人气惨淡

　　商业最注重人气聚集，但现在的西单文化广场地下商场却是一派人气惨淡的景象。昨日，记者在地下商场看到，上下三层的商场只有地下一层的大部分商铺还在正常营业，而且多为做服装生意的。成排挂起的服装虽然连成一大片十分扎眼，但是几乎没有顾客，生意极显萧条。一家在一层入口处经营帽子等小饰品的商户，半月前刚从王府井搬到地下商场，店主告诉记者：“来这里图的是租金便宜，可是进来后才发现生意还没原来好做，因为实在没什么人气。”

　　随后，记者又通过旋转楼梯来到地下二层，发现整个二层几乎没有商户入驻，环顾四周更显空荡。原来汇集了许多娱乐项目的地下三层，也因为商场人气锐减，过去年轻人热火朝天扎堆的场面不见了。曾一度领先京城时尚潮流的4D影院，如今门口高悬一块声明牌，告知周一至周四影院休息，只在周末营业。只有乒乓球训练台旁的工作人员不厌其烦地对着记者招揽生意：“五元一局，五元一局”的叫卖声在空旷的场地内显得格外无奈。

　　租金很低

　　记者在采访中了解到，地下商场目前由同属于华润集团旗下的华润置地物业管理公司、华润房地产公司和华润置地俱乐部3家共同管理。据华润置地俱乐部副总经理刘炜介绍，此次重新招商的地下商场租金不高。地下一、二层商铺租金为每天每平方米10元，而地下三层租金更低至每天每平方米3－5元。

　　“每天每平方米3—5元，放在北京任何繁华商业地段都是极不正常的。”著名商业专家高以道表示，目前王府井东方广场、新东安等商场，每天每平方米的平均价格为4.5美元。在绿屋百货原址上搭建的一排店铺，租金更高达每天每平方米7美元。国贸地下商城也在每天每平方米2美元以上。

　　与这些旺市旺铺相比，西单地下商场的地价显然过低。对此刘炜也承认：“这个价格已经超过运营成本底线，连物业管理费都不够，商场属于亏本经营。”

　　几经反复

　　记者在采访中了解到，西单文化广场地下商场由华远房地产公司投资4.7亿元兴建，于2000年初建成。同年2月，与华远房地产同属华远集团的西单购物中心（简称西购），以每年2000万元租金接下商场地下一、二层和夹层做零售，第三层则由华润置地俱乐部管理。西购在2001年5月突然从地下商场全面撤出。从此这里的人气就一落千丈。

　　“西购撤出的原因并非经营不善！”西购办公室主任温京来说：“西购2000年2月接手地下商场后，仅1年时间就开始盈利。但当时产权所有者华远集团提出这片地要改营其他，要求西购撤出。”尽管双方签订的合同期尚未满，但经过协商后西购还是撤出地下商场,一个完整的商场就此从地下消失。

　　弃西购，华远寻觅的新伙伴是当时正蒸蒸日上的中友百货。但据一位业内人士称，中友嫌租金高昂，以要清空场内所有设施为由，迟迟不肯进驻。直到2001年12月圣诞节、元旦的零售旺季，中友才在地下商场内设立了一个大型服装特卖场，狂甩折扣很低的名牌服装。到今年3月旺季结束，中友随即又撤出。

　　今年10月初，华润置地又开始了一个小范围再招商，力图吸引一些小商户把商场填满，以拉升人气。据招商人员介绍，明年3月后，华润准备改变目前经营方式，重新学西购作高档商场。

　　定位不稳

　　黄金商圈出现“鸡肋”,京城同行认为，最大的原因是地下商场定位一直不稳，最终导致其衰败。

　　与地下商场隔长安街相望的“LCX”百货市场部经理马晶认为，西单商圈的位置无疑是绝佳的。但从最初的百货到特卖场，再到中友曾想开设万米精品书店，及至现在又零散招商，地下商场一直没有一个明确、稳定的定位，招商也没有一个整体概念。这样当然无法吸引有实力的大商户入驻。而在西单这样的地方，一般商户难以承受高昂的租金。而且靠零星商户也根本无法形成商场的特色。

　　高以道认为，任何市场的培植都需要时间，业主方在选择经营者时必须考虑到经营的持续性。像从不断更换经营者到华润现在自己亲力而为，十分不利于地下商场的成长。清华大学经济管理学院李飞教授也认为，目前西单商圈的大型商场数量已经足够。一条商业街大型商场最多应不超过3家，但仅从西单北大街看，中友、西购、西单商场、西单赛特，太平洋百货也宣传明年西单店要开业，如果再加上地下商场，就有6家同时比拼，中国目前社会商品的生产总量就十几万种，让这几家商场错位经营其实没有什么余地，势必会导致各家开始恶性竞争。”而且地下的操作难度比地上还要高，投资大型商场更加有风险。

　　去路彷徨

　　据介绍，此次重新招商打出每天每平方米3—5元的“白菜价”，华润集团希望以此吸引来商户。“先把商场填满，聚聚人气。”有关负责人昨日对记者表示。

　　对此，庄胜集团总经理助理向献红认为：“价格只是一个指标，不是越低就越能吸引人气，这样反而说明它经营出现问题。一般说来，经营好的商业企业能带动周边的房价地价，而不是通过地价下调吸引商气。例如赛特、燕莎这些商业零售企业成功后，不仅本身地价升值，周边房价也被带高。

　　高以道认为，目前西单仍然不是步行街，反而强化交通功能，这样休闲购物中娱乐、餐饮、文化设施都很少。根据西单北大街现有客流量和商业需求，做全面市场调研和定位，地下商场在这些方面寻求空间还是有发展潜力的。