随着商业地产开发日渐成为国内房地产界的热门话题，商业物业投资丰厚的利润诱惑，也令越来越多人怦然心动。一般来说，目前的商业物业投资者大致可分三类：一是兴建商业物业进行销售或经营的开发商，一是购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主，还有一种就是所谓包租客，他们以批发价租金“吃”进相当数量的商铺，经过适当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润。

　　在广州商界，此类包租客又被通称为“二房东”，虽然名声不太响亮，但其资金调度能力极强，人脉关系甚广，堪称是真正的投资大鳄。广州商业物业市场经多年发展，包租这种投资模式发育得比较成熟且利润可观———有业内人士估计，正常情况下包租客所获毛利润平均可达30%以上！

　　不过，像其他很多投资方式一样，包租的高回报同样伴随着高风险，所以，能从中如愿淘金者固然不在少数，最终铩羽而归者，更是大有人在。

　　带头“吃螃蟹”的人

　　广州商铺包租经营最早起步于上世纪80年代后期。当时个体户邵健明等人在广州烈士陵园侧租下1000多平方米铺位，开设“观绿时装”商场，吸引一些因城市街道整治需搬迁的灯光夜市服装商贩进驻，由于招租顺利，经营得法，包租者获利甚丰。90年代初起，雄心勃勃的邵与人合伙在广州大沙头码头附近先后租下一些住宅裙楼和旧厂房，投资改造成若干商铺，并以家用电器商户(当时家电开始走俏)为主要招租对象，这就是日后名声大噪的海印电器城。

　　此后，邵执掌的海印实业同样以包租方式相继打造布料、电脑、体育用品等大型专业市场，业务迅速扩张，财力逐渐雄厚。2001年5月，海印实业以3.89亿元拍得位于海珠广场的广东国际信托投资公司破产清算物业广东贸易中心，改建为海印缤缤广场，邵从昔日的包租客摇身变为大业主。

　　据资料显示，迄今为止，海印实业集团旗下拥有11家商业中心，营业面积逾80000多平方米，店铺商户5000多家，规模为全广州私营商业企业之最。近日更有消息指该公司已实现借壳上市，同时正积极寻求与地产开发商合作，有意涉足商业物业项目开发。

　　以专业市场经营为主的“海印模式”的巨大成功，对近年来广州商铺包租投资的走向产生了深远影响。

　　宏城广场：另一种成功模式

　　广州另一个著名的包租经营成功案例，当数90年代后期崛起的宏城商业广场。

　　宏城广场地块与天河体育中心隔路相望，紧邻著名的购物中心天河城广场，可谓寸土寸金。但因起初有意在此投资兴建一座高级商务大厦的台资地产商———汤臣集团突然退出，直到1996年时，这里仍是一片5.8万平方米的空地。几位私人投资者联手取得该地块“地主”———广州城建开发总公司的授权，在此经营临时性商业物业租赁。1996年11月，宏城广场破土动工。

　　数年后，当时的投资者之一范国强公开表示，“我真正的‘第一桶金’是投资500万元搞宏城商业广场，半年后就收回了投资”。然而，据当年曾全程参与宏城策划招商活动、现任广州满堂红置业有限公司市场总监的潘宇豪透露，事情并不像范说的那么轻松。

　　“开始做那段时间其实非常困难，因为周边除了天河城外没有别的商场，缺乏成熟的商业带和足够人流，临建商铺本身配套也很简陋，连天棚也没有，只是后来随着经营情况好转才逐步加建的”，潘回忆说，“对这些没有业权，说不定什么时候会清拆的铺位的投资前景，连我们自己也不敢乐观，公司内部没有几个人愿意炒铺，对外招租难度可想而知”。

　　事实证明，宏城广场堪称是冒险者的乐园。有统计表明，目前宏城广场商铺平均租金每平方米约400元～500元，比最初招租价翻了一番多，转手费每间则高达6万～8万元！早期大胆入市的小租户赚得眉开眼笑，几位主力投资者更是大获全胜。

　　珠江恒昌房地产顾问有限公司副总经理兼商业总监张广忠认为，宏城广场的投资模式严格来说不同于一般的商场包租，已经带有土地经营的意味，在广州老城区及珠江新城一些暂时闲置的地块上，类似的做法比较普遍。他强调，这种模式比一般的包租操作技术更复杂，风险更大，但若能成功，收益肯定更高。

　　大型商场流行“返租式包租”

　　在海印各大专业市场和宏城广场生意红红火火之时，广州一些新开发的大型商业物业，也备受包租投资者的青睐。

　　“开发商‘返租’小业主铺位的做法，为包租客提供了大量集中的铺源，而包租客的活跃，又让开发商吃了定心丸，可以放手‘返租’促销，两者之间是互相推动的关系”。潘宇豪称。

　　“返租”是指物业开发商向小业主承诺：3年～5年或更长时间内，其所买铺位将由开发商支付租金，统一经营，不管情况如何，小业主旱涝保收。这本来是以往广州众多物业开发商采取的一种促销手段，后因此种做法极易诱使某些不良开发商高价售铺，捞一把就走，小业主利益难以得到保障，数年前已被广州市政府有关部门明令禁止。

　　“不过变相‘返租’如今依然大行其道，最近某大商场所谓代小业主经营然后‘利润分成’的方式，说白了不就是‘返租’吗？”一位行家毫不客气地说。

　　对有人提出开发商既然要向愿意“返租”的小业主支付较高租金、接手铺位的包

　　租客可能面临贵租而难以盈利的问题，潘表示不以为然，“在这种情况下开发商大多会提高铺位售价，把该付给小业主的相当一部分租金支出打进去，而不是直接由包租客来分担，这是他们营销手法的巧妙之处”。

　　但潘也指出，“返租”优惠只是开发商一种短期促销手段，三五年后开发商把铺位高价卖完了，拍拍屁股就走，商场如何长盛不衰的问题依然难以解决———苦了众多小业主不说，包租投资者没有稳定的收益预期，自然无长期经营的打算，也不会作过多的投入。最近两年，位于广州市中心商业旺区的亿安广场、荔湾广场和名汇商城等等大商场，始终在惨淡经营、苦苦挣扎，这不能不说“返租”是其中原因之一。

　　包租客成败各有原因

　　今年二三月间，外界风传的“老牌包租客败走广百新翼”一事，成了广州商界人士常常谈论的话题之一。

　　总建筑面积45000平方米的广百新翼商场，位于广州老城区最繁华的北京路步行街，由广州百货集团出地，广州最具实力的房地产开发商之一粤泰城启集团投资兴建。整个商场由广百集团买了4层，租了6层，而城启则一早就将手中掌握的其余铺位(主要分布在负一至负三层)分拆出售，并承诺以“利润分成”方式代小业主出租，然后把这些铺位转给了某投资公司统一招商。

　　据知情人士透露，该公司老总正是当年宏城广场其中一位投资者，后来又参与广州电脑城等大型商业物业的包租经营，是广州最资深的商铺包租客之一，其资金实力和投资眼光自然不容怀疑。但出乎大家意料的是，今年年初，这家进场经营不过大半年的公司，突然匆匆撤走，原以鞋类销售为主的商场铺位被城启收回，在五月底改成了一个玩具城。

　　记者近日曾数次联系该投资公司老总及主持广百新翼租售事务的城启集团销售中心负责人，希望求证上述传闻，可惜均未得到正面回应。

　　有业内人士分析，这位包租客决定入驻广百新翼，显然寄厚望于北京路步行街浓郁的消费氛围以及广百对购物者强大的号召力，无奈一来上述商铺位置不佳，人流量并不理想，二来广百在策划各种宣传推广活动时，并没有把它们考虑在内，难免令生意清淡，导致后续招商乏力。该包租客既然是老江湖，见势不妙，马上抽身而退，也在情理之中。

　　有丰富商铺租售代理经验的广州德诚行地产代理有限公司行政总裁张基胜认为，包租客在北京路、上下九等商业旺区附近的大型商场里意外受挫，招商难度大是重要原因。

　　“表面上看，商场铺位租金与相邻的沿街铺位相差不远，但前者实用率一般只有五至六成，后者通常高达九成，租金其实差了一大截，商场租户还要交纳管理费、空调电费等等，而到这些地方的广州人更习惯于逛街买东西，不太进商场，生意人很精明，自然要反复权衡”，张评论说，“关键是这类铺位分隔出租的商场，最讲究旺不旺场，一旦空置率超过某个限度，其他商户就很难有信心继续做下去，会引起严重的连锁反应”。

　　潘宇豪却表示，包租客经营成败的具体原因很多，恐怕不能一概而论。曾与多位资深包租投资者共事的他，对包租投资者得以成功的必备条件，倒有自己的看法：“第一，他们的自有资金调度能力往往是惊人的，因为垫付租金‘养场’的阶段往往较长，需要大笔现金周转，等闲之辈谁敢冒这个风险？第二，丰富的租户资源和强大的策划推广能力同样缺一不可；第三，也是更重要的，就是对周边市场环境敏锐的判断力，要选好点，定好位，绝不能盲目投资，否则很可能血本无归。”