城市商业网点建设目前面临严重失控的局面。

　　关店潮来

　　从火锅店、咖啡店、足疗店、便利店、药店等小店到大的超市、家居卖场、家电卖场以及更大的购物中心，中国的店铺普遍存在扎堆开店、恶性竞争的现象。

　　在记者居住的小区周围集中了4家洗衣店，4家美发店，3家蔬菜水果超市，十多家餐饮店，竞争异常激烈，商家换了一茬接一茬。

　　这只是傍街店铺情况。另外，小区周围还有一个新建的喜隆多MALL，里面有多家服装服饰店、美发店，餐饮店、化妆品店以及各种生活用品商店以及一个大的奥特莱斯。而距此不到一公里的地方就是苹果园地铁商圈，里面又有定位和喜隆多MALL极为类似的新生活，也有喜隆多MALL所具有的肯德基以及各种服装品牌。

　　店铺密集，同质化严重，恶性竞争，在大中城市已经出现商业过剩的情况。而商业综合体、奥特莱斯、商业街遍地开花的现象仍在持续。

　　相关资料显示，从2011年开始，全国各大小卖场约有五成处于亏损状态，2012年，情况继续恶化，不少卖场因不堪重负而结业。

　　便利店品牌在2012年进入集体调整期。全家关闭了至少几十家门店；罗森关闭的门店也有30家左右；7-11也正拟关闭调整近20家店，其在广州已经关闭了10多家。可的、好德、OK便利店、喜士多等便利店也在陆续收缩战线。

　　事实上，便利店发展规律是，人均GDP3000美元时为起步阶段，5000美元时进入成长期，1万美元时进入竞争期。以此看来，中国很多二三线城市并未具备大量开便利店的条件。但在很多大中城市，人流稍集中地区每隔数百米就有一家便利店，甚至在某十字路口开了2~3家。

　　大卖场与超市的日子同样不好过。2012年，百货业打折频率之高幅度之大都是前所未有的。

　　在太平洋百货2011年在京撤店后，2012年又有一批百货店走上相同道路，曾开创“007模式”的纯本百货黯然关闭；永旺百货撤出朝阳大悦城；望京NOVO百货正式关张。在新项目入市方面，曾预计2012年在西单银座中心开出的百骏明光百货改为写字楼；长阳芭蕾雨·奥特莱斯推迟开业时间；巴黎老佛爷百货也将开业时间延至2013年9月……

　　数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至现在的8.4%。沈阳和成都，购物中心空置率分别为17%和16.2%；在广州，空置率达到10.2%，而2011年还只是刚超过4%。

　　近日有媒体报道称，虽然沃尔玛宣布未来3年要开100家新店，但其内部已经明确在2013年至2015年陆续关闭100家不盈利的门店，这是其在华门店的1/4。Tesco、家乐福等也都开始收缩战线或放缓开店速度。

　　体育用品商“匹克”和“李宁”关闭的店数都超过了千家……

　　深圳华强北因其在电子市场的重要地位，被誉为“中国电子第一街”，而如今许多商铺都在空置，部分楼层空置率竟然高达40%，曼哈数码城、赛格广场、远望数码城等深圳其他电子商城也都出现了“空铺潮”。

　　东莞的华南MALL号称“世界上最大购物中心之一”，如今也身陷困境。主力店相继撤走，开发商低调转让股权。重组改名后，人气也一直低迷，只有1/4左右的面积开始营业。

　　一度靠广布点实现高速扩张的家电连锁卖场，也开始放弃“店海”战术。2011年，国美还曾提出将60%门店开在二三线市场，但如今已经彻底放弃了此战略。苏宁的转型力度更大，线下门店成了苏宁易购的自提点。国美、苏宁在2012年都关闭了上百家店面，门店数量出现了多年来的首次减少。

　　而之前，在很多地区，家电卖场都是背靠背开店。如山东济南泉城路堪称国内家电卖场最为密集的区域，短短数百米内聚集着三家国美门店，两家苏宁门店，两家三联门店和多家手机卖场。

　　在过去的十年间，家居建材行业随着房地产市场火爆，也呈爆发式增长态势。但在2012年，全国80%家居行业经销商出现亏损。

　　武汉当地10多家卖场，有四五家经历了退场风波；在重庆开了两年左右的一个3万平方米的家居卖场悄无声息地退出市场。另一家号称全国性品牌的卖场大幅下调租金，以维护市场的稳定；成都红牌楼商圈一个不到5万平米营业面积的家具商场，也于近期退出市场；国际家居连锁巨头家得宝关闭了其在华的所有实体门店……

　　疯狂跃进

　　在关店潮来的时候，中国的商业地产仍在上演着疯狂的大跃进。

　　自2012年11月26日以来，北京的8笔土地交易均涉及商业用地；未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市；未来5年深圳一万平方米以上的商业供应量将达到504万平方米，到2017年深圳商业中心开发面积存量将达到1081万平方米，比目前翻了一倍；在昆明，未来5年仅商铺将新增298.5万平方米；在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海三大商业街400多万平方米的建筑面积……

　　而在上海，为了争夺“外滩8-1地王”这一金融地块，复星地产甚至不惜与SOHO中国撕破脸，上演了一场“夺地”大战。2012年，上海商业地产的新增供应面积为342.1万平方米，批售比为1.14：1，相比2011年1.25：1的局面有了一定的改观。但库存压力仍然很大，据统计，目前全市商业地产存量高达1202万平方米，明显高于住宅1017万平方米的存量水平。业内人士预计，“如果按照现在的成交速度，需要将近4年的时间才能消化。”

　　据中国连锁经营协会与德勤发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》估计，2015年，中国的购物中心将达到4000家。全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。

　　枯燥的数字反映出中国商业地产的疯狂。

　　世邦魏理仕发布全球购物中心报告称，中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。

　　天津的在建面积达245万平方米，而在欧洲各大城市中，购物中心存量面积超过245万平方米的，只有巴黎和莫斯科。

　　再以深圳为例，未来5年内，深圳市福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路15到20分钟的距离内，就有四到五个万象城扎堆在一起。龙岗区在连接市中心的深惠路两侧，五年内就要建设12个综合体，平均每3公里就会有一个。

　　广州1万平方米以上的家居卖场超过了50家，其中2010年以来新增卖场面积约60万平方米，而在国外的一些大中城市，一般面积在1万平方米以上的大型家居卖场的数量不会超过3家。

　　许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。

　　判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。

　　目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。仅312万常住人口的中山市人均商业面积将达到6平方米以上。

　　数据显示，二线城市平均空置率为10.5%，高于去年的10.2%，更远远高于一线城市的8.4%。商铺空置在三个城市比较突出：中国最大两个二线城市沈阳和成都，空置率分别17%和16.2%。

　　仅2012上半年，成都商铺新增供应量为73.98万平方米，较去年同期上涨173.1%。然而，市场消化量仅仅25.32万平方米，相当于供应量的1/3。位于成都的新南天地区域由于零售地产供应量过大，空置率已经超过了40%。在青岛，截至七月底，商铺供应量突破2万套，但前七个月全市商铺成交量仅为2500套。

　　成都、昆明、沈阳、重庆、长沙、西安、郑州等地，未来两到五年之内将有超过目前体量数倍的商业地产入市，使其人均商业面积迅速赶超香港、上海、北京等一线城市。

　　商业设施要生存发展，必须有庞大的消费力，二线城市，市场容量有限，其泡沫显而易见。

　　2011年我国人均社会消费品零售总额为1.34万元人民币，约合2130美元，而美国当年人均消费规模为1.56万美元。这仅是个均值，还未考虑到收入分配的结构。如果考虑到高达0.61的基尼系数，市场容量将比这个统计数据所显示出来的结果更为狭小。

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