依 据

１．现代人的消费观念。一个城市的商业街代表市场的消费主流，而现在城市的消费主流是年轻人，他们的消费观念集中体现为６个字："情趣"：根据自己的意愿消费；"时尚"：北京的贵友商场只有６０００平米，其最新定位是"为２５岁的女孩子服务"，因为这个阶段的女性最讲究时尚；"攀比"：在日本，私家车非常多，但同时利用率也非常低，买车只是出于面子问题。

　　２．现代人的追求目标。一是品牌。有好的品牌，才有好的商店，才有好的商业街。二是价格。大多数消费者对价格是非常敏感的。商业街上的商品不一定在打折上下工夫，但强调物有所值。
　　３．组合的合理化。在商业街上，专业店和专营店要占５０％，餐饮占２５％，综合性商场占１５％，１０％是综合的娱乐业。商业街能否留住年轻人和儿童，关键在娱乐业。

业态组合

１．餐饮业。将来到商业街来的消费者，吃是第一项，购物是第二项。在我进行的调查中发现，外地游客到王府井不想吃饭的人只占９．８％，外国人不想品尝北京小吃的只占１７．３％。
　　２．专卖店和专营店。
　　３．通讯服务业。
　　４．百货业。
　　５．大众娱乐业。必须是大众都能参与的，高档的娱乐业不适合商业街。
商业街排斥的业态有：
　１．购物中心。购物中心要求低廉的地价，宽阔的停车场。这在市中心寸土寸金的地方不可能满足。
　２．超市。超市的优势在于低价位，而商业街上的商品要求高毛利。
　３．小商品批发（货仓式商场）。商业街没有大吞吐能力，有的地方限制交通。在王府井新东安背后有一个新城小商品批发市场，申办至今５年，招商没有成功过，因为当地的交通部门规定２４小时不能进车。

选择和组合的方法

１．行政手段。一是直接调整。如南京路改造由政府出面调整百货业；二是充分利用城市的级差地租。财政部正在以北京为例研究城市地租，把城区内的土地分为９类，不同的区域交不同的地皮税。马克思的级差地租理论认为，城市的几何中心应该让给银行家和商业家。很多的行政机关在城市的市中心或黄金地段，如果不愿意搬，就要交纳地皮税。三是政府造场引市。
　　２．经济手段。如股份制，买断制，托管，招商。