“在2011年中国的商业地产将会出现新一轮的升温，”3月31日在杭州举行的2011联商网十周年大会暨零售业发展高峰论坛上，中国连锁经营协会秘书长裴亮发表了主题演讲，演讲一开始，裴亮就指出商业地产的再度升温和国家在房地产新政推出之后带来的一系列影响密切相关，因为住宅地产在目前阶段或者在未来的一段时间内，从生产到销售都会出现一个短期的低潮，大量的资金（房地产的资金、社会的资金）向哪个方向流动？我们已经看到商业地产成为目前地产开发商和社会资金普遍追捧的一个新领域。

　　同时，针对新一轮的商业地产开发，和几年以前相比，裴亮也指出有新的变化和新的特点：

　　一是新一轮商业地产开发模式会不会发生大的变化？

　　城市综合体在最近几年来也成为商业地产开发的最佳模式，而城市综合体开发非常重要的竞争力就在于住宅和商业地产的互动。由于销售的问题，纯粹的商业地产开发很难实现资金短期的周转，通过住宅地产和商业地产的对接，开发的资金通过住宅地产能够快速地实现变现，形成的资金沉淀来支撑商业地产的独立运作，这种方式实践证明是非常有效的。

　　“在新一轮商业地产开发当中，这样的一种商业模式是否继续有效，我想可能会有一些变化，这个变化的核心实际上还是国家住宅销售政策的影响，就是我们再开发这样的一个综合体，我们配套的住宅销售会不会也因为这样的政策带来影响。这个影响肯定是存在的，特别是在一线城市，现在住宅的销售非常低迷，而且限购的政策实施起来也非常严格，特别是现在北京这样的大城市。所以，城市综合体的开发在未来一段时间，特别是在一线城市是否能够继续有效的实现金融地产有效的互动，这个问题我觉得非常值得我们去关注。当然，在二三线城市或者在三四线城市由于住宅地产政策的松动和变化，可能不会有这么大的影响，但是对于成熟的市场来讲，下一阶段商业地产开发的模式，我认为需要去认真思考。”

　　二是商业地产的买方或者需求方的变化。

　　裴亮表示，从中国连锁百强强的统计数据中，我们发现一个很重要的变化，就是在2010年中国连锁百强开店的速度是五年以来速度最慢的一年。开店速度的下降意味着我们商家对于商业地产店铺的需求量在下降，当然导致这样的一个结果的原因应该是比较复杂的，可能和房租的高涨有关，和企业的区域化发展策略有关，和企业的多元经营有关，但是从趋势上来看连锁企业开店的速度是有明显的放缓趋势。商业地产就是要把商铺出租给商家，买方、卖方供求的变化在2010年已经显现出一个很大的调整，那么在2011年这样的一个状况可能会延续。

　　“一方面现在商业地产快速升温，供应方面出现一个大的释放，而在需求方面，作为商业开拓方面速度又在明显下降，所以这样一种供求的变化对于我们商业地产未来的开发可能会带来比较大的压力，当然我们还要具体分析市场需求变化的结构性特点。比如从2010年连锁百强企业的发展来看，也不是整体的放缓，百货店的扩张速度在过去一年增长速度还是很快的，达到了18.5%，销售规模上涨了20%。百货店目前的总体经营状况，我们认为还是健康快速的。另外，我们也看到外资的零售企业在过去的一年，他们的开店速度和他们的销售规模也保持了稳定的增长。”

　　从外资零售市场开放到今天，外资零售企业和本土企业有一个很大的差别，就是外资企业每年的店铺增长和销售增长都非常的平稳，不温不火，不会有一个大的冒进，也不会有一个大的下降。而本土的零售业扩张从一个长的时间段来看，中间的波动是比较大的，所以支撑未来商业地产的扩张，外资零售企业在其中将依然会扮演一个非常重要的支撑角色。

　　另外，目前来看奢侈品的销售对于百货的经营是非常重要的，我想奢侈品的消费在一个阶段内还会保持一个比较好的势头，同时，虽然电子商务对整个市场有分流，但是作为高端的服装体验式消费，百货的竞争力依然存在。所以，想下一阶段在网点的扩张方面，百货店的扩张可能还会在一段时间内保持相对强势的势头。

　　三是投入资金和成本的问题。

　　国内商业地产开发的资金供应和成熟市场国家还有很大的区别，我们商业地产资金的供应和资金的特性还是追求快投资、高回报，包括社保基金，而商业地产的金融属性是长期稳定低回报所以目前房地产开发供应的特点和商业地产运作特点之间还是存在着很大的不匹配，而且经过这么多年的探索和发展，房地产作为金融资产链条上还是有很大的缺陷。在未来，如果没有住宅地产的支撑，商业地产的开发很可能又会走回之前走过的那些老路，就是作为开发商必须要把商业地产进行分割销售，但我们已经看到了分割销售带来的恶果，因为商铺的销售价格是偏高的，最后作为商家要承担和消化很大租金的转移成本。

　　“所以，我们有必要去担心在未来商业地产开发当中会不会再出现分割销售、房屋租金高涨、结构性供应不足的情况，商家需要找到合理租金和合理配置的商业网点虽然总量很大，但是找不到他们理想的网点，可能会出现这样的一些问题，是值得我们去关注的。”

　　说完商业地产，裴亮又谈到电子商务的发展趋势。“一百家百强连锁企业有34家企业已经开办了自己的网上商店，去年的销售规模大体是30亿元。从开展网上零售的比例来讲是比较高的，已经达到1/3，从销售规模来讲还是比较小，说明还是在一个起步的阶段。现在来看，实体连锁企业开展网上零售主要是集中在家电、百货这两个业态当中。从网上销售的产品来讲，和整个B2C网上零售的特征是完全一致的，就是书、电器、服装，这个依然是网上零售的主体。”

　　裴亮认为实体连锁企业开展网上零售比纯粹的网上零售商具有天然的优势，在美国和英国，前十大网上零售商有六家来自于传统的零售企业开办的网上商店。除了商品、物流网络等优势，实体零售企业还有品牌的优势，网购市场目前有很多不规范现象当中，网络出现的欺诈实际上是最突出的一个问题，而实体连锁有那么多实体店就矗立在消费者身边，这是优势。

　　“从最近一段时间实体连锁企业做网络零售的实际运作来看，大家得出一个相对的共识，就是实体连锁企业开展网上零售还是要独立运作。”像美国、英国的网上零售，他们做得非常成功，很大的原因是他们有自有品牌的商品，因为你的产品和厂家的产品一样在网上销售，我们的价格优势很弱。对于目前国内零售企业来讲还不具备这样的优势，就是自有品牌的有时还不成熟，所以这一点对于我们未来依托现有的商品网络开展网上销售是一个比较大的瓶颈和挑战。

　　在裴亮看来，产业并购重组是2011年又一个主要的趋势和问题。裴亮认为这方面百货行业尤其活跃，比如银泰百货，“海航商业在过去一段时间在产业并购方面也非常活跃，还有华润，这些势头和速度有加速的趋势；另外还有外资零售企业，外资零售企业的并购数量案例不多，但是体量比较大，下一阶段在外资零售还会继续。从产业来说，产业并购会不断深化或者说频率会更加频繁。”