绝招之一：品牌企业优先招

　　招商有两种，一种是品牌企业，比如超市包括沃尔玛、家乐福等；电器包括苏宁、国美等。这些企业都是大家在生活中耳熟能详的。另一种则是名气稍逊一筹的小企业。从招商看，品牌企业给的租金不如小企业给的多，但小企业风险较大，如果经营稍有差池就会引起麻烦。因而各大综合体在招商中有一条重要的原则，就是多关注品牌企业、多招品牌企业。

　　绝招之二：营业店铺以主带次

　　就是将相当一部分面积拿出来招主力店，比如一个10万平方米的购物中心，要拿5万平方米出来安排主力店。所谓主力店，就是超市、百货、家电、影院、溜冰场等占地面积至少几千平方米的店。曾有一个购物中心，开业时非常火，把整个高速公路堵塞了好几个小时，造成很多国际航班误点，因为这条高速公路是到机场的，路全堵死了。但是一两年以后，这个购物中心惨淡经营，几乎关掉。分析研究这个购物中心之所以不成功，很重要的因素就是没有主力店，全部都是中小店铺，两三百平方米一个。中小店铺虽然交付的租金较高，但存在着抗风险能力差的缺点。

　　绝招之三：多种业态优势互补

　　低成本、低租金和高租金的商业业态要相互搭配，功能互补。在运营、发展中不难发现，只有多招一些低成本、低租金的业态，才能够带来客流，使场子充满活力。凡是租金低的业态，往往是人流多的业态，电影院、卡拉OK、溜冰场等，租金不高，人气旺，年轻人多。这些客户目标群能够带动其他高、中、低人流，促使场子稳定。如果说整个场子都是服装、化妆品，就同质化了，基本上就离关门不远了。所以，在招商时，一定要舍得拿出一定的营业面积，租给这些低租金的商业业态。同时要有所不同，不能说做两个电影院，应一个业态选一个，避免恶性竞争。运营商业地产就像一个配菜的师傅，要了解各个零售业态，知道配什么样的业态更好、更合适。

　　绝招之四：餐饮业态突出

　　万达的掌门人王健林曾在某大会说过，“购物中心不是卖出来的，购物中心是吃出来的”。民以食为天，随着经济的发展，现在消费者在生活中更多选择在外用餐，餐饮是能够吸引人流、具有号召力的重要业态。虽然餐饮租金低、对整体购物环境有一定影响，但把餐饮放在最高的楼层、位置比较差的地方，形成一种“瀑布”效应，则会使得商业中心的人气更旺。

　　因此，笔者在此郑重提醒那些关注短期租金收益的发展商，如果仍然不认真去研究市场，不主动去想办法缩短“养商期”，依旧一味地简单收取高额租金，这样无异于杀鸡取卵；大家只有重视餐饮与娱乐业态及其组合，并在前期做出一些牺牲，招低租金的业态，最终，商业项目才会得到高租金、长期稳定的现金流，才会长久地红火起来。

　　作者系《中国商报超市周刊》特约研究员