广州副中心商圈掘金图谱：火车南站-长隆-万博

培育期至少等3年，专业市场提前抢闸或面临生存考验

    随着亚州最大的客运火车站的投入使用，一个牵动着武广、贵广、南广、广深港等多条高铁客源、辐射到广珠城际轻轨与多条城市地铁线交通的大型商圈———“火车南站商圈”呼之欲出。在“未来蓝图”的吸引下，众多商业项目闻风而动，并在近期抢尽了风头。综观广州热点商业板块的发展，依靠火车站交通利好项目起步的不在少数。记者在采访中发现，对于南站商圈的预期，各方人士均给予肯定和积极的态度。

    然而，针对眼下蜂拥而上的投资热，不少专家却表现出了担忧。据悉，为避免北京路、天河商圈急功近利、粗放型的开发形式，番禺区目前正在加紧《番禺·广州铁路新客运站商旅经济圈规划白皮书》的编制。“政府要把握开发的节奏、开发时序，商圈的培育至少还要3-5年时间。”广州楚睿商业有限公司董事副总经理沈正印表示，在南站价值还没有引爆之前，大规模的启动项目，不仅会造成稀缺资源的浪费，还可能进一步拖慢南站商圈的开发进度。

    三大商业板块现雏形

    记者从广州市番禺区政府获悉，正在编制中的《番禺·广州铁路新客运站商旅经济圈规划白皮书》将整个番禺作为一个“一带六区”的巨大产业中心来布局，其中以“新客站-长隆-万博”为发展轴，结合新客站、地铁、快速路等重大基础设施建设，整合现有旅游、商贸等多个功能组团，建成商贸中心区、动感旅游区、时尚精品区和现代购物中心区。正因为如此，提及南站商圈，几乎离不开长隆、万博商圈之间的三位一体关系。

    按照番禺区经贸局网站披露，长隆旅游商贸中心占地面积为429万平方米，已有长隆野生动物世界、香江欢乐世界等知名的旅游景点，2008年游客数量突破1000万人次，已达到迪士尼乐园、环球影城等少数几家全球性的顶尖景区的水准。南站的投入运营，无疑将进一步增加长隆旅游区的客流量，从而使其与南站商圈形成更多的互动。

    基于这一原因，在三个板块中，长隆商圈定位为高端旅游休闲区，集旅游景点、酒店餐饮、娱乐、休闲及购物于一体。去年，该集团与广州友谊集团合作，计划投资20亿元以欧美、日本的国际名牌O utlets购物村为蓝本开发建设“长隆友谊购物公园”，进一步扩大南面长隆商业区的配套功能。

    新项目正在筹划中

    万博商贸办公中心占地146公顷。广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，万博商圈目前的定位是高级商务区。现在，四海一家、天河城、吉盛伟邦以及又一城等商业项目已提前进驻。作为城市综合体，沃尔玛山姆会员店开业后，海印又一城还将于2011年推动主体商场、写字楼、酒店的建设。万博地块已建设万博一期，并已规划设有一个占地面积约8万平方米的五星级酒店及会议中心，以及若干个公寓酒店项目。

    一位不愿透露姓名的番禺地产业人士向本报记者透露，在海印又一城旁边，一个建筑面积达16万平方米的城市综合体项目正在悄然动工，该项目由拥有“锦绣”地产系列的番禺房地产商敏捷地产所有。另外，在吉盛伟邦后面，继天河城欧莱斯之后的第二个折扣店也在筹划当中。

    南站商圈如何定位？

    “一个区域要保持持久的生命力，必须具备两个条件：一是综合性的复合功能；二是有主题突出的特色。”沈正印表示。

    与万博、长隆板块不同，广州南站北及武汉，南及香港，西及茂名，东及厦门。周边有环城高速、东新高速、广明高速、广珠西线、新光快速、华南快速等公路环绕。广州地铁2、3、7号线都在此交会。据铁路部门预测，南站高峰期每小时客发送量（单向）可达2.84万人次，是原广州火车站的4倍。

    虽然客流庞大，但值得注意的是，这部分客流主要以旅客为主，来去匆匆，其可能有利于酒店等快餐型商业项目，却不足以支撑起整个商圈，所以南站商圈需要挖掘其它消费来源。

    据《广州市现代服务业功能区发展规划纲要》透露，广州火车南站布局将分为“三个圈层”，第一圈层为新火车站核心区，包括行政、办公、商业等配套功能；第二圈层为混合区，包括商业、文化、金融和商住功能；第三圈层为居住区，包含居住及生活配套设施。

    番禺区经贸局局长苏治邦表示，他们对广州火车南站的初步构想是：火车站核心商圈将定位于发展商务区，如酒店业、写字楼及相关商业配套；火车站周边商业则规划有几大批发市场，包括美嘉国际服饰城的服装批发、广州国际展贸城、东涌的钢铁批发市场以及五湖四海水产批发市场。下一步还考虑引入汽配批发市场，目前该方案正在论证过程中。

    城市副中心概念出水

    南站投入使用后，通过武广专线从番禺到达中部城市武汉仅需5小时，到达北京12小时；通过“广深港专线”从番禺到达香港仅需45分钟，使广州与香港成为“一小时经济圈”，将极大地促进广州、珠三角地区与内地的联系，从而产生巨大的产业经济互动效应。而以火车南站为核心，周边的长隆商圈、万博商圈以及以批发市场为主的汉溪商圈都将借助火车南站形成新的人流动线，形成三位一体的广州南部城市级公共中心。

    正如暨南大学现代流通研究中心执行主任陈海权所言，轨道交通带来的发展机遇使城市中心向周边扩张，从而导致城市的商业中心从单核向多核衍变，形成新的城市副中心。与传统商圈相比，城市副中心缺少商业积累，需要后期培育。而随着商圈的扩大和成熟，城市副中心的规模也随之变大。最成功的案例是东京的新宿，其不同于社区商业，具有更大规模、更大人流，更具有板块吸引功能。

    不过，以南站为核心形成的副城市中心不可能完全取代广州城市核心区商圈对珠三角的辐射力及影响力。因此“同为商务区，南站商圈的商务区需要与珠江新城CBD的商务区有所区别。”沈正印表示，《广州市现代服务业功能区发展规划纲要》透露，珠江新城金融商务区重点发展金融、专业服务和商业房地产业，力争到2010年将珠江新城CBD建设为具有国际金融、商贸、外事和旅游观光等多种功能的企业总部集聚中心、资源配置中心和国际文化交流基地。

    有鉴于此，珠江新城的C BD未来将是高端企业总部、营销总部、研发总部的聚集地。在城市规划中，南站商圈的商务区应该在广州商业一盘棋的功能定位中，尽量形成错位。比如万博中心的商务区可以做成周边产业园的配套商务，而南站的酒店、写字楼则应该成为采购平台的配套型写字楼。

    开发进度：培育期至少等3年

    “番禺商圈不同于其它传统的北京路、天河商圈，其代表的是广州未来高起点、多样化的商业形态。”王先庆表示，这个商圈后发先治，不是以短期利益为目的，一开始追求的就是代表汽车时代的商业产物。为了实现这一目标，南站-长隆-万博商圈所在的钟村、南村、大石各家商会都在为每一条道路进行分工改造。

    记者从番禺区经贸局了解到，按照此前规划，2008年至2012年火车南站-长隆-万博商圈先开发各地块的道路系统及开发万博地块的会议展览中心，并配合亚运会开发万博、汉溪地块酒店及酒店式公寓；依托三号线启动汉溪地块的商业开发及万博、汉溪地块部分住宅。

    到2012年至2022年则继续发展万博、长隆地块的酒店及酒店式公寓、科技馆；继续发展万博、汉溪、长隆地块的住宅开发；启动万博、汉溪地块的写字楼开发以及万博地块的产业城开发。2022年至2028年，三个地块的住宅持续开发商业、写字楼及产业城。因此截至目前，番禺核心商圈仍在建设当中，尤其是南站商圈基本处于起步阶段。按照上述进度，这一商圈的培育期至少要在3年以上。南都记者田爱丽漫画张建辉

    记者观察

    提前抢闸的专业市场或面临生死关

    “任何区域的成熟，都要实现两股力量的对接。一是政府规划，自上而下地推动，实施政策税收的扶持；另一方面是市场主体自下而上积极地发展。”广州楚睿商业有限公司董事副总经理沈正印表示，现在来看，南站商圈目前政府推动力量很大，而且起点很高，但在市场主体方面，由于培育期较长，先期进入的项目可能面临一定的困难。

    据悉，火车南站投入使用后，目前每日有20多万人流量也从此端流出流入。但记者在现场看到，由于后续配套不到位，每日进出火车南站的客流基本没有停留。而南站周边，商业配套仍在起步阶段。眼下火车南站的具体商业规划还不明朗，但多个大体量的专业市场项目提前闻风先动。

    专业市场的形成有其历史过程，而且讲究扎堆效应，否则分散的距离将增加采购者的成本，这也是广州流花路一直受投资者青睐高烧难退的主要因素。记者发现，近期开业的所谓笼罩在“南站商圈”光环下的五湖四海国际水产交易中心与广州五洲装饰世界在选址上其实更靠近沙溪批发市场商圈。

    对比来说，美嘉国际服装城、岭南鞋城、广州展贸城分别位于南站、市桥和化龙镇，距离相对分散，其培育可能时间较长。“南站主要以客运为主，不具备货运条件，由于广货更多的是往北上，铁路货运的配套将会是其短板。”沈正印表示，南站商圈的客流量还没起来，价值还没体现，在南站引擎还没有引爆之前，大体量项目的启动，可能会面临招商和生存问题。

    记者调查获悉，美嘉国际服装城前身正是上世纪末广东雄峰集团有限公司投资10亿元的雄峰国际商业文化城。其中一期15万多平方米商场建成后曾主营家具建材，后来因为各种原因已空置多年。去年底，该商场负责人与广州一大型专业市场的股东达成数千万元的租赁合同，转型服装专业市场。分析人士称，南站商圈原本就需要较长时间培育，雄峰国际商业提前抢闸进驻，吃尽了苦头。现在转型服装城，由于体量过大，上述做法或许能让运营商及早套现，但整个商场在后期运营时，将遇到很大麻烦。

    业界观点

    城市的商业中心从单核向多核衍变

    以火车南站为核心，周边的长隆商圈、万博商圈以及以批发市场为主的汉溪商圈都将借助火车南站形成新的人流动线，形成三位一体的广州南部城市级公共中心。

    轨道交通带来的发展机遇使城市中心向周边扩张，从而导致城市的商业中心从单核向多核衍变，形成新的城市副中心。与传统商圈相比，城市副中心缺少商业积累，需要后期培育。