日前，《第一财经日报》从世邦魏理仕了解到，今年上半年北京新增商业面积约50万平方米，不足今年计划供应量的1/4。按原计划，今年内还将有188万平方米的商业物业开业，其中包括多个购物中心。

　　受诸多原因影响，很多购物中心一再推迟了开业时间，但最终可能在今年下半年或明年短兵相接。禾田摩尔投资顾问有限公司总经理张天翔认为，北京的购物中心情况将不容乐观，一轮较大规模的盘整或将在明年展开。

　　开发商的商业地产冲动

　　即便今年上半年北京的新增商业面积仅为全年计划的一小部分，但仍然比去年同期上升了8%。新增的8个商业项目中，有5个为购物中心。而在这5个购物中心之后，三里屯Village、大钟寺国际广场等多个购物中心也在“排队”入市。

　　张天翔指出，近几年，北京的购物中心的体量已经翻了几倍，远远超过了居民消费品零售额增长速度。今年，中国居民消费品零售额增长预计首次达到15.8%，但这个数字与提供消费品的购物中心体量增速显然不在一个级别上。

　　“很多开发商觉得购物中心的投资回报率高，所以都愿意挤进这个行业。”张天翔指出了开发商进入商业地产行业的原始冲动。SOHO中国董事长潘石屹高调宣布转型商业地产时表示：“商业地产占了SOHO公司10％的开发面积、20％的销售额、30％的利润。”

　　近两年来在北京，已经开业或者即将开业的购物中心众多，而且大部分项目都打起了高端牌。除了新光天地、金融街购物中心外，银泰中心柏悦生活、三里屯Village等一批购物中心都瞄准了国际一线品牌。

　　实际上，开发商打高端牌的心态很容易理解，高端品牌可以承受高租金，高租金能带来高回报。但是浸淫购物中心行业多年的张天翔指出，开发商切不可对于品牌和租金过于乐观。购物中心的租金实际上是由客流量决定的，如果不在传统的商业区域，开发商很难吸引到大量客流。或者所处商业区域零售物业项目过于集中，也会分散客流。在金阳商业地产高峰论坛上，中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩健徽也对记者表示，一些城市的商业街、大型百货商场、购物中心过于集中，导致了区域内的同质化竞争非常激烈。

　　当然，非传统商业区域也并非不能培育起成功的购物中心，例如体量超大的北京金源MALL，今年的销售额比去年同期上浮了150%左右，实现了全面盈利。

　　张天翔指出，金源MALL实际上经历了几年的市场培育期，刚开业时租金非常便宜，以此来吸引商家，逐渐培养商业环境并提高租金。但是，目前，北京有很多商业项目甫一招租，就开出了高价，以至于预租率一直不尽如人意，开业时间一延再延。比较典型的例子为三里屯Village，其大体量且高租金的情况一直受到外界的质疑，尽管开发商太古广场认为三里屯区域有理由支撑其租金报价，但其开业时间却一直向后推迟。

　　尽管三里屯区域确实有成为北京新兴高端商业区域的迹象，但三里屯Village还将面临更多的考验。日前，潘石屹的三里屯SOHO写字楼和商业部分开卖，该项目甚至包括5个购物中心，三里屯区域购物中心之间的激烈竞争将于不久后展开。

　　盘整或将到来

　　据世邦魏理仕介绍，按照购物中心的行规，一个项目的预租率低于70%~80%，将不会开业。因此，很多计划在去年或者今年上半年入市的项目都挤在了今年下半年或者明年。

　　世邦魏理仕方面分析，除了租金要求过高影响预租率外，开发商本身的资金链紧张也使购物中心开发周期延长，以至于延期开业的重要原因。

　　开发商资金方面的原因也得到了张天翔的认可。尽管他不愿意透露遇到资金问题的项目，但表示目前已经有几家购物中心前来要求转手。

　　“很多开发商对于购物中心没有理性的认识。”张天翔表示。中国房地产协会秘书长顾云昌甚至用“大海里游泳”来形容从事商业地产。

　　实际上中国的购物中心开发与国外情况并不相同。国外针对购物中心的资金解决方式有很多种，开发商或者可以将购物中心打包以REITS方式上市，或者寻求与基金合作，很多基金愿意长期持有购物中心。

　　但是众所周知，REITS还面临很多不确定性，而限外政策又限制了外资基金对物业资产的投资。中国的购物中心仍大多依靠开发贷款解决资金问题。

　　然而，与出地面便可预售、封顶即可办理按揭贷款的住宅项目不同，购物中心偿还开发贷款的周期非常长。在利率不断升高，开发贷款利率尤其高企的今天，很多购物中心的租金回报甚至难以偿还银行的利息。

　　“大部分开发商应该还能撑过今年。”张天翔表示，2009年将会有一批购物中心开发商或倒闭，或转手。