何以会造成如此困境？是否商业街过剩，还是有其他更深刻的原因？笔者认为：在表面热闹的背后，实际存在着开发商急功近利的心态，直接表现出来的是一种低水平的粗放式开发行为，缺乏充分的市场基础、成熟的开发和经营模式，忽视了开发风险。

概括起来， “造街容易造市难”——许多开发商都是“造街”高手，但对于如何“造市”，恐怕就未必了。结合多年的商业项目策划经验，笔者建议如下：

一、不要忽视市场基础，盲目追求规模

商业街的建设需建立在当地具备一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础，消费容量，消费水平进行分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业街越长越好，规模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求规模，而忽视市场基础的话，带来的必然是高市场风险。

二、不要一厢情愿的做定位和规划

每个消费者对空间个性都会有不同感受，如何才让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就要求开发商对项目定位要有精准的把握，产品的设计规划必须和定位统一起来。对于业种业态的分布，人流的集聚，交通动线的组织等等，都需要作深入的考虑，并将其贯穿于策划执行中。

三、不要用做住宅的思路来操作商业街

如何统筹招商和销售是商业街运营最大的难点。最近，笔者受邀为华东几个商业街项目做策划，这些项目普遍的问题是，商铺卖出去了，但却经营不起来。原因在于开发商以做住宅的思路来做商业。事实上，商业街和住宅是完全不同的两个概念，它的销售对象不仅是直接的投资者，而是商家。特别是主力店如何选择和引入，是决定商业街招商成败的事情。

笔者认为，商业街的成功与否，不在于街道造得多么美观漂亮，而在于项目是否存在市场基础，是否能够针对客户的需求进行合理的规划定位，是否能够进行卓有成效的招商和销售。

（此文为笔者《商业步行街“十宗罪”》的精华版，以凌峻公司的名义发表在《中国房地产报》“凌峻观点”专栏中。）