一场被惊呼为“涨幅周期之短、涨幅态势之猛均为建市以来所罕见”的房价高涨潮突如其来。统计数据显示，至今年2月，珠海商品房预购平均价为5065元/平方米，而去年和前年珠海市区新房均价分别为4236元/平方米、3713元/平方米。珠海市统计局的调查还显示，今年一季度珠海房地产业的景气指数为167.72，运行在“较强景气”区。珠海房价为何高涨？其最终走向如何？

　　我国著名经济学家易宪容在接受记者采访时表示，“下一轮宏观调控必将是提高利率和房地产税收，全国包括珠海在内的城市房价必跌”。

　　他提醒，在“珠海买楼应谨慎，不要急于出手”，并建言政府加强监管，引导开发商加大中小户型的供应量，以防“重演海南省地产泡沫的悲剧”。

　　「人物简介」

　　易宪容：1958年出生于江西上高，中国社会科学院金融发展中心主任，我国著名经济学家，2004年以来，他先后撰写数篇重量级文章，阐述中国地产泡沫论，矛头直指开发商，被普遍认为是今年新一轮泡沫之争的导火线…

　　…

　　“珠海楼价被炒高了”

　　记者（以下简称“记”）：你曾经几次来过珠海，对这个海滨城市感觉怎么样？

　　易宪容（以下简称“易”）：我来珠海不下10次，1998年还在湾仔居住过一个多月。感觉这个城市风景优美，适合生活，不过经济总量不大，经济发展速度有待提高。

　　记：这个“经济总量不大”的城市，房价可是一路飞涨。至今年2月，珠海商品房预购平均价为5065元/平方米，而去年和前年珠海市区新房均价分别为4236元/平方米、3713元/平方米。

　　易：我注意到了这个现象，也经常搜集关于珠海房产业的一些资料数据。

　　记：你怎么看待珠海高涨的房价？

　　易：这是“不正常中的正常”表现。“不正常”是指，包括国八条在内的国家宏观调控局部失效。“正常”的含义是说，正因为国家宏观调控局部失效，所以导致了珠海房价“后发突进”。事实上，珠海仅仅是目前全国房价“后发突进”的一个缩影。不少区域今年一季度房价更是全线上涨，个别特大城市涨幅超过10%，局部过热呈现出蔓延的趋势。

　　记：有人认为港珠澳大桥等重大项目以及最佳人居城市的招牌是房价走高的根本原因。

　　易：这不是根本。港珠澳大桥等重大基础设施项目对房价的拉动有些作用。不过港珠澳大桥何时动工还是未知数，这对助推房价作用不大。最佳人居城市？当然珠海有良好的生态环境，但它的城市配套能和广州一些大都市比吗？珠海的房价上涨是正常的，但城市本身的价值与如此高涨的房价不对称。

　　记：这种不对称意味着什么？

　　易：意味着珠海房产价格虚高，人为的因素居多，潜藏着很大的风险。

　　记：何出此言？

　　易：分析两个数据可知，我先说房价与收入比的错位。珠海官方网站的资料显示，2004年、2005年珠海城镇居民人均可支配收入的增幅分别是10.5 %和3.1%，这显然低于同期13.4%和14.1%的房价涨幅。这就说明，居民的购买力越来越跟不上高涨的房价。

　　记：另一个数据是不是关于房屋空置率？

　　易：没错。截至2005年，珠海共有空置商品房屋面积85.41万平方米，其中商品房空置面积为55.01万平方米，比2004年的49.14万平方米增加了近6万平方米。接近了国际警戒线。

　　记：你的意思是，房价虚涨是炒作作祟？

　　易：毫无疑问是炒作。城市本身的价值与如此高涨的房价不对称，这说明房价是人为托出来的。为什么空置率高？这说明大部分人买房不是用来消费用来居住，而是用来投机。

　　“再涨下去将催生泡沫”

　　记：珠海市统计局的调查还显示，今年一季度珠海房地产业的景气指数为167.72，运行在“较强景气”区。这不排除珠海房产价格还会继续高涨。

　　易：珠海房价不能再高涨了，再涨下去将催生泡沫，出现可怕的多米诺骨牌效应了。包括金融业在内整个宏观经济将面临巨大风险。

　　记：巨大风险体现在哪里？

　　易：五个方面。一是泡沫破裂，地产业崩溃，房产价格跌到50%，金融业将产生剧烈的动荡。二是珠海本身产业配套就不完善，高涨的房价抬高了企业成本，谁还来投资？三是工薪阶层买不起房何以留住人才。四是，当前项目刚进入图纸设计阶段，开发商公开售卖“房号”或“VIP卡”，截取消费者资金，逃避了银根紧缩，再加上首付已由消费者支出，一旦泡末被挤破，风险将全部转嫁给消费者，造成消费市场整体萎缩。五是，上下游产业链断裂，珠海整个宏观经济将停滞不前。10多年前，中央宏观调控铁腕出台，海南房地产崩溃导致的教训是深刻的。

　　“求利润最大化是资本本性”

　　记：深圳上海等地房价飙升，不少人将其归结于土地供应不足，让人困惑的是，珠海根本不存在土地紧缺问题。甚至有媒体分析，就算将闲置土地的1/10用于建造商品房，也足够满足珠海市场近10年。

　　易：珠海闲置土地有多少？

　　记：据市国土资源局的统计，截至今年1月份，珠海闲置土地面积为145 10万平方米，而去年珠海市全年房地产销售为166.23万平方米。

　　易：问题就在这里。闲置土地为什么不盘活？你可以想像得到，当前地价一路飙升，一下子把大片闲置土地盘活用来开发房地产，推出中小户型，满足大众的需要。没有哪个地方政府愿意。这岂不是“经营城市的失策”，“国有资产没能保持实现最高增值”，各地提倡经营城市嘛，肯定要谋求城市资源的效用最大化。

　　记：土地供应有限，而现在城市开发都主张成片开发，最终结果总是实力雄厚的一两家房产寡头拿到地，并形成价格垄断。假如多引入几家大的地产商，房价会不会降下来。4月12日，深圳万科集团董事长王石来珠海透露，也希望能进军珠海市场。

　　易：不要指望大的房产商进入珠海房价就会下降。大地产商是不会让利的，更有可能形成地产寡头之间的价格合谋。深圳万科就那么仁慈？别忘了，追求利润最大化，是资本的本性。

　　记：难道真的没有办法抑制激涨的房价？

　　易：房价激涨，是多方利用房地产的特殊性合谋推高的结果。目前还是政府主导的“政策性房地产市场”。解铃还需系铃人。地方政府有能力来抑制住房价。

　　记：政府如何抑制？

　　易：政府可以主导推出中小户型楼盘呀！

　　记：大房产商一般不愿意开发中小户型楼盘，因为其利润不高。

　　易：假如政府真有抑制房价的设想，政府就可以利用规划报批的权力，政府部门一句“你这里开发高端楼房不适合城市整体规划”，地产商还能不听？

　　“税收和利率方能控制房价”

　　记：现房销售、公开房地产价格形成机制曾经是你的主张。但并不能从根本上抑制房价。

　　易：这些措施往往在实践中有被异化的可能。我认为税收和利率才是控制房价的杀手锏。

　　记：你说的利率政策肯定是指应该调高利率。

　　易：对。银行利率变化也是宏观调控的有效手段。我认为，房地产价格之所以飞涨，重要原因在于市场的低利率政策，使一些炒房者没有感觉到压力和风险。

　　记：低利率政策并不能从根本上影响贷款者和市场？

　　易：影响微乎其微。我相信房贷利率不久一定会调高，直到符合市场实际水平，形成买卖双方都可以接受的平衡点。

　　记：在这两个条件下，珠海房地产价格肯定要跌？

　　易：肯定跌。最终跌到一个比较理性的水平。

　　“炒楼总有一天要跳火坑”

　　记：假定你是一个投资者，而不是易宪容。说不准你也会在珠海买几套房子来投资。

　　易：你会吗？

　　记：我有资本我也想试试。

　　易：那有一天，像你这样的投机者肯定会输得很惨，要跳火坑。我说过，尽管目前的宏观调控难以遏制激扬的房价，国家新一轮宏观调控肯定会来。

　　等到那个时候，你想出手撤资都晚了。

　　记：珠海购楼该怎么做？请你点拨点拨。

　　易：房地产商一直在炒作，市民如果不参与，房价也会跌下来了。所以有炒楼冲动的人赶紧罢手，回头是岸。

　　记：真正有购房需求的人呢？

　　易：我还是坚持我以前说过的买房要考量三个因素，要谨慎出手。这也适合珠海购房者。

　　记：你可以再详细说说。

　　易：第一，你的支付能力有多少，比如你现在存了多少钱，你工作收入有多少；父母亲能够帮助你多少。第二，父母的医疗保险、养老、保险扣除了没有，没扣除的一定要扣除。你不能把父母所有的钱都拿来买房子。第三，买什么价位的房子比较合适。在这个过程中，你要特别考虑利率风险，现在我国是低利率，而做按揭都是10年20年的期限，如果利率提高到10%，你还有没有支付能力，如果没有，你可以考虑把住房需求降低一点，比如买更便宜一些的房子，面积小一点。

　　记：其实影响大家是否购买的行动，离不开各种繁杂的信息的骚扰。大家都眼花缭乱了，失去了判断的能力。

　　易：“大乱才能大治”，这是历史规律。对各种纷繁的信息和数据，不要过多去理会。连北京这样的京城统计局都有虚假的房地产数据出台，还有多少真实的信息数据可言。

　　“总要有人站出来说话”

　　记：地产商称你是堂吉诃德，和大风车作战，你好像不怎么辩解？

　　易：埋头苦干就行，我不需要辩解。堂吉诃德没有什么不好。在中国堂吉诃德还太少。

　　记：你认为自己是为了出名吗？

　　易：我如果为了出名，用得着选择对抗各类强势地产利益集团吗？用得着被政府指责吗？我只是在坚持一个学者应有的学术良知，总要有人站出来为无辜者说话呀。而且我还会继续追问裹胁暴利的地产业，让真相大白于天下。

　　记：华远集团董事长任志强说你不注重数据分析，经常喜欢根据个人感觉来判断房产业，有些武断，不是在追求真相？

　　易：我不注重数据？那是因为官方的数据太多水分，没人说得清楚。任志强说我不注重数据，他看过我几本书呀，他应该系统地看我的著作再发言。