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　　据相关报道称，位于中央商贸区的东城新世博商贸地块的“三旧”改造单元规划已经完成。按照规划，新世博商贸区改造后，将形成商务办公、商业、行政文化、居住、综合商贸等五大板块。目前，东城世博广场面积27万平方米，容积率1.26，规划通过改造后，新世博商贸区，建筑面积将达54.27万平方米，容积率2.24。

　　尽管相关人士预计改造后的新世博商贸区年产值将达到6.1亿元，比目前年产值增长4.5倍，但乐观的预计背后，抹不去东莞商业地产令人不乐观的现实。

　　2003年以来，一轮热火朝天的商业地产开发热潮席卷东莞这座制造业名城。中信慧坊、世博广场、地王广场、第一国际、愉景威尼斯广场及香港街等在内的诸多商业项目集中“爆发”，庞大的商业体量，面对市场消费力的不足，不可避免地造成了商业项目招商困难、开业率不足、人气不旺的后果。大部分商业项目都面临着经营上的压力，有些甚至可以说已经陷入举步维艰的境地。

　　资深地产人车经济在2010年1月底担忧地对媒体表示，“要看到东莞商业地产的空置率还居高不下。”据他反馈，当前东莞城区的商业体量估计超过500万平方米，空置率至少有30%。

　　而按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为严重积压区。

　　除空置率居高不下之外，东莞商业地产还存在着另一个问题。那就是：消费群体不集中、人气不旺。作为一个制造业城市，东莞外来人群以蓝领人多，白领群远远比不上广州、深圳。而作为富有一族的本地人，则有外出消费的习惯。由于东莞毗邻香港和广州、深圳，东莞本地人往往认为到香港、澳门或广州等地购买高档商品会更为划算，且更有档次。这种长期形成的购物心态一时之间难以改变。这也使得天河城、铜锣湾、中华百货等知名商家经历了由看到败走东莞的惨痛。

　　在商业地产空置率奇高、东莞消费力外流的双重问题影响下，东莞商业项目令人担忧。筹划中的新世博商贸区，作为一个“明知山有虎，偏向虎山行”的勇士，能否满载而归？这一点并不容乐观。但在东莞加速城市化建设、加快产业结构调整、加大人才引进力度的大背景下，若有一个创新的模式也许能有奇迹出现。