对于即将过去的2006年，石家庄的住宅地产市场可以用红红火火来形容，从年初至年尾，虽然被宏观调控插了一杠子，但不断开盘的项目总是带给了人们几许惊喜。
 
　　相比之下，受宏观调控影响甚微的商业地产，并没有像人们预料中的那样有了快速发展，而是一路小跑，呈现出冷暖不均的发展局面：写字楼开发遭遇了滑铁卢，中心商业地产出现过热苗头，而专业商业地产开发却异军突起。

　　写字楼开发遭遇“滑铁卢”

　　说起石家庄的写字楼市场，不少人首先都会想起去年。当时市场的放量、产品的迭出、营销的创新，都让人眼前一亮，特别是中华第一商务、军创国际商务花园、华海环球广场三个大体量写字楼角力人百商圈，给去年的石家庄楼市增添了一大看点。
 
　　然而仅仅过去了一年多时间，石家庄的写字楼开发却骤然降温，放眼望去，也只有一个主打智能化概念的庄家金融大厦能够吸引人们的眼球。

　　对此，业内人士表示，大量写字楼新品的上市本是好事，但由于基本上是同样的地段、产品档次和客户群定位，虽然产品都不错，仍然避免不了同质化的命运，因此增加了竞争压力。而目前石家庄房地产市场又处于宏观调控期，在这种情况下，开发商如果没有十足把握，显然不会轻易立项开发。

　　不过，许多人还是对写字楼的未来发展充满信心。毕竟写字楼的市场空间与本地经济发展状况具有密不可分的关系，从长远的角度分析，随着石家庄经济的快速发展，企业的不断壮大，写字楼市场仍然孕育着巨大的商机。只不过，开发商也要敏锐观察市场，如果写字楼开发定位不合理肯定得不到认可。

　　中心商业地产有点“发烧”

　　前两年，在商业地产迅速发展的同时，石家庄商业发展也进入了一个高速发展期。北人集团的联合扩张、家世界、怀特国际商城等大型综合超级市场的进驻和开业，都使石家庄的商业竞争硝烟弥漫。

　　但与此同时，一些商业地产项目的开发与招商还在持续，这种状况在城市中心区表现得尤为明显，而大型复合地产项目在中心区的屡屡出现，也在一定程度上加大了商业地产的投放量。对此，人们不禁要问，石家庄市区是否需要那么多的大型商业配套设施？这些商业地产项目的前景有多光明？

　　事实上，不仅仅是石家庄，近年来很多中小城市都在大力发展商业地产。由于今年出台的宏观调控措施目标多指向住宅市场，对商业地产尚无过多的开发限制，在某种程度上导致商业地产建设出现过热。据省统计局的有关数据显示，今年前三季度，石家庄商业营业用房的竣工面积同比增长了68.4％，但伴随而来的就是空置面积也同比增加了25.1％。

　　业内人士认为，一个发展比较成熟的、规范的城市商圈，不会出现很多重复性的商业项目。如果出现了商业项目的重复建设，势必会带来竞争和不良的商业操作。

　　面对中心区将要出现的激烈的短兵相接的局面，不少项目都开始采取了自己独特的商业概念。如财智西美引入了酒店式公寓丰富产品层次，而中宏·汇景国际则打算用中央酒吧一条街吸引更多的年轻人和白领阶层。

　　专业商业地产态异军突起

　　2006年，在石家庄商业地产的开发中，有一支队伍异军突起，这就是专业化的商业地产，像正定国际小商品城、华北五金机电城、河北花乡二手车交易市场等项目先后进入了人们的视野。

　　专业商业地产的兴起首先得益于石家庄的传统因素。众所周知，石家庄是一个市场发育比较发达的城市，既有在全国叫得响的南三条和新华集贸等大型综合性市场，也有在全国有一定知名度的华北鞋城等专业市场，形成了我国北方最大的商品交易市场群。

　　此外，以往的商业地产盲目求大，经营项目种类繁多，管理比较混乱，而专业化的商业市场，尤其是专业化的商业批发市场，已经在一些地方被证明更受投资者的欢迎，也更适应未来商业市场的发展。

　　值得注意的是，新兴专业化的商业批发市场受规划的影响，目前已普遍转移到二环以外，在交通、物流等方面较之老牌市场有了先天优势。对此，义乌中国小商品城商会副会长李樟潮前不久来石就表示，批发市场由中心城市向城外迁移是社会发展的必然趋势，像北京天外天市场、天意市场都从市中心搬往城市边缘，市内市场则提升为步行街，石家庄也必须走这条路，否则市场建设很难有所突破，其他商业地产也很难发展。

　　主题个性化开发成潮流

　　商业地产开发量偏大，竞争压力增强是目前该行业难以跨越的一道坎，但这并不意味着商业地产的前景蒙上了阴影。

　　中国商业联合会日前发布的《2006年～2007年中国商业十大热点展望》报告就认为，我国商业地产开发已进入高速发展期。但正是在这种市场火爆的背后也暴露出一些弊端，如业态重复，缺乏科学规划等等。面临这种情况，传统的商业地产模式已经难以适应激烈的市场竞争，这就促使新增的商业地产项目必须转型。

　　记者在采访中了解到，不少商业地产的开发商都存在这种共识，如果说最近一两年来，石家庄商业地产存在过剩现象，那这种过剩也主要体现在市场格局的相对过剩，即传统商业的过剩而非个性化、特色商业的过剩。事实上，这一市场还存在巨大的空白点。这些开发商普遍认为，商业地产需要走创新之路，也就是要进行主题化、个性化经营。

　　联邦地产的有关人士告诉记者，商业地产一定要注重个性化的表达，注重体验式的营造，许多传统商业楼盘，在建筑语言、空间设计上都过于平庸和保守，根本无法帮助商家完成对个性精神的表达。

　　而个性化的体验，才能激发消费群体的消费欲望，从而完成商业上的成功。像联邦·东方明珠的罗马帝国商业街就是吸取美国拉斯维加斯地下商业大街的先进经验，建成后将成为石家庄首个集美食、娱乐、休闲、健身于一体的一站式体验消费天堂。