编者按：一场突如其来的SARS，给中国经济带来了意想不到的冲击，各个行业也受到不同程度的影响。其中商铺市场也遭遇“倒春寒”，需求不旺，租金下调成为2003年上半年北京、上海、广州、深圳等国内商业发达城市商铺市场的基调。

　　专家预测，虽然零售商铺租金水平因SARS而有所降低，但未来购买力的总体水平不会下降，零售商也会因政府的扶植而逐步复苏。

　　北京

　　国际品牌逼近商业面临洗牌

　　国际物业顾问戴德梁行表示，2003年第一季度北京市社会消费品零售总额比上年同期累计增长24.2%，但到了第二季度，特别是4月下旬至6月上旬，北京受到了SARS侵袭，零售餐饮、娱乐等行业成为受SARS打击最大的行业。截至5月份，北京市社会零售品消费总额累计增长率为15.2%，比第一季度下降了9.6个百分点，是2001年3月以来的低值，商业市场的租金与售价也因此有所降低。

　　从总体上来看，2003年上半年北京零售业市场整体较为活跃，SARS的侵袭并未影响人们对中长期整体市场的信心。随着SARS受到控制，到6月中旬大部分商业行业已基本恢复正常，餐饮业和百货业出现了反弹。

　　在此期间，国外的一些著名品牌店在北京都有大的动作，建材方面，德国第一家居超市欧倍德落户海淀，英国百安居选址海淀区，法国的乐华梅兰也正悄然布局京城；超市方面，美国的沃尔玛已于7月份开业，法国的欧尚也准备开业，7-11便利店、迪亚折扣店目前正处于报批和选址阶段。此外，一些国内商业企业也不甘示弱，物美综合超市、超市发便利店等企业的拓展也在进行之中。北京世邦魏理仕物业管理服务公司商铺服务部副董事方玉珊女士表示，这些大型超市的进驻促使北京零售业的竞争更趋激烈，同时也将进一步激发北京商铺市场的活力。

　　目前，北京商业物业需求的区域主要集中在人流量大而且交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。从城区看，朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标。其次是海淀区，其对商业用房的最大需求量体现在对小型摊位的需求上。

　　戴德梁行预计，经过SARS的洗礼后，北京商业市场将出现重新洗牌的局面。一些规模小，资金实力较为薄弱的商业企业被淘汰，一些大的商业企业将进一步扩大其市场份额。除此之外，国外零售业巨头的前期工作也即将结束，预计今年下半年将纷纷开业，北京市商业市场竞争将愈演愈烈。在市场方面，开发商往往在商铺待售之中进行出租，一方面可以有所收益，另一方面，可以大大降低风险。这种商业的经营方式将成为以后北京商铺出售的主要模式。并且随着商铺供应量的不断增大，商铺选择出售的趋势将越来越明显。

　　戴德梁行研究顾问部董事王瑾女士预计，未来北京商业市场的需求将稳中有升。

　　广州

　　受疫情的打击最为严重

　　受SARS影响，广州市经济发展速度放缓，第三产业所受冲击最大。根据广州市统计局的资料，今年第二季度广州市第三产业占GDP比例由第一季度的60.09%下降至33.8%。其中，广州零售市场在第二季度受疫情的打击最为严重。另据世邦魏理仕的研究报告称，广州的部分零售商选择退租或押后扩充计划，广州商铺市场在今年第二季度呈现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，空置率跳升了5.9%至15.9%，而首层和二楼商铺的租金也分别下调7.6%和8.1%。虽然政府减低服务业税收政策使SARS对市场的冲击有所缓和，但上述敏感行业租金下跌的局面仍将维持一段时期。

　　据戴德梁行的调查，除了继续招租的正佳广场、维多利广场外，近期广州商铺市场又出现一个大型物业——地王商场。地王广场位于东山区英雄广场地下，与中华广场、地铁物业流行前线正形成一个新商圈。地王广场共分三层，总建筑面积2.5万平方米，已于5月28日投入使用，一层月租金为207元／平方米，二层为245元／平方米。另外，连接友谊商店、世贸中心、白云宾馆的空中走廊工程也已动工。建成后，包括友谊商店、世贸中心商场和白云宾馆商场将形成一个营业面积达5万平方米的环

　　市东路商务圈的高档精品购物圈。另悉，原广州赛马场也已由一企业承租，将建成占地21万平方米的华南最大的汽车专业市场。

　　为适应经济发展及商业结构进一步合理的要求，一些新业态如建材超市、药品超市将于下半年出现并进行扩张。天河、海珠区一些房地产发展速度较快且人口日渐密集的地段将成为这类超市的重点区域。另外，受珠三角经济发展异常迅速的吸引，包括欧倍德、百安居、东方家园、靓家居等建材超市均有意在天河、海珠、芳村等地布点开店。

　　深圳

　　竞争压力使商铺开发更谨慎

　　根据戴德梁行的统计，2003年上半年深圳市所有成交地块中，以商住类土地的交易最为活跃，而酒店、旅馆及商业类用地交易量明显减少，工业用地比例略有上涨。上半年深圳全市新推商铺项目下降幅度较大，仅相当于去年的三成，其原因在于竞争的压力使得地产商投资商铺开发更趋谨慎。

　　据调查，深圳市商住类用地地价主要集中在501元／平方米～999元／平方米，由于特区内土地供应的减少，导致全市平均楼面地价较去年同期有相应的下降，但宝安和龙岗的楼面地价却有不同程度的上升，升幅超过100元／平方米，在土地拍卖会中关外地价更是屡创新高。这既预示着投资者看好关外的房地产市场，又预示着未来几年关外的商品房价格将呈增长之势。

　　受非典影响，深圳商铺价格在4～5月份出现了较大波动。统计显示，从2003年4月份商铺价格较年初增长了8.4%，较一季度下降了4%，但5月份则比4月份大幅下降了20.5%。

　　2003年上半年新推出的商业项目主要在龙岗和南山，总建筑面积约5.5万平方米。第一季度推出的项目主要位于南山商业文化中心的保利商城，三层商业面积约15000平方米。值得一提的是，年初皇岗口岸实行24小时通关对该片区的餐饮娱乐业起到明显的带动作用，使得该地段的商业物业需求增长，尤其是一些港式餐饮休闲商家，积极在附近寻找适当铺位以把握商机，而相关的家电业商家也尝试在此设分店拓展港人需求群体。

　　今年下半年，关外将成为深圳房地产开发的焦点，福田和南山由于开发空间逐渐减少，开发步伐将有所放缓，罗湖即将推出大量旧改项目，未来改造的步伐将加快，改造规模也将更大。写字楼市场由于中心区高档写字楼项目的陆续竣工投入使用，逐渐加强中心区的商业氛围，使全市写字楼市场发生较大的中心转移，同时构成写字楼市场的竞争。而商业市场竞争压力不减，大型百货、超市在关外扩张开店也将愈演愈烈。

　　上海

　　高温消退商铺投资火热不减

　　本报记者王其明上海报道8月6日，上海经历了半个多月的连续35度以上的高温天气，终于开始降到35度以下了。然而同日在上海光大会展中心开幕的“第二届上海商业房产展示交易会”却依然火热。这次参展的商业房产项目近百个，总面积近300万平方米。在商铺投资高回报的吸引下，滚滚的人流从四面八方涌来。参展的不光是上海还有周边地区及部分中心城市商业街、商铺等，包括购物中心、商厦商铺、商业街商铺、专业市场商铺、社区商铺、旅游商铺、地铁商铺、办公楼等，其中最大的商业房产项目面积达48万平方米。

　　上海市商业网点管理办公室浦祖建主任对记者说，这是“非典”疫情以后上海举办的首个投资型房产展，目的是为了消除疫情给房产投资带来的负面影响，吸纳海内外资本继续投资上海房地产，吸引更多的投资者关注商业房产的开发和建设，启动新一轮商业房产投资，推进社区商业和房地产的联动发展。

　　社区商铺行情看涨

　　近年来，随着中心城区绿化、交通及市政改造步伐的加快，大量人口的外移，使得中心城区人口密度降低；另一方面，中心城区繁华地段商铺的售价逐年走高，投资风险增大，使得大量持币观望的中小投资者将目光转移到一些规划中的居住区商铺(社区商铺)上来，社区商铺成为商铺投资“新宠”。

　　商铺投资研究专家认为：上世纪后期，美国的零售业开始出现了郊区化的发展趋势，把握了居住区郊区化趋势的商业巨头“沃尔玛”在这一时期迅速成为全美商业领袖。从上海的商业发展趋势来看，已开始显现“聚集”和“扩散”的发展趋势，即高档商品向中心商业街区聚集，日用商品向社区扩散的趋势。总体看来，繁华的中心商业街市的空间逐步变化，集聚程度进一步提高，商业销售额、商铺租价逐年走高，而社区商业正在异军突起，成为主流商业关注、争取的焦点。

　　本届商业房产展上，上海泰恒房地产发展有限公司推出的32000平方米的“巴比伦生活”，上海证大置业有限公司开发的“证大家园”，上房商铺服务网络有限公司代理的“海悦花园”都是社区商铺的代表。

　　郊区商铺投资新热点？

　　在去年首届上海商业房产展示交易会上，周庄·江南人家休闲度假购物中心旅游景点商铺的宣传推广，引发了上海人投资旅游商铺的热潮，也由此衍生了一个旅游商铺的概念。在本届房产展上，该项目已全面启动，商铺面积达40000平方米，这类将江南文化精神与水乡建筑风貌完美结合的旅游景点商铺吸引了众多的投资者的目光。

　　尽管业界褒贬不一，但是代理商黄柏元的一席话还颇值得玩味，“上海现在投资商铺的成本太高投资上升空间到底有多少？但是我们这一项目均价才4000元每平方米。按照周庄的人流量，这个价格算是很低的。”而众多要求看房的客户也显示出这一观念的市场，以至于看房的班车不够坐。随着市区商铺投资的成本越来越高，郊区商铺投资将会逐渐火热。

　　投资商铺融资将获青睐？

　　参观商铺展览的投资者惊奇的发现：这次参展的银行除了上海银行、华夏银行、中国银行，还有花旗银行，甚至还有典当行，其中花旗银行是第一次参加商铺展览。

　　那么，银行为什么对商铺展情有独钟呢？随着居民储蓄的日益增加，银行目前都面临着不同程度的放贷压力，而个人购房贷款是银行针对个人金融项目的重要内容，放贷风险相对较低。上海银行个人金融部张婵媛小姐分析道，个人购买商用房产首付金额为40%，还贷期限最长为10年。比照一般的个人购房贷款首付20%，最长还贷期30年的政策，贷款门槛无疑大大提高了，银行放贷风险也因之下降，而且贷款利息比个人住宅贷款利息要高。从客户层面分析，有意投资商铺的客户群，大都具备了较强的支付能力和经济基础———投资目的性强，为投资而进行的个人金融准备较完善。银行对该类人士的贷款项目有较强的信任感，风险并不大，所以银行能放心大胆的进入。

　　大到国际跨国银行，小到典当行，都在积极参与个人商用房的融资。这是不是意味着商用房融资的前景越来越宽阔？