总量过剩下的结构性短缺

　　除了总体数量上的泡沫外，商业地产面临的风险体现在，开发商专业度低、专业人才匮乏，导致同质化、规划不合理、不符合商业需求的商业地产项目大量供应，从而形成结构性泡沫。

　　一楼化妆品、珠宝；二楼鞋类；三楼女装；四楼男装；更高的楼层经营儿童用品或是设立打折专区……几乎所有的商场布局都一样，而且不同商场经营的品牌也大致相同。

　　千店一面，千城一面是目前商业地产发展的弊病。无论是较早发展的超市、百货、药店，还是近年崛起的品牌专卖、购物中心，同业态各企业间的经营模式、产品组合、服务消费群体等都存在同质化现象。

　　世联商业发布的《深圳购物中心品牌商家重叠度分析》显示，目前，深圳五大购物中心品牌重叠率18%—30%，以服装、餐饮和饰品/化妆品为主，男女时尚流行服饰重叠度高；金银饰品、手表、化妆品类商家的重叠度高。

　　同质化竞争背后就是商家的利润率越来越薄，只能依靠价格去进行肉搏战，而租金等成本却在一个劲上涨。

　　在社会资源大量涌入商业地产的同时，并没有带动商业品质的提升。开发商们感叹“招商难”，而品牌商家也在抱怨“选址难”。

　　很多由住宅转型商业的开发商们继续延续住宅项目“短、平、快”的开发政策，以快速回收资金为首要目的。

　　数据显示，排名前20名的开发商均已进入商业地产。不仅一些此前主要开发住宅的地产商已经开始涉足商业地产，就连苏宁电器、娃哈哈等知名企业也希望到这一领域分杯羹。

　　“一些很不专业的地产商进来之后，商业地产项目越来越不靠谱，想开店，但没有好铺子，咋开？”大半年以来，记者经常听到的一些连锁商家这样的的评论。仅山东家家悦一家公司，就因为受到物业难寻的限制至少放弃了近一半的开店规划。

　　乍听起来，这有点言过其实，因为，2012年商铺供应量至少增加了一倍，但这就是事实，总量过剩与适宜商铺的稀缺正让泡沫变得越来越易碎。

　　一些房地产开发商缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，未能真正把握现代商业整体布局的各种要素。结果，设计出来的商场往往好看不中用，造成整体布局失误。

　　目前国内约有70%的商业地产项目，就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。而由于整体布局的不合理，商业项目的空置率便一路攀升，很多商业项目处于停滞状态。

　　一些开发商收购或承包一些荒废许久的旧厂房、搁置多年的烂尾项目等进行概念式包装，并拆分成小商铺，然后再出售、招商，打着不同的主题吸引投资者。

　　“住宅地产很容易复制，在北京做的房子品质好，到地方上做的房子也意味着同样的品质。但商业并不仅仅是房子，商铺的价值往往是和那个城市的商业环境相关，你不可能将整个北京搬过去。”一位地产人士说。

　　“开发企业的非理性开发，没有理性的商业规划，给商铺投资者也带来伤害。”业界人士李先生称，商业地产有四到五个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，经营者和消费者比较理性。但商业地产最终的买单者还是消费者，上游非理性的热与下游理性的恒温，肯定会导致隐性空置率攀升。

　　现在的商业地产开发短期利益、投机心态严重，在这样的形势下，没有特色卖点的商业地产，其后期运营和招商就像击鼓传花，最后落在谁手里谁就遭殃。

　　有开发商私下证实，目前在与经营商家的谈判中，不仅仅是奢侈品店铺要求提供高额店铺装修补贴，一些稍有名气的餐饮企业和快速消费品企业也提出了这样的要求。还有商家提出，不再支付固定租金，只与开发商谈销售抽成，将经营风险推向开发商一边。

　　尽铺无“商”

　　中国连锁零售业曾以每年翻番的门店扩张速度，走过高速增长的“黄金十年”。如今，随着中国经济下行，新一轮扩张店铺开始暴露风险。

　　2011年楼市限购、限贷政策出台以来，多年来不冷不淡的商铺被开发商和投资者炒得火热，2012年商业地产投资热度有增无减。

　　而当越来越多的钱从住宅市场与股市涌向商铺的时候，商铺泡沫骤起。

　　一方面商铺的含金量被井喷的新来者稀释，另一方面由于经济下行带来的消费大环境的不景气也导致商业市场出现饱和。

　　作为这几年商品房调控的一个后果，“炒铺”渐渐成了很多城市居民投资的出口，一些城市的商铺价格被快速推高。除了传统的临街底商，购物中心中的商铺，也成了热炒的对象。

　　“一铺养三代”、“若要富，买商铺”、“买楼不如买铺”，一段时间来被捧为投资王道。

　　近日，谢霆锋被曝由于其炒铺市值狂翻9倍，加上其早前购置的物业，媒体估算谢霆锋名下不动产已过5亿港币。

　　不过并不是每个炒铺人都如谢霆锋般幸运。商铺投资，不是上天堂就是下地狱。

　　表面上，商铺售价上涨、租金上涨，全国各地商业地产建设蓬勃发展，局外人看到的只是一片繁荣。

　　但，如人饮水，冷暖自知。内需不足，消费力不足，商铺的价值已被投资需求夸大。总量过剩的另一面是，多数经营户因为租金价高，难以找到确保盈利的商铺。

　　一般投资者对商铺的回报要求至少8%-10%，但目前的回报率一般在4%-5%，还不如5年定期存款利息。

　　业内人士称，广州商铺的售价五年来至少涨了70%~80%，最近两年至少涨了30%，有些以前的售价不过1万元/平方米的商铺，现在的售价已经到了5万元/平方米，在广州的北京路曾出现了一个8平方米的小铺，交易价1200万元。

　　同样为满足5%的回报率，租金自然要大涨，但租金整体收益与售价相比仍有相当大的差距。于是，市场出现了“经营者苦于租金昂贵；商铺业主却在埋怨投资回报率太低”的纠结状况。

　　除了空置外，商铺培育期也在延长。戴德梁行华中区商业部助理董事伍林表示，虽然，商业地产还有空间，但风险很大，特别是社区商铺，消费氛围的培育期正在延长，以前需要三年的，现在也许得5至10年。

　　商铺往往是根据当地的经济发展情况和城市建设需要应运而生，并不存在刚性需求。虽然商铺还在炒，租金还在上涨，但已现疲态，但全民皆炒铺的红火岁月已成为过去，现在投资客也变得更加谨慎。

　　商铺市场呈现出“剃头挑子一头热”的窘境——一边是部分投资者急于转手，一边却是无人响应的静默。由于被提前透支价值、恶炒套现频繁以及开发商经营管理不善等原因，使不少商铺处于“难卖不好租”的境地。市场价格上涨势头出现扭转，武汉等一些城市的商铺价格甚至出现了大幅下滑。

　　商业生态难以支撑不断上升的租金与售价。

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