做商业地产项目要有创造需求。如果这种创造需求能让消费者感知到新鲜感和独特感，就意味着我们的项目已经成功了一半。

　　比如做体育休闲用品，可以以中高档为主、精品为辅、中低档为补。如此商场的布局可以是这样的，整个一层是男士的，一层是女士的，一层是老人的，再加上其他的高档百货，包括休闲健康的书籍等等。这样的经营模式必将会成为一种趋势。

　　日本百货店一般都具有这样的功能。其中有一家百货店是以卖和服为主起家的，如果一个日本顾客或者其他国家的顾客要想买具有日本特色的服装，并要想到高档的店铺去，那就要去那里。如果你要购买一款时尚的或进口的服装，就要到其他地方去。因为，日本百货店各自经营的特色是不一样的，每一家不同档次的百货店都能为你提供一种不同的文化。

　　欧洲的购物中心也是这样，每一个区域都很专业，其中专业商品在整个店里会占到80%，精品占10%至15%，另外5%是其他方面的。有些店内还设有小范围的高尔夫轨道。

　　由此，我们可以得到一些启示，2008年以后，中国会兴起“全民体育”，这也会是一次很好的商机。

　　另外，我们还要创造消费价值，即项目开始运营后要能够销售一种价值。

　　目前，西单商圈中以百货店为主，而且都有一定实力，在这种情况下，对美晟国际广场来说做起来会有一定难度。因此，我们要想做起来，就要找一个业态空间，做一个其他业态做得比较少的项目，而且要做专、做深、做精、做透，做出品牌来。

　　中低档为补也很重要，让一般消费者进去也能买到东西。当然，要想让一个店品种齐全到什么样的人进去都能购买到想要的商品，也是不可能的，但是一定要做精、做深，而不要千篇一律地打折。

　　我们要提倡消费者的价值。因为，价格消费是有局限性的，价值消费是无局限性的。高档百货店一定要体现价值，有价值才有品牌，才适合今天人们的消费需求。

　　坚持特色经营　发挥地利优势