本地商业地产发展涌起热潮，须提防商业地产项目过量的风险。

　　在中山市发展现代服务业口号引领之下，2009年中山3·28招商的众多商业地产项目十分引人注目。据统计，城区的项目在15个左右。其中，东区利和广场投资20亿元、远洋城商业综合体总投资达15亿元，规模均不可小觑。

　　中山商业地产的发展已经涌起了热潮，根据记者粗略统计，光是东区写字楼的供应量在未来3年内就将达到60万平方米。针对商业地产项目的大量涌现，有业内人士告诉记者，须提防商业地产项目过量的风险。此外，本地资深策划人廖贤君表示，中山商业地产项目有些“虚火”。

　　庞大的供应量真能消化？

　　在商业项目中，写字楼尤为抢眼。根据发展商目前提供的数据，东区写字楼未来供应量就将达到60万平方米，据记者了解，这其中大多属于高端写字楼项目。如此庞大的供应量，中山市场是否能承受？   

　　有代理公司相关人士向记者表示，开发商提出来的数据并不可靠，按照以往的供应量，今后3年60万平方米的供应量有点“虚”。“这个数字是无从考证的，只是发展商现在的一个说法而已，申报的项目当中，实施过程中一般都有调整，商业改住宅的情况也有不少。”

　　本地资深策划人廖贤君也给“3年内供应量达60万平方米”的说法泼了一盆冷水， 他表示，“今后2~3年时间，东区写字楼市场最多能增加10万平方米左右，60万平方米的体量只是发展商自说自话而已。”廖贤君分析，目前东区主要的几个写字楼项目，“大东裕并没有新的产品，盛景尚峰大概在4万~5万平方米左右，再加上帝璟东方总共10万平方米左右，利和广场尚未竣工，现在还不好说。”

　　利和广场巨量供应

　　在各个项目之中，利和广场作为商业地产巨鳄，其一出现便引发市场热议，根据其掌门人陈健仁的说法，利和广场总投资超过25亿元，建成后将成为整体面积达到65万平方米的商业群。据了解，该项目定位为“吃、喝、玩、乐、住、行”等多功能城市综合商业服务“生活馆”。项目计划在三年内建成裙楼及塔楼，并逐步投入使用。

　　根据记者了解，中山此前并无如此巨量项目。对此，天域置业市场研究员罗彦行表示，“单单是靠目前中山的本地消费力没可能支撑得起。”罗对记者称，该项目在三年后建成，“看看那时候中山的消费力发展能不能跟上，现在也是比较难去评估，但可以肯定的是利和广场这个定位有比较大的市场风险。”

　　廖贤君称，如果利和广场的供应量如其所言，那么消化如此大的供应量也需要很长一段时间。廖贤君以大信新都汇为例，“大信从1998年开始弄到现在已经11年，才达到现在的水平。”

　　中山商业地产仍处起步阶段

　　在接受记者采访时，廖贤君称之所以出现商业地产投资热潮，主要在于政府的政策驱动。“诸如发展现代服务业以及规划的CBD等。”廖贤君表示，中山的商业地产的发展仍然处于较低水平。

　　记者获得的一份《中山商业地产发展分析报告》显示，中山的商业地产发展较为缓慢，城区综合性的大型项目并不多，如大信新都汇和世纪广场。此外，诸如假日广场和中恳广场等中小商业地产项目也不多，较为常见的是街区商业项目，如逢源商业街、孙文西步行街等。该报告得出结论，中山商业地产的发展正处于起步的阶段。

　　此外，中山商业地产的宏观环境也较为初级。

　　天域置业研究院罗彦行表示，中山商业项目分布零散，没有形成良好的商业环境，整体的商业氛围也较差。“中山消费者的消费观念是比较落后的，且中山的人口结构、产业经济已经决定了中山商业目前的发展状况。中山商业地产经过多年，已经造就了一批商业投资者，但是，屡见不鲜的失败商业个案也让投资者开始谨慎起来。最近写字楼项目的兴起，新政策让住宅投资失利，商业地产开始又成为了中山投资者的关注重点。但是中山的产业经济告诉我们，未来大量的写字楼物业兴起，市场竞争已经日趋激烈。”

　　《中山商业地产发展分析报告》分析，“中山的商业地产投资比起一般的市场风险大。”不过该报告亦同时称，中山商业地产的市场机会依然是存在的。“在不成熟的中山商业地产市场上，找准市场机会点、准确定位还是有可能成功的，大信新都汇和假日广场已经说明了这一点。”

　　一家之言：

　　“交通是商业软肋”

　　中山的城市规划对中山商业影响最大的，就是交通系统设计不尽合理，中山各镇区大部分的产业结构以制造业为主，消费力薄弱，商业发展艰难，所以大部分的大型商业都是集中在城区内，但中山城区内的交通路网复杂、蛛网小路、交通灯设计繁多，镇区里的中高阶层消费者开车到城区消费极为不方便，加上公交车数量不多且站点少，城区不完善的交通系统难以吸引镇里的消费人流，导致城区商业的辐射力受到局限，勉强能辐射到城区的一些边缘地区，如港口和沙溪。