自限购政策出台后，商业地产迎来爆发式增长。一时间，我国各地城市综合体、商业广场犹如雨后春笋般拔地而起，南京房地产市场亦然。数据显示，目前南京在建的城市综合体超过50家，而在两年前不过20家，其热度可想而知。

   《每日经济新闻》记者了解到，南京南站从去年6月正式运营以来，其周边商圈的受益情况却各不相同，可谓“几家欢乐几家愁”。目前，作为南站商圈重头戏之一的明发商业广场，却有一些遇冷。记者在现场看到，其部分商铺处于闲置当中。对此，一名国内房产行业协会的负责人分析认为，该商业广场的开发商明发集团[2.16 0.47%]前期对商业定位出现了判断失策。

部分商铺闲置

   “真没有想到，当初买的商铺到现在已经闲置将近三年了”，南京市民杨先生对《每日经济新闻》记者介绍说，三年前，他在南京明发商业广场购买了一间商铺，当时就是看中了开发商所称该商铺地处南京南站商圈，南站开通之后超大的人流量将会给商铺带来火爆效益。

   公开资料显示，明发商业广场于2008年6月首次开盘，当时推出的两栋房源在两个月内就销售一空。借着这股热销之风，明发集团又推出了200多套商铺，随后不久便售罄。

   杨先生透露，他家离南京南站不远，他和妻子商量后决定买一个商铺，等到南站开通后做烟酒生意。由于当时置业顾问对该商圈未来发展描述很好，以至于他并未担心客流量。“商铺交付之后，我们花了几个月时间装修，然后开始营业，但生意并不好，有时候一天一笔生意都没有”，杨先生对记者说，“到现在已三年了，生意没有起色，招租很久也没有人过问。”知情人士也告诉记者，像杨先生这种情况还有很多。

    走进这些空置的商铺之中，记者在现场看到，众多商铺的玻璃门上贴上了招租或者出租的字样，而这些被招租的商铺里面落满灰尘，甚至沦为杂物储藏室。

业主质疑运营

    除了商铺一直闲置，业主们对明发商业广场的运营能力提出了诸多质疑，如硬件设施不达标、交通设施未完善等。

    记者了解到，明发商业广场至今还有很多业主拒绝交付。他们认为，很多商铺门面安装了消防栓，占用近三分之一的面积，而房屋结构图中并没有消防栓。另外，部分商铺的水电煤尚未到位，也影响了商铺对外出租。

    业主胡女士对记者透露，起初购买商铺的时候开发商不包租，后面购买的业主则可以包租。当初，置业顾问向她介绍，在客户同意的前提下，开发商承诺包租5年。按照包租协议，前三年业主没有任何收益，但是房款可以减免一部分，第四年业主能获得9%的租金收益，到了第五年则会有10%的收益。置业顾问表示，包租协议仅适用于剩下未售出的房源，之前的房源则没有这项承诺。

    和胡女士有同样说法的还有杨先生，他说，“交通、房屋质量都存在问题，更重要的是在购买前，开发商承诺的统一招商和运营都没有兑现，明显是虚假宣传。”

    对此，明发集团下属子公司明胜商业管理有限公司一位工作人员表示，“我们并没有给业主承诺过统一招商，只是与一部分业主签订了委托租赁合同，这和返租是有本质区别的。”而就商业广场的运营问题，他表示，项目的商业运营正在整体有序推进，影院、电器、百货的开业已在计划之中，目前明发商业广场采取的是逐步开业的计划。

项目定位问题

    据《每日经济新闻》记者了解，虽然明发商业广场遇冷，但南京南站的巨大人流量还是给其他店铺带来了超高人气，麦当劳、肯德基、真功夫等门店均人满为患。

   “南站招商很多都已完成，等到其他商户开业之后，旅客在南站内就能解决各种消费需求，明发商业广场可能会遇到更大的压力”，南京房地产行业一位业内人士对 《每日经济新闻》记者说。

    事实上，造成明发商业广场的窘境，很大程度上或源自开发商的定位问题，一名国内房产行业协会的负责人分析认为，明发集团前期对商业定位出现了判断失误，一个商业体想要运营成功并不仅仅依靠人流量，而是如何把握消费人群，“南京南站与地铁已经形成了无缝对接，旅客可以坐地铁去附近的商圈消费，而不会选择交通不便的明发商业广场。”

    上述人士均认为，商铺成功与否和开发商定位有较大关系，开发前期就应该做严谨规划，而明发商业广场目前的问题在于商业物业的经营，明发集团应该拿出资金投入更完善的经营管理。