“为各类外资机构投资中国物业进行前期咨询和后期重新包装管理，是我们的重要业务。”作为这个群体领军企业之一——华夏柏新经营管理顾问有限公司联席董事总经理伍步昂透露，外资涌入中国楼市刚刚开始，受限外政策影响，大量已经准备就绪的外资只能在海外等待时机，他们的目标更多为以大型购物中心为主的商用物业。

　　在外资逐鹿中国楼市的年代，是什么令大摩等为代表的各类外资通过收购中国物业，并在较短时间内，令物业价值倍增而从中获取暴利？

　　“大摩们”背后这些国际化的“华夏柏新们”给出了答案。

　　大鳄们的“口味”

　　继7月初大摩以52.8亿元购入雅居乐海南清水湾综合度假社区项目30%的股权，有最新市场消息披露，大摩目前正在筹措一只超过100亿元人民币的基金，准备继续加大对中国楼市的投资。

　　值得注意的是，在外资大鳄们进一步在中国楼市砸下巨资的同时，2008年也首次出现外资出售早前所购物业套利回收资金的情况。6月初，大摩5年来首次开始兜售其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓，报价11亿元。

　　对此，伍步昂指出，外资的每项投资，都有它的投资周期，随着外资在中国投资的第一批出售物业出现，标志着这个投资周期接近尾声，但并不意味投资的终结，而是同时进入新一轮更大规模的投资周期。

　　一种类似于开发商分批销售回笼资金的外资“滚动投资”模式，逐渐浮出水面、

　　“我们接触的外资中，包括各种类型的房地产投资基金，目前已经完成在境外资金的募集，只等觅得合适的物业和时机进入中国。”伍步昂透露，现在的外资，背景更加繁杂，资金来源多样。

　　根据华夏柏新最新研究报告显示，在众多类型的中国物业中，以购物中心为代表的大型商用物业是外资关注的重点。

　　报告指出，投资购物中心的外资基金分三类：第一类是开发建设型。在购物中心还在开发阶段已经用最好的价格买入，等待炒出好价值再卖掉。风险最大，收益也最高。第二类是投资收购型。此类项目已经是一个成熟的购物中心，项目的回报率可以准确把握，风险低，回报只能稳定，第三类是稳定收入型。购物中心还是处于刚起步时期，如果计算回报合理，基金公司便会进行投资。

　　“就所谓增值型购物中心的增值空间而言，一个已经落成但刚起步的购物中心会比一个还在兴建中的项目更适合。”伍步昂说。

　　总结而言，基金考虑的增值型项目要求大致为地理位置、项目升级改造的空间、调整商户业态及品牌提升商业价值、现有股权以及商户情况、退出机制。

　　瞄准二、三线城市

　　国内目前购物中心等大型商业地产开发方面的短板，某种程度上也成为外资发掘投资机会的重要原因。

　　深圳慧通行房地产董事总经理母舟指出，国内大型购物中心等商用地产项目主要来自两种区域，一是在市中心旧城改造地段，二是市中心以外的新区。但这两种情况均存在诸多开发难题，前者往往成本较高(地价高、拆迁成本高等)、开发周期长且时间不确定；后者则因消费群体和周边配套的不成熟，投资风险难以控制。

　　“此外，目前国内开发商融资渠道有限、主要依靠单一银行融资、退出机制不健全、开发商自有资金难以支持大型商用物业的开发、开发经验不足等诸多原因，形成了寻求外资介入的潜在需求。”母舟称。

　　外资收购此类物业牟取暴利的空间也正源于此。

　　“避开拆迁问题是外资投资的重要原则。”伍步昂指出，整体收购占据主流，至少必须获得项目的控股权。

　　“外资通常把投资回报率底线设定为20%-25%，但就这个回报率要求推算，目前国内卖家的要价大多过高。”伍步昂坦言。

　　在伍步昂看来，集聚在国门外的大量外资目前最大的障碍依然是限外政策，并没有太多变通的入境路径。而一旦入境渠道通畅，更多的收购将出现在二、三线城市，这些市场相对低廉的价格和未来发展空间将是吸引外资的主要因素。