在太平盛世房地产行业一片莺歌燕舞四季如春的今天，整天忙于抢钱数钱的开发商老板们实在没有太多的时间想这个问题，也许只有笔者这样无聊的人才会杞人忧天。

    在黑夜预言黑夜有多黑，就犹如在今天预言房价存不存在泡沫一样，实在没有太多的技术含量，而在大家都在天堂引吭高歌的时候，想象一下地狱的黑暗，倒也是一件有趣的事，如果一不小心还成了真，那玩笑可就开大了。

    关于房地产冬天有这么几个问题：中国的房地产冬天会不会来的问题，而房地产冬天来临的征兆是什么？房地产冬天的来临，会不会象好莱坞大片《后天》描述的那样寒鸦一片？而哪些开发商最先死去？哪些开发商上能够渡过寒冬？

    第一个问题：冬天会不会来？

    这个问题就像胡润百富榜又上了多少个房地产富豪一样，是个无聊的话题。曾几何时，“831”、“国六条”、“国八条”、“加息”如一股股台风挂向楼市，每次出台，都引起无数 开发商“寒流来袭”的恐慌，以及无数专家“天气预报”般的口沫横飞，当然还有无数小民百姓“扫尽牛鬼蛇神，还楼市一片艳阳天”的期待。但每一次台风最后登陆时都变成和风细雨滋润大地生灵的时候，一次次希望就被一次次失望代替。

    一直在喊“狼来了”的媒体，在最近在广州9月份楼价下降400元报道出台后，纷纷转了口风，转载某些专家的话房地产至少还可以再“火”20年——不知是力挺楼价，还是为了粉饰太平，看着如八九点钟太阳般蒸蒸日上的房价，老板们相信很快就可以忘却冬天的样子，舞照跳，马照跑，没事数数钞票。

    冬天真的会来吗？人们没有理由相信去这样一个事实。也不愿意看到这一事实——首先是中央政府不愿意，中央政府出台的一系列宏观调控政策，虽然不免有被人称作“空调”的可能，但其 “保持房价整体稳定” 主旨思想是非常明确的，过快的房价增长会引发大量社会矛盾；房价一落千丈银行、税收会损失惨重，直接危害到国家经济安全，因此，中央政府的态度是有所保留的，是所谓的投鼠忌器。其次是地方政府不愿意，卖地创收是其最重要的财政来源之一，推高房价搞建设出政绩是地方政府最热衷做的事情，但地方政府也心态矛盾，既想做婊子又想立牌坊，即使是骄阳似火的夏天也偏偏要粉饰出温暖如春的太平气象。而开发商的态度则不用多说，不言自明。

    如果正如专家预言的中国房地产20年都可以阳光普照的话，冬天看来仍是一个蛮遥远的话题。但可以肯定的是，冬天是一定会来的，正如任正非所说：“华为的危机，以及萎缩、破产是一定会来到的。” 香港房地产的冬天让香港经济差点一蹶不振，台湾房地产的冬天让台湾经济至今仍积重难返。中国房地产的冬天，真的还要再等20年吗？

    第二个问题：冬天来临前的征兆是什么？

    毫无疑问，泡沫破裂就是房地产冬天来临的征兆。而围绕房地产究竟存不存在泡沫的争论，实在没有房地产泡沫何时破裂的命题来得刺激。那么，到底是到怎样一个临界点，房地产泡沫才会破裂？——央行再一次加息？人民币升值压力释放，外资从中国市场撤退？房价继续飙升，全国人民团结一心，坚决观望？抑或广州、深圳楼市掉头向下，如上海般低迷，带动全国大势走低？或者是某个开发商巨头突然爆出财务危机，引发市场恐慌？抑或再挖出个社会注目的腐败大案？

    “金九银十”刚刚过去，媒体、开发商、政府都纷纷做着战果盘点，于是我们看到了自说自话的有趣现象：开发商说“金九银十”又卖了多少个亿，媒体有说楼市购销两旺，有说观望气氛严重，专家也争论不休，广州房地产专家韩世同先生一篇《广州发展商谎报成交业绩情况严重》文章更是如一颗重磅炸弹，吹皱了一池春水，也拉响了冬天来临的警报。

    当过论坛斑竹的人都知道，当一个坛子里众说纷纭，莫衷一是，嘈杂无比的时候，或许是兴旺的兆头，抑或是混乱的开始，对于房地产这个比坛子大的多的缸来说，就请各位擦亮眼睛看好戏吧。

    第三个问题：哪些开发商最先死去？

    国六条出台后，业内人士纷纷认为大开发商时代已经到来，中小开发商在3年内必将死掉50％以上。于是，在冬天到来之前，研究这些开发商如何死去，将是一件很有趣且很有意义的事情，综合了凌峻《开发商101种死法》以及前期有网友总结的《网络版开发商十种死法》，笔者认为，以下几类开发商最先死去的可能性是最大的——

    第一类：依靠“关系”生存的开发商

   中国的房地产开发商是最有“中国特色”的——虽然他们自己美其名曰是“城市运营商”，然而，大家普遍认为大部分地产商是“关系运营商”，靠关系拿地、靠关系融资，甚至靠关系修改容积率，地产商的核心竞争力似乎在产品之外，关系才是生产力。

    而这种依靠关系生存的开发商的脆弱性亦是显而易见的，一旦遭遇宏观调控或者“地震”的时候，躲过初一，也难躲过十五。不信，看看上海社保案的后续反应。

    第二类：融资渠道单一，资金周转不灵的开发商

    许多开发商高利润的取得是以高融资成本为支撑的，而新政策规定，地产商开发项目自有资金比例从30％提高到35％，光是这5％，就逼得不少地产商卖地改行——没有资金，有地的撑死，没地的饿死，横竖都是死。

    第三类：盲目扩张的开发商

    顺驰无疑是最好的例子——从2002年，14亿；2003年，40亿；2004 年，120亿。顺驰是中国房地产最大的黑马，孙宏斌多次公开叫板王石。可是2005、2006年，面临资金链断裂的孙宏斌开演“退位”、“复出”连环戏，最终以嫁入豪门，以另一种方式修成正果，虽然不少人为孙宏斌扼腕，但没有比顺驰更生动的例子了，这说明盲目追求速度就等于追逐“死亡”。

    第四类：坐井观天，缺乏远见的开发商

    时至今日，仍有大部分地产商的生命周期基本上就是一个项目的拿地、立项、设计、施工、销售周期。地产商们只盯着两三年间的事情，对更远的未来极为漠视；只盯着区域市场自己长势良好的三亩两分地沾沾自喜，看不到外来大鳄虎视眈眈的目光。这种缺乏对行业发展洞察力的企业，适应环境变化的能力是非常脆弱的，这点也决定了他们不可能走得很远。

   冬天不可怕，可怕的是那些拿冬天不当回事的态度——因为有一位知名企业家说得好：永远没有淡季的市场，只有淡季的企业。乱世的到来，正是群雄争霸的开始。