转型，政府应参与管理和引导

让很多经营者无奈的汽配城

如何使经营者和业主双赢，值得探讨

星期一上午，拿货的人流挤爆富民时装城 黄玲 摄

专业市场做旺后，租金普遍上涨

　　先是关门抗议、再是车队游行，“涨租门”使得东莞寮步百业汽配城成为各方关注的对象，但涨租仍不可避免。事实上，在专业市场几乎以民营资本投资为主的东莞，场旺租涨是常态，以至于这样的“对峙”并不鲜见。“市场行为”，这是市场方以及政府管理部门的说法。这一说法同样得到了其他专业市场经营户的认可，关键在于市场能不能让租户赚到钱。

　　长期研究东莞专业市场的专家王先庆认为，尽管是市场行为，但百业“涨租门”也从一个侧面反映东莞专业市场的发展模式正在面临挑战，迫切需要转型。东莞市经贸局局长陈桂明认为，涨租事件是正常市场行为，政府只会对不正当的竞争进行干预，接下来东莞专业市场要依托产业优势向规模化、品牌化转型。

　　涨租之后走还是留成为两难

　　“150块真的卖不了，200块你要不要，要的话我就给你送过去。”3月24日一大早，在东莞寮步百业汽配城做汽车装潢的陈东强就开始为生意忙碌，一客户要买一个汽车音响，他正在和客人讨价还价。

　　此时，离首次“关门”已过去半个月，而更激烈的车队巡街行为发生在一星期前。如今，经营户如常在做生意，市场的强硬态度让他们把“对峙”表现在心里。

　　事实上，相对于签三年合同的租户，陈东强的日子要好过一点，因为他当初签订了五年的合约。今年2月25日百业汽配城物业管理处发的一个通知中，明确规定满三年合同期的业主如果要续租，租金要涨幅40%-60%，“虽然我们是五年租期的，但是以后如果加租还是这么高，我们可能会闹的更大”，陈东强说，加租是正常的，但是涨幅让人无法接受。

　　“过河拆桥”，是百业汽配城内三年租期的业主最直接的反应：度过新场萧条期和金融危机的大难关，刚要开始挣点钱，市场管理方就大幅度涨租，“虽然不满，也采取了一些过激的行为，但租户还是不敢轻易离开”。

　　对于陈东强这类暂未直接波及的商户而言，“涨租”风波还是让他对将来的续租充满了忧虑，“租金涨成本增加生意压力更大；但另一方面做了几年很多客户关系都在这里，丢掉很可惜。”

　　“提高租金是公司经过市场调研，结合东莞目前汽配城的租金水平和百业汽配城目前的经营状况以及市场定位确定的，纯属市场行为。”这是百业汽配城管理方的说法。正在火热招商中的华南国际汽配城的租金涨幅则为每年递增6%，并宣称这一涨幅也是根据市场行情而制定的。无独有偶，常平镇塑胶城去年的租金是170平方米1000多元，今年则增加到2000多元。

　　从市场管理方强硬态度来看，上涨趋势不可逆转。走还是留？对所有的商户来说是一种两难的抉择。

　　市场旺竞争多涨租已成必然

　　百业汽配城业主的矛盾处境，在东莞来说并非特例。市场起步初期用“低租金”或者“0租金”吸引租户、场旺之后续约涨租，已是东莞专业市场营运的通行惯例，这一营运模式又和东莞专业市场依托产业集群、主要由民营资本自发投资的特点所决定。这一通行惯例合不合理呢？ 

　　1993年，东莞第一家专业批发市场在东莞市虎门镇出现。这家名为“富民时装城”的服装批发市场，创造了东莞一个又一个商业神话。“涨租”一词对富民时装城的商户来说并不陌生。据悉，开业第一年，富民时装城铺位月租金才40元一平方米，如今一个10平米的铺位有的月租金高达7万，这么多年来，最高的时候租金一度达到16万。尽管如此，富民时装城的铺位还是大家争抢的“香馍馍”，尤其是一楼。福建人小玉就在富民时装城租了一个10平方米的铺位，经营了近10年，如今一个月成本10多万，“最近一次涨了1万多”，小玉称，确实有压力，但市场旺带来商机多，只要能挣到钱租金高也能接受。租金高还是低要看值不值。“如果赚不到钱，不涨也要走”。

　　在常平京九玩具城做生意的唐武文也持这样的看法。虽然一旁的常平镇火车东站人来人往，但京九玩具城却人烟稀少，玩具几乎无人问津。本报记者见到他时，他正坐在电脑前面看枪战片。2009年3月，唐武文和京九玩具城签了三年的合约，合同规定前三年分别免租9、6、3个月，租金88元/平方米打三折，“虽说给我这么多优惠，但是没人气，商铺不旺，生意还是做不下去”，唐武文说，租了快一年了，但还没有赚回成本，京九玩具城的店主纷纷搬走。现在，唐武文所在的那条街只有四家商铺还在硬撑。唐文武说，3月底合同期满一年后，如果管理处不给他们降租金或者调整优惠政策，那他们剩下的四家商铺就一起搬走。

　　涨还是不涨是市场调节的，市场旺竞争多，涨也是必然的。“如今开发一个专业市场成本都过亿，初期免租等优惠条件的背后，所产生的成本差异是市场管理方在承担”，虎门经贸办负责人谭志强称，涨不涨是市场来调控，经营户在考虑成本的同时，是否也应换位思考一下投资方的经营压力。

　　专业市场发展模式面临挑战

　　“以百业的潜力，加租后的价格都属偏低。”这是天涯网友“我在睡”对此事的看法，但网友中持这一看法的是极少数，绝大部分的网友对百业的涨价都持否定态度。但王先庆看得更深：百业涨租门的出现，其实从一个侧面反映了东莞专业市场的发展模式正在面临挑战，传统的、初级的专业市场越来越不适应现代专业市场的发展要求，存在着业主与租户、租户与供应商、业主之间等各方面的利益冲突。

　　王先庆是广东商学院流通经济研究所所长、广东省商业经济学会秘书长，同时还是《东莞市专业批发市场竞争力调研报告》（以下简称“报告”）的主要撰稿人之一，这一报告写成的时间是2008年7月9日。记者从报告中看到：截至2008年4月底，东莞市已开业专业批发市场151个，在建和未开业市场11个。如今，东莞的专业市场上升到175个，其中最多为虎门，占了43个。与东莞市特色产业体系相对应，东莞专业批发市场逐步形成了纺织服装、电子信息产品、农副产品、家具、五金机械模具、塑胶原料等六大批发市场集群。这六大类批发市场共有108个，约占全市市场总数的71.5％。

　　这一数据显示了东莞专业批发市场的一大特点：与当地制造业协调发展，不同于“义乌模式”的先市场后制造。除此之外，东莞地方政府不参与直接投资和经营管理，以民间投资为动力；在市场机制作用下主动适应产业转型和升级；东莞的市场基础薄弱，但具有强大的学习能力和创新能力等，也是这些市场有别于其他地区的特点。

　　低水平重复专业市场短命化

　　东莞专业批发市场的发育成长与其经济个性一样，逐步形成了自身的“东莞模式”。这是王先庆对东莞专业批发市场的总括性评语。在东莞经济弊端在世界经济大势下产生震荡，让各方思索并推出依托“科技”转型这一策略时，东莞专业市场也面临同样的“转型”难题。在解决难题之前，先要诊断出“病因”。

　　“病因”首要的一点是：规划引导力度不够，市场布局不够合理，同业竞争激烈。虽然百业汽配城等宣称的都是东莞市政府规划，但这种病因仍然存在，“不仅是现在，东莞专业市场的低水平重复现象十多年来一直存在”，王先庆说，这一状况制约了东莞专业市场的健康发育成长，导致了大量资源浪费和市场生命周期的“短命化”。

　　而从运营方式上看，房地产开发为主的模式，往往造成市场培育推广力度不够。此外还有知名度不高、宣传推广力度不足，违规开发、无证照经营等行为扰乱市场秩序等不利于专业市场健康长远发展的问题。导致上述问题存在的主要原因，则在于现行的开发模式和管理体制存在缺陷。

　　落脚到具体案例，百业汽配城租户到东莞相关部门反映，得到的答复是：涨租是市场行为，政府没权干预。市场调节是一条行之有效的法则，那面对此种情况，完全听任市场调节，行还是不行呢？“完全听任市场调节，不利于专业市场的发展。国内外成功的经验表明，专业市场离不开政府的参与和指导。”王先庆说，政府部门应该尽快出台相应的法规和相应的政策，以规划、补贴、扶持等方式，引导专业市场的合理分布和健康发展。因为专业市场是一种“公共基础设施”，政府有责任去参与管理和引导发展。

　　眼前最后一次大机遇怎么抓

　　事物的发展都是两面性的。东莞专业批发市场大多是民间投资也有着不可比拟的优势：东莞民营企业一向具有强大的自我学习能力。就是这一能力，将随着现代批发市场出现技术化、信息化等趋势，使得东莞市的一些大中型专业批发市场正在自觉自发地对经营理念进行调整，并开始引入电子商务等技术，从而正自发地处于升级转型之中。

　　在王先庆看来，随着东莞经济模式的转型，大量的旧厂房及厂区的改造，为东莞专业市场的发展提供了前所未有的新机遇，同时传统的专业市场也在相继进行升级改造。总体来说，东莞专业市场的发展情况相当不错。“未来三五年内，东莞专业市场将有一轮大洗牌，一批传统的、粗放型的、以纯粹出租物业为特征的专业市场，将有可能被淘汰出局，新一代的展贸型、电子商务型、物流配送型的新型现代专业市场将可能迅速兴起和发展”。根据专业市场发展规律，这或许也是东莞专业市场发展的最后一次大机遇，因为随着工业化进程的结束，专业市场的发展将进入下降期。

　　早在2008年就有专家给东莞专业市场指明路子：通过改造提升、连锁扩张、兼并重组、资本上市等途径，打造一批规模大、辐射广、品牌知名度高、经济效益好、竞争力强的新型现代中高级市场，使东莞专业批发市场与东莞经济发展的整体需要相协调，并在全省甚至全国处于领先水平，在二至三个市场领域形成“东莞价格”或“东莞指数”，提升东莞专业批发市场的整体影响力。

　　说过百业汽配城事件是市场竞争中优胜劣汰必然过程之后，东莞经贸局局长陈桂明也说出了政府对专业市场发展的思路———要走品牌化之路。“东莞现在已经有发展品牌的意识，除了要打造产品的品牌外，还要打造产业、市场甚至是整个区域的品牌。具体来讲，就是重点发展产业带动能力强的“产地型”专业批发市场、集散功能强和影响力大的市场。在此基础上，重点打造虎门服装批发市场集群、厚街家具批发市场集群等六大产业集群。