2007年春节前，香缤时代园、万盛广场、都市阳光、盛世凯旋、城市假日三期等小户型项目，将为市场带来数千套的小户型供应。

　　在小户型将集中放量的同时，这些项目2000平方米至数万平方米不等的底商，亦将为商业市场补充规模不小的体量，成为商业地产中不可忽视的一股新生量。

　　总量规模渐大 关注度提高

　　往年提起商业地产，东莞行内首先反应的是大型商业购物中心SHOPPINGMALL，或者是大社区内的配套社区商业。

　　一度被热炒的商业购物中心，在2006年略显沉寂，商业项目开始转向守业的调整期。2006年商业地产的话题，在年中由SHOPPING MALL转向了主题性商业街区，万科运河东1号情景街区、中信慧坊，均有不俗的表现。至年底，随着一部分商住楼底商的发售、招商，以及即将上市的小户型项目带来的市场信息，商住楼底商因市场总量规模的渐渐做大，开始吸引更多的眼球。

　　“真正由开发的商住楼项目，是近几年随着房地产的市场化才出现的。由于单个商住楼项目的底商规模通常不大，往往受关注度也较低。”据行内人士介绍，通常理解的商住楼，是指没有围合封闭式社区管理的，临街的，由底层商业加上层住宅的建筑。早期的房地产开发中， 这一类商住楼主要集中在花园新村、八达路等老城区。但当时的开发是粗放型，市场这类商住项目的底商重视度也较低。底商业态的形成往往是市场自发。在东莞房地产开发渐具规模之后，发展商的圈地开始规模化运作，开发也多以大规模社区为主。

　　近几年来，随着小户型大行其道，由于小户型项目多为商住楼，商住楼项目又见复兴，行内人士介绍，新生代商住楼主要有两种形态，一种是单体商住楼，如怡丰昌盛大厦等。一种是沿街建筑的组合式商住楼，由于多栋单体式商住楼组合而成，其底商更具有了商业街的规模，如城市风景、香港街等。单体商住楼的体量通常较小，其底商面积一般在数千平方米；而沿街而建的商住楼则由于占地面积较大，其底商体量也相对较大，有的达到数万平方米。商住楼底商体量随着小户型的受宠而累积，总量渐具规模。而一个时段内小户型项目的集中放量，商住项目的底商的业态等也开始受到更多的关注。

　　销售利好 经营不易

　　“尚书苑底商首层街铺，均价28000元/平方米，基本上已经售完。城市风景首批推售的单位在开盘当日售罄，使发展商趁热打铁地在开盘当天就加推单位。商住楼的市场现状，一位行内人士向记者列举了最近的案例。

　　据该行内人士介绍，东莞投资者一向有“一铺富三代”的观念，喜欢投资商铺，而商住楼底商多为纯街铺，且由于商住楼自身的特性，地段区域往往较好。因此，更受投资者追捧。

　　“销售不是问题，后期的可持性经营才是问题。”

　　东莞中原物业顾问有限公司招商经理RAYMOND告诉记者，在现有的商住楼底商中，沿街建造的组合式商住楼，由于其底商量大，发展商往往会有前期主题定位和业态规划控制，并为主题式招商方向做好前期的建筑硬件设施，项目业态也更为丰富。且由于这类底商规模大，也更容易引入品牌商户，因此在后期的经营管理中相对比较容易。而单体商住楼底商，由于其体量小，发展商也相对忽视，因而往往存在定位不明确，业态同质化，招商难，经营难，管理难等问题。

　　RAYMOND向记者分析道，进驻商家实力不强，参差不齐，其连续怀经营的可能性就会降低，项目内经营商家的流动性就大，给管理造成困难。连锁性的反应决定了单体商住楼的底商在后期经营中，需要花费的精力可能需要加倍。同时，组合式商住楼的底商，也要考虑项目辐射区域范围内。人流量对项目经营的支撑是否足够。另一方面，则是商住楼底商的业态同质化问题。

　　RAYMOND告诉记者，广州也有大量的商住楼底商，但广州的人口密集，消费力强，使广州商住楼底商的业态十分丰富。而东莞人的消费习惯是就近消费，消费分散。因此商住楼的底商业态往往类同于社区商业，即配套上层住宅的住户生活便利需要，业态多为便利店、药店、美容美发、手机通讯等为主，同质化严重，业态单一，商业经营竞争压力也大，更容易造成商户的流动。

　　后期经营的可持续性问题，使商住楼底商销售利好的光环略显褪色。

　　业态规划遭遇难题

　　“业态定位暂未考虑，先卖了再说。”9月中，记者向一正在销售底商的商住楼项目相关策划人员问及业态规划时，对方如是回答记者。

　　据了解，由于单体商住楼底商的体重偏小，且招商引入的难度，发展商往往不愿花太多的精力在底商的业态规划及招商上。有些开发商甚至认为自己把铺卖完，租出去便可。

　　“这种心态实际上对项目自身及整个城市的商业业态发展都不利。”一行内人士对记者表示，不同业态承租者的租金的承受能力不同，其带给开发商的租金收益也不一样；再者不恰当的业态入驻底铺，非但不能促进底铺的增值，反而会使底铺的价值缩水。另一方面，由于商住楼的区域位置使相当一部分商住楼底商还承担着补充城市商业业态的责任，不规划，或者说不合适的规划，会使项目底商不仅无法配套楼上住宅住房及周边住户的生活需要，甚至会使城市商业形象受到影响，如东莞城区早期一些商住楼底商自发形成的专业市场，实际上在那个区域位置，是相当不合适的。底商业态规划该如何做？

　　“难。目前依然只能由市场去调节。”一发展商简单却肯定地回答了记者的这个问题。

　　“从理论上讲，各种商业业态都应该做好业态规划，但业态规划的执行却不一定尽如人意。”该发展商向记者介绍说，商业业态的规划需要从所处的区域位置因素、自身面积因素和业态辐射能力因素、项目周边常住人口和人流因素等多方面考虑，区域位置属于市中心、城区、城郊、远城等不同地带，项目辐射面的大小，周边人流量的大小，周边业态市场的饱和与缺失、对项目的业态规划都会有相当的影响，商住楼的底商由于其承担责任的不同，其调查面会更广，难度更大。

　　另一方面，则是规划业态后的招商问题。“且不论单位商住楼规模的限制，使品牌商家不愿进入的招商难。就算是较大体量的底商规划，同样也有招商难的问题。”该发展商告诉记者，大体量商业除了业态控制外，招商往往是针对品牌商家，而品牌商家的条件往往很苛刻，要求免租、免渠道费用等。同时由于东莞商业的同质化，品牌产家进入时也会对周边业态及人流量进行考衡。同时，发展商想规划业态，但未必能如愿，规划中的业态是否确定可以招到，或者商家是否愿意进驻，都会影响到业态规划是否能切实执行。主客观两方面的因素，都给商住楼底商的业态只能由片区市场需求去自然淘汰调节，并在城市化进程，市场成熟规范的过程中逐渐改善这一现状。