今年国家宏观调控中，明确把控制大型购物中心建设列为一项重要内容。下一步，中国的购物中心究竟该如何发展？昨天举行的“第七届国际商业论坛暨第十二届国际购物中心协会亚太地区年会”上，不少境外专家直言，国内购物中心在发展中存在“三大误区”。

    一误：购物中心越大越好。据国际购物中心协会总裁兼CEO迈克尔介绍，美国共有4.5万个购物中心，其中只有5％是超大型的购物中心，即我们现在说的mall（销品茂）。“所有的mall都是购物中心，但不是所有的购物中心都可称为mall”。在美国，购物中心有多种形态，如邻里购物中心、工厂直销中心、生活方式购物中心等，这些购物中心面积在1.5万平方米至5万平方米之间，里面有餐饮、娱乐、电影院、健身中心等。中国目前的购物中心，不少片面贪大求洋，动辄要全国最大、亚洲第一，最后就变成千店一面的超级服装大卖场。项目过大，投资周期长，见效慢，同时在招商过程中受种种因素制约，无法招到那么多好的品牌和业态，由此就会造成购物中心的空心化、雷同化。

    二误：把购物中心理解为房地产开发项目。日本摩根·斯坦利房地产公司副总裁摩根·帕克认为，中国的购物中心仅有10％是成功的，失败原因就在于租户管理手段落后，仅满足于向租户收取租金，并非视他们为长期合作伙伴，共同分享事业成长的利益。同时，中国也缺乏专业的购物中心营销策划人员。

    三误：购物中心投资单一化。摩根·帕克说，中国购物中心80％的投资来自银行贷款。而在国外，信托基金是购物中心的主要投资来源之一，银行借贷只是很小一部分。迈克尔介绍说，加拿大全国有3大购物中心运营企业，背后支撑资金绝大多数是养老基金，加拿大购物中心行业在过去的11年中每年投资回报率相当不错；在美国，199家私募基金和171家公开上市的基金拥有全国购物中心一半以上的投资；日本和南美的情况也类似；只有欧洲例外，购物中心多半由开发商利用自有资金发展。

    出资者、管理者、经营者分离，是国外购物中心运营成功的秘诀。再看中国，一些大的商业集团通过向银行借贷开发购物中心、自己招商、又让自己的子孙公司充当主力店，这种“体内循环”模式实在风险大。有关专家表示，随着中国零售业全面对外开放的逼近，美国、加拿大以及亚洲许多基金公司正谋划进入中国的购物中心市场，专业基金公司会聘请专业团队来进行购物中心的管理和运营，这对国内企业无疑是巨大挑战。