当许多人尚未明了“销品茂”的真正概念的时候，南京第一家“销品茂”——新城市广场在河西开业。作为成功开发南京首个销品茂的开发商，南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国，日前面带微笑地将其一路马不停蹄的创业奋斗史向记者娓娓道来。

　　在国外考察期间，朱献国发现国外50%以上的生活消费都是在一个叫“销品茂”的商务圈中完成。他敏锐地觉察到，这种巨大的“销品茂”提供的就近一站式消费模式将成为中国城市社区建设发展的趋势。 

　　回国后，他发现河西正处于住宅大开发阶段，但生活配套设施却没有跟上。恰巧国际礼品公司就在河西中心，经过再三考虑他决定将礼品公司迁走，用这块地实现自己“销品茂”的梦想，为河西做个大配套，解决就近消费和集中消费的矛盾。就这样一个总投资高达12亿人民币，按国际化标准设计的巨型商业设施在河西悄悄孕育。

　　朱献国说，像“销品茂”这么大型的商业地产，风险大，投资多，一开始心里也没有底。但事实证明朱献国当初的选择是具有超前意识的，如今他描绘的蓝图正在一步步实现。首先在2002年春节开设了河西第一个大型卖唱——金润发龙江店，解决了河西周围没有大型卖场的困窘局面，开业以来生意一直非常好；美国华纳兄弟公司在内地的第一家控股影院南京华纳上影影城落户新城市广场后，每月的票房达100多万元。

　　然而，记者日前在“新城市广场”步行街了解到，这里的生意似乎不是很乐观。

　　一个服装店工作人员告诉江苏商报，不知道为什么，金润发的生意一直不错，可步行街的人流一直上不来，生意最好的一个月也只能持平。而餐饮休闲广场更是冷清，也就是到了周末才有热闹的感觉。

　　对此，朱献国并不担心。他说，任何新事物都有被接受的过程，现在的状况比预期的要好，相信市场成熟以后会好的。

　　采访朱献国，听他说得最多的一句话就是，“我们要在10年后赚钱，现在都是在做规模、培育市场和顾客群。”这话听起来轻飘飘一句，却不知背上的担子有多沉重。

　　“管理‘销品茂’本身成本就很高，我们收的租金则比较低，而且有相当大的公共空间，走廊电梯，都需要我们来维护。”朱献国告诉记者，在国外只有人均GDP达到5000美元后才会有这样规模的MALL，而新城市无疑是在强行推动。但是朱献国认为，“因为‘销品茂’的结构合理，所以上升的空间还是很大的”。“乐观地估计，2006年可以持平。真正要赚钱，恐怕要等5年后了。”

　　华东MALL，就是在炒概念

　　紧跟朱献国其后的，是江苏红太阳——其宣称要在浦口打造一个50万平方米的华东MALL。

　　记者昨日了解到，华东MALL现在已进入前期准备阶段，有一部分已经在动工，估计动工时间跨度是三年，分二到三期完成，目前招商情况还不错，像沃尔玛已经签约，其他不少一线品牌也在接触当中。116米的摩天轮将在明年国庆节投入运营，其他的娱乐板块也正在谈判之中。

　　采访中，该项目负责人对华东MALL的前景很是看好。他分析称，该项目在乡村，有一个和其他茂不同的特点，就是有大型休闲娱乐，这个在其他区是做不到的。另外，他们还有大型的装饰材料，这在中国并不多，有的也就是几千平方米，而他们有20多万平方米。

　　“对于其他的产业链，我们将走品牌之路，强强联合。最关键的是一站制，适合大众人群，不仅仅是儿童、青少年，还要符合中老年，是一站制式的服务，全方位的，让老百姓的消费更完整全面。”该负责人称，“中国人现在的消费观念是，我到哪个地方去买东西，我娱乐的地方就去哪里，我需要一些高档消费的时候，我必须到那个地方去。而华东MALL将符合各方位的人群需求，有高档的，比如像青年会馆，品位很高，健康消费，主要满足白领、金领的需求，也有青少年的大人玩具，中青年玩具。他们有可能把部分嘉年华加进去了，嘉年华在一个地方火两个月就走了，而这个嘉年华是定居的。”

    采访中，该负责人毫不避讳地说，华东MALL是个很大的项目，其实就是炒作一种理念。他们对于何时该炒，何时不炒，都有周密的安排。现在很多城市都在炒这种理念，虽然不是茂，只有三万到五万，但是号称购物中心。他认为，光借鉴理念没有用，要真正做出一个与国际接轨，既有理念又有实物、既有经营思路还有自己特色的一个东西，这么一个产物链，才是真正的茂。

　　过热，“销品茂”虚火上升

　　2005年的一天，一个盛大的开工仪式在21世纪现代城举行，一个号称是真正意义上的“销品茂”将落户江宁。然而，一年多过去了，楼盘卖得热闹，商业配套还没有任何施工的迹象。

　　一位姓刘的女经理透露，他们最早启动的商业区就是北区，而北区估计要到明年十月份才能对外销售。

　　购房者心态

　　因为要买房结婚，暂住共青团路的郑建一直在关注江宁21世纪现代城。他说，“从去年开始，我几乎每天都在关心21世纪现代城这个销品茂的进展，但是，很遗憾，一直没有任何进展。向售楼处咨询，他们只是含糊地说就快全面开工了。”

　　郑建告诉记者，在该楼盘的业主论坛上，也有很多像他一样关心销品茂进展的业主。大家讨论来讨论去，最后的感觉是，开发商大张旗鼓宣布要做销品茂，主要是为了拉动销售，自我炒作的成分更多一点。

　　而关于销品茂未来在江宁的发展前景，有关专家在接受记者专访时表示谨慎乐观。

　　专家说，“销品茂”产生的环境是人均国民收入2000美元，家庭轿车普及率在30%左右；而如果是郊区大型购物中心，人均国民收入要达到8000美元左右，家庭轿车普及率要达到50%。然而，目前人均国民收入仅为1000美元左右，南京去年才刚刚突破5000美元，南京的家庭轿车普及率还不到10%，郊区购物中心的发展还处在起步尝试阶段。从这些因素衡量，江宁现在还没有达到发展“销品茂”的时代。

　　此外，专家还从“客流问题”“消费习惯问题”“经营业态及品种问题”“道路、交通问题”“抗风险能力”等方面提出了诸多质疑。业内人士认为，做Mall至少需要两年的前期准备、两年的建设和三年的开业运营投入期，也就是说开发商可能会一直亏损7年。

　　参照国外经验，“销品茂”实现盈亏平衡就得5年以上，而要收回全部投资就得十几年甚至几十年，风险由此暴涨。那么，在这期间，开发商抗风险能力将受到考验。

　　难言泡沫

　　不管应该建还是不应该建，不可否认的就是“销品茂”在国内的发展已经如火如荼了。我们虽不能说所有地区的“销品茂”建设都不切实际，但是在大部分地区，“销品茂”的建设过热已经是不争的事实。

    国家商业网点市场建设办主任罗迪认为，想要判断一个城市该不该发展“销品茂”，应该先考虑该城市商业地产处于一个什么样的发展水平。如果一座城市的商业地产本身就有待发展，那发展“销品茂”应该大有可为；如果城市里的商业地产本身就已经销售困难，那“销品茂”的前景自然难以看好。

　　从目前国内的数据来看，国内的商业地产发展得过于迅猛。统计资料显示，2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，比上年同期增长42.5%，完成商铺竣工面积达2097万平方米，同比增长40.9%。

　　但是，与开发热浪不协调的是，不少城市商业地产的空置率也在上升：广州商铺空置率在2003年第二季度自5.9%跃升至15.9%；北京市到2003年年底，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重已达7.2%。而民间咨询公司的测算认为，北京商铺的隐性空置率实际已达15%～20%。上海、南京等地也都出现了一些商铺“销售时红红火火，开业后冷冷清清”的现象。

　　目前全国已经在建立项的“销品茂”有200多个，面积超过3000万平方米。专家预测说，如果按照每平方米保本销售额8000元计算，也就是说要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。欲取得这个零售额，将导致两个结果，一是把中小企业挤掉，二是有场无市。

　　不能满街都是“销品茂”

　　什么是真正意义上的“销品茂”？南京社科院经济研究所所长唐启国解释称，Mall全称“销品茂”，在中国一般音译“摩尔”，意为超大型购物中心，是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合型房地产项目”。

　　南京究竟要建几个超大型购物中心？记者采访了相关的主管部门，但都拿不出一个权威的数字。

　　记者通过多方了解、搜集信息后发现：目前全市在建和计划中的超大型购物中心至少在十个以上，如“红太阳销品茂”；下关滨江“销品茂”也有10万平方米，大约相当于新百商店和中央商场营业面积之和，目前已完成场地拆迁，将于明年建成；湖南路附近的南京国际广场（查看地图）更是出手不凡，将分两期建设成华东地区数一数二的商业建筑群，融购物、酒店、餐饮、展览、公寓、写字楼为一体，面积达45万平方米，总投资30亿元。目前，一期工程已经拔地而起，将于明年建成。

　　南京真的需要如此众多的“商业巨舰”吗？唐启国告诉记者，一个10万平方米的超大型购物中心大约需要30万到40万人口的支撑。从城市的规模、经济发展水平、区位等角度考虑，南京这种类型的城市，配备三到四个20万平方米的超大型购物中心比较合适。但是，南京已有一个“新街口商圈”，基本上相当于一个“销品茂”的功能，加上这个因素，南京的超大型购物中心不应该超过三个。

　　“不能满街都是‘销品茂’。如果像现在这样建造这么多的超大型购物中心，市场竞争将十分残酷，如何进行市场定位，通过差异化经营做出自己的特色，将是这些商家面临的最大难题。”

　　面对建造“商业巨舰”的热潮，政府应该如何作为？南京市商贸局副局长何俊廷认为，土地资源不可再生，无序开发将造成资源浪费。大型商业地产项目不能够随便建设。他告诉记者，按照今年年初南京市商贸流通业“十一五”发展规划，“十一五”期间，全市将建成河西CAZ、南京农副产品物流配送中心、南京国际广场、德基广场、天地大观Mall、南京绿地国际商务中心、宁南国际汽配城、华东茂、沪江商贸城、义乌小商品批发市场等十个重点商业项目，总建筑面积283万平方米，总投资202亿元。

　　“政府规划毕竟只能起到引导作用，最后的决定权属于开发商，企业自己要算好账。”何俊廷说。

　　编后

　　作为各类消费趋势集中展现的场所，大体量的MALL对于人们生活方式自会有一种集中的强力影响。在国外，特别是经济比较发达国家的大都市，人们差不多每周都会有一天时间在“销品茂”里享受休闲，而在休息日最愿意去的地方之一就是“销品茂”。

　　正因为此，不少想上马“销品茂”项目的负责人都认为：“销品茂将给中国消费者带来一种生活方式的启蒙。”因为在“销品茂”中，零售、娱乐以及包括餐饮、旅游在内的其他业务营业比例已达到各占1/3，逛街购物早已不再是主流和必须的选择。

　　然而想象终究不是事实，在“销品茂”刚刚起步的中国，消费者要接受这样的新生事物，显然还需要有个过程。虽然说“人均GDP达到3000美元、私家车拥有量达到一定程度和城市规模不断扩大”这三个“销品茂”出现的基本条件，南京都已基本满足，但Mall在许多消费者心目中，却仍只是被简单地理解为超大商店。人们还没有养成在Mall休闲的习惯。