频密布局清远

　　尽管百和超市、新一佳超市等消费商场相继结业,但站在全市的范围来看,清远的消费市场依然具有巨大的吸引力,近年来频繁兴建超市以及大型商业地产项目就是有力佐证。

　　近日,家住新站附近的市民会发现,在苏宁电器所在的大楼上,一家“好又多”超市已经在装修当中。

　　不止是大卖场,一大批商业综合体项目亦在加紧布局。今年10月份,占地达6万平方米、总建筑面积38万平方米的时代广场正式对外开放销售中心。根据规划,其一期包括商业街、住宅、公寓共16万平方米,二期则规划开发甲级写字楼以及楼高180米40层高的五星级酒店。而据其负责人介绍,某知名超市品牌已经确定进驻。

　　一年前的9月15日,位于广清大道与人民路交界处的北江城购物中心亦宣布启动。该项目由本地知名房产企业投资,占地面积28万平方米,总建筑面积150万平方米。其中,北江城购物中心的商业面积达10万平方米。

　　此外,总建筑面积达20万平方米的樵顺广场、18万平方米的胜利国际金融中心等“大块头”商业项目也纷纷宣布开工建设。

　　而在旧城,先是城市广场开始扩建二期建成城市广场新翼,闲置了多年的15万平方米的锦绣清城也在大润发进驻下得以复活。加之升级改造的商业项目红场购物天堂、铜锣湾、汇祥商业街等项目,一时间清远商业项目“遍地开花”。

　　9月28日由时代广场特约的清远商业发展论坛上,广东省房地产协会副秘书长李巧环提到了一个数据:今年1月至8月份,清远的商业地产销售面积为12.26万平方米,居于全省第11位。

　　风险

　　商业项目集中化程度严重

　　尽管商业综合体项目与商超在产品业态、经营模式、服务定位等多方面有所不同。但无一例外的是,目前在建的大型商业项目中,多数开发商均表示将与吉之岛、华润万家等各大知名零售品牌合作。也就是说,市区在建的所有商业综合体项目中,几乎都将带来一个大型超市。

　　值得注意的是,市区商业项目过于集中化、同质化的现象尤其突出。

　　从这些项目的落地地域看,新城无疑成为各投资商角逐的首选之地。时代广场、北江城、胜利广场3个项目均在人民路约1公里道路两侧。而目前,人民路现有的赢之城占地面积为46173平方米,总建筑面积51952平方米。也就是说1公里的人民路的四个商业项目,总面积将达90万平方米。

　　而在旧城,类似的情况同样明显。目前,旧城已经有城市广场、锦绣清城等大型项目在运营当中,益华百货、大润发等知名超市落户其中。而根据早前消息,全球知名零售品牌沃尔玛已经确定落户中山公园旁。也就是说,围绕着先锋路和中山公园,旧城就已经有3个大型超市。“就目前旧城的情况看,商业项目过于集中已经产生了交通拥堵、停车困难、竞争激烈等多种问题,如果沃尔玛进驻,这种情况或将更为突出。”有业内人士指出。

　　根据商业机构统计,一个商业综合体可辐射为10万—20万人口为宜。而根据相关数据,目前清远市中心城区的城镇人口总数约为80万人。

　　“如果同一区域内,商业项目太多,将会分流人流量,减少来往商场的频率和消费,也就分摊了销售额,租金价格难有升幅。”上述业内人士表示,近年来清远的商业地产项目不断兴建,确实存在“泡沫化”的风险。

　　对于这种现状,清远市胜利企业副总经理顾华也表示了几个担忧:一是客户群体是相对固定的,越多人分“蛋糕”只会越分越小；二是一些项目的开发过程只看到表面,背后的政策、人才、融资方面等多方面问题往往忽视；三是政府层面,没有合理的规划,太接近的区域内重复资源；四是企业看到项目成功的一面,没有看到资源需求,和自身公司的情况；五是资金、人才方面,清远在商业综合体这块缺乏复合型的人才,包括专业型的人才。“不少项目是外行人管专业人才,‘门外汉管门内人’。”顾华说。

　　业界

　　做出商业气氛最重要,谨防“泡沫化”

　　这边厢是百和、新一佳等清远早期闻名的超市相继倒闭,那边厢却是各大商业项目、卖场频繁进驻,清远真有如此之大的消费能力吗?这些大型商业项目、超市该如何经营才能确保立足呢?

　　在广东财经大学流通经济研究所所长王先庆看来,传统超市在竞争加大、成本上升的情况下倒闭,必然会有更高级、更全面的新型商业项目取而代之。“以前的普通超市是解决基本的消费需求就可以了,而现在市民消费的需求已经大为不同。”

　　城市广场副总经理曾志刚也认为,不管什么档次的企业,都会有他的客户,也有他存在的价值。零售也关键是是否能够整合,商超的发展与地、企业品牌、经营手段等条件相关。“超市最关键的是经营,经营手段改善不大,没有根据特点做好自身营销,是‘失败’的重要原因。”曾志刚表示。

　　北江城招商总监罗抒倩也认为,表面上看,超市的经营范围是一样的,但其中更考验各自团队的运营管理能力,“不止是卖完铺、收水电、管理费之后就不管了,商业管理要像带小孩一样,才可以健康成长。”罗抒倩表示,几个项目在赛跑,谁先开谁就抢占了优势,只不过想准备好了,才漂漂亮亮地开,而不是随便把商铺填满就开。

　　“价值在先,价格在后,在市场越来越精细化的时候,就要看怎么运营,而在这些方面,清远还做得不够,习惯守株待兔。”曾志刚表示,相比其他城市,目前清远的竞争不会很大,不必把百和、新一佳等事件放大来看。

　　“清远的商业缺少龙头企业、缺少做商业的人、缺乏商业氛围。”王先庆曾指出,近年来,由于商业业态低端、商业配套不完善等因素,导致清远消费力不断外流至广州、佛山等珠三角城市甚至港澳地区。“对于清远等三、四线城市来说,商业要发展首先是要建立知名商圈,通过大型商业综合体将商业气氛做起来。在里面能吃能喝能玩能住,消费者自然愿意前来消费了。”

　　王先庆同时表示,尽管商业综合体在业态上比商超更高级、更适合现代人的消费需求,但在发展的过程中亦要注意防范“泡沫化”的风险,不宜“一窝蜂”。“每个城市的消费能力、消费水平都不同,但也是有个限度的。”