陈智：从去年以来国家开始实行宏观调控政策，今年的政策虽然更多的是针对住宅而来，但对商业地产来说同样具有重要影响。商业地产一般都是单体项目，体量比较大，资金比较集中，许多发展商只运作一个商业地产项目，资金多来源于银行贷款，银行的银根收缩首先会对资金造成压力。

    其次宏观调控可能会对商业网点的布局产生影响，在调控之后拿下的土地，在开发的定位上将会慎之又慎，这可能会把目前商业地产一种无序的竞争加以规范，使许多实力不济的发展商不敢贸然投入商业地产的开发，这对大型SHOPPING MALL来说却具有正面影响。但另一方面，宏观调控对商品房房价造成限制，房价上不去，成交量也上不去，又使一些发展商纷纷由住宅转向商业地产的投资，这一点上海已经明显地表现出来。

    黄金楼市：宏观调控对房地产投资造成了限制，那投资者会不会也由住宅随之转向商铺？

    陈智：这却未必。住宅投资无利可图，并不意味着商铺就能升值。假如投资者全部由住宅转向商铺，那商铺会不会升值呢？能保值就不错了。

    “MALL改变中国”

    黄金楼市：这几年业内都在讨论中国的MALL是多还是少，是否应该发展，在中国是否有前景？

    陈智：对于MALL的前景大可不必怀疑，MALL将在中国的经济社会中扮演越来越重要的角色。

    黄金楼市：如何看待MALL对一个城市的意义？

    陈智：从微观上来讲，一个MALL可以改变一个城市，一批MALL可以改变一批城市，深圳、上海等城市均有明显表示，MALL的出现为城市的商业带来刺激，成为一个城市的商业名片，地标，同时也改变了一个城市的面貌，增强了城市的吸引力，改变了城市的功能，完善了城市的结构。

    从中观来看，在1990年之前，中国只有一些单体的百货商场和零零碎碎的商业，自从MALL出现以后，中国的流通方式发生了革命性的变化，MALL的出现从某种程度上可以认为改变了中国商业的流通方式。

    从宏观来看，一个大型的MALL可以大大促进周边土地的价值，解决大量的人口就业问题，并拉动相关产业的发展，形成一个规模客观的产业链，对国民经济产生重要影响。

    黄金楼市：中国MALL面临什么问题？

    陈智：当前MALL在中国面临的不是做不做的问题，而是怎么做，如何规避风险，少走弯路。中国应当培养自己的流通渠道，培养中国本土的商业品牌和载体，而不是一味地引进外国零售商。

    深圳商业充满不确定性

    黄金楼市：深圳今年有怡景中心城、华润万象城二期、益田假日广场等多个SHOPPING MALL项目开工，你对深圳的商业地产市场怎么看？

    陈智：我们对深圳市场保持观望，因为深圳的商业地产项目目前还充满不确定性，你现在很难判断宝安、龙岗、南山、福田哪个区域将会有什么样的商业网点出现，现在难以做出准确的预期。

    黄金楼市：铜锣湾在深圳还有什么打算？

    陈智：我们在深圳已经有华强北和华侨城两家MALL，对于我们来说，深圳的商业布点已经基本完成。铜锣湾致力于一个全国性的连锁商业网络，在把深圳作为大本营的同时，更注重内地城市的布点扩张。对于深圳来说，我们只能期待市场的进一步明朗后再做具体打算。

    黄金楼市：与你早期的铜锣湾两家店相比，深圳新近面市的中信城市广场等是不是带来一种商业上的升级换代？

    陈智：深圳的商业一直都在升级换代中，铜锣湾最早在1996年提出MALL的概念后，才有了这种商业趋势，深圳的商业逐渐由原来的百货、超市为主开始走向大型的购物中心，现在应该说也是处于一种升级状态。但是铜锣湾有自己的明确定位，和新生商业会形成错位，而不是恶性竞争。铜锣湾无论走到哪里都强调与周边商业“共生”，大家都有得做，而不是非要拼个你死我活，而且我们更多的是着眼于全国市场。

    黄金楼市：你觉得深圳的市场能消化掉这么多的商业项目吗？

    陈智：从长远来看，深圳完全有这个能力。按照目前的商业项目的分布区域来看，还算合理，从定位来看，应该不存在恶性竞争，因为大家在定位上都存在一种“错位”，即使是中信广场和万象城挨得那么近，两者的定位有明显的差异，因此也不会有太大的竞争，更多的是在一个商圈内的互补。

    目前来看深圳的市场还很健康，但市场格局不太明朗。今年南山有三个大型商业项目面市，这会使南山的商业市场趋于饱和，我比较看好益田假日广场，这个项目的周边有很多在建的高档楼盘和已经建成的小区，辐射力很强。

    黄金楼市：益田假日广场离你们华侨城店很近，你难道不担心之间的竞争吗？

    陈智：华侨城铜锣湾是中国MALL的样板，更趋向于社区SHOPPING MALL，和益田的定位同，二者之间只能说是共生互补，就像我上面说的一样，具有差异化，这对整个华侨城区域内的商业来说是件好事。

    黄金楼市：说说你们在全国的市场情况。

    陈智：铜锣湾的发展重心在全国市场，目前我们正在积极进入一些二线城市，就像开封、呼和浩特等城市都设有网点，我认为未来3到5年内这些城市都有很大的市场空间。

    黄金楼市：你们在选择商业地产的合作伙伴时有什么具体标准和条件吗？

    陈智：物业首先必须要有统一的管理，否则不会进入，分割出售的产权不统一的也不会进入。