■策划动机

　　明天，“嘉洲广场财富峰会暨全球招商”盛会将举行。这一活动意味着嘉洲广场的招商大幕全面拉开，为其10月部分项目开业打下良好基础。
　　从4月份以来，不少即将投入使用的大中型购物中心项目就打起了经营的第一场大战——招商大战：从4月份到现在，顺联集团旗下的两大商业项目顺联广场和顺联国际购物中心，分别在佛山、广州、深圳举行了大型招商说明会及部分商家签约仪式，为年底开业做好准备；6月28日，天佑城举行盛大招商会，该项目已定于年底开业；7月21日，三水广场主力店易初莲花和肯德基将同时开业，此外，该项目将于9月12日全面开业，届时国美电器、屈臣氏、麦当劳等企业将一起投入使用。三水广场正式营业将改变三水的商业格局，新商业中心逐步形成。
　　以上种种，说明了今年是商业项目的经营年。对于佛山近两年投资兴建的商用物业来说，能否经营好这些项目，使它们一炮而红，成为众多投资商和经营商的当务之急。
　　
　　经营定位准确是关键
　　中华广场经营管理有限公司总经理欧小卫表示，商业发展受到生产需求及地产商利益的驱动，是一个综合性的结果。目前一些地方已出现了结构性失衡，商场扎成一堆，而很多地方又缺少必要的商业中心。
　　一般说来，一个大型的Shopping　Mall需要经过6－7年的养育期才能发展起来，所以根据项目情况做好定位非常关键。他认为，做商业首先总体规划要合理，其次每个商家的具体规模要合理，还有就是配套功能也要合理，只有三者把握精准才可立于不败之地。业内人士普遍认同这一观点，所以不少发展商在投资大型商用物业之前，要找专业的市场调查公司来做项目市场调查和定位工作。
　　嘉洲广场董事总经理邓海翔表示，每个项目所处位置不同，要根据周边情况做好自身定位。比如嘉洲广场位于广佛黄金走廊黄岐，这里靠近广州，是传统商业旺地，周边有众多消费能力强的人群。因此这个项目定位为国际财富港，把购物、饮食、娱乐放在同等重要的位置来做。三水广场总经理陈光明指出，结合三水实际情况，三水广场定位为综合购物中心，但并不急于什么都要有。相反要结合本地居民消费特点，第一期项目将以超市、西式快餐、品牌店、电器连锁店等为主，国际品牌占主导，但是价位普遍在中档以及中档偏下为主。
　　业内人士普遍认为，准确的市场定位既可以得到商家认可，后期经营上也更容易引来充足的人流，把市场做旺。
　　
　　招商是经营成功基础
　　众所周知，招商是经营的基础，只有招商成功才能谈经营。所以在开业之前，招商是所有商业项目工作中的重中之重，也是最难的部分。所以尽管还有不少项目还没有投入经营，但是经营大战已经提前打响，这就是招商战役。
　　邓海翔认为，招商能否取得成功关键看市场。如果一个项目的投资兴建以市场为主导，先有市、再有场，那么这个项目要经营起来就容易得多，自然会得到商家青睐。还有就是要看发展商的营运能力，商业投资和经营都是长期行为，需要商家、发展商和经营商共同努力才能经营好，所以发展商的实力至关重要。比如嘉洲广场，其所处的位置周边有几十万消费能力非常强的消费者，但一直没有适宜他们消费的场所，所以嘉洲广场的兴起填补了这一区域的空白。有了市场的支撑，自然得到商家青睐，所以目前珠三角著名餐饮企业如京华餐饮公司、嘉洲红KTV、国际连锁超市易初莲花等，都已签约进驻该项目。
　　顺联国际购物中心副总经理钟焕琳表示，该项目定位为佛山顶级购物中心，将汇集众多国际品牌。从目前招商情况来看较为乐观，这个月和下个月将陆续会有国际品牌及广州、深圳、上海等地的一线品牌和顺联国际购物中心签约，说明这个高档品牌商家认可佛山市场。其实这样的结果不难预料，他指出，佛山是一个藏富于民的地方。从每百户人民拥有的汽车数量，就可以看出这里的富裕家庭比例比广深大城市要高，也就是说佛山具有很强的消费力，买得起高端品牌。
　　其次是有消费群愿意买高端品牌，从每年佛山市民到广州、香港、国外等地消费就印证了这个情况。但是目前佛山市还没有一个真正高端的购物中心可供这部分人消费，这时定位顶级的顺联国际购物中心的出现，可说是填补了空白。加上众多国际品牌以前一直挤在一线城市竞争，目前一线城市的发展空间已不大，它们要往二线城市扩张，这个项目招商就比想象的要容易了。
　　商业经营人士表示，只要招商顺利，相信集合购物、饮食、娱乐等多种功能于一体的购物中心，经过几年努力经营，一定会得到消费者认可。
　　
　　多种业态将长期并存
　　从最初的街铺、士多，发展到小型超市、百货公司，再到现在的大型超市、商业步行街和Shopping　Mall(购物中心)，随着人民消费水平提高，商业形态不断发生变化。业内人士普遍认为，大型购物中心是商业发展的趋势。但未来相当长一段时间内，还将是多种业态并存。
　　广州旺地房地产信息咨询有限公司董事长周颖舟表示，业界一直都在探讨商业是越来越集中化还是越来越分散化发展的问题。就目前情况看，这两种形式都存在。一方面各种功能集于一体，提供购物、饮食、娱乐、休闲一条龙服务的MALL不断出现；另一方面分散在社区、镇街，为居民提供便利生活的社区商业也不断发展起来。多种商业业态并存，是满足社会需求的必然。
　　邓海祥表示，就商业步行街和购物中心比较，步行街较为零散，但个店自由经营，所以其辐射力相对小一些，以所在区域为主；但购物中心辐射范围就大得多，成功的购物中心是城市名片，且购物中心是统一经营、统一管理，有组织有协调，，影响力大很多。而购物中心与传统百货公司相比，百货公司主要是满足人们的购物需求，但购物中心则是满足人们消费的需求，包括购物、饮食、娱乐、休闲等。所以购物中心提供给人们的选择性更大，提倡的是体验消费，符合发展潮流。
　　业内人士普遍认为，嘉洲广场、三水广场、顺联广场、顺联国际购物中心、天佑城、雍景新都会等项目，陆续于今年底明年初投入使用，将使佛山的商业面貌发生重大改变。众多国际品牌大商家、大卖场在佛山的出现，将使佛山商业档次和规模更上一层楼。

　　□　业界观察
　　
　　市场定位要准确
　　顺联集团副总裁陈淑瑶：准确并带有差异化的市场定位是一个商业项目在日益激烈的市场竞争中制胜的关键，我们今年同时推出的两大商业项目，定位就各有不同。目前佛山商业总体以中低档产品为主，高档产品相对零散、缺乏，忽略了消费金字塔中最顶尖的那一部分消费者，使得这部分人只能选择到广州、香港甚至是国外进行消费。因此，我们在季华路的顺联国际购物中心，定位就是佛山首家经营顶级国际品牌的购物场所。
　　而位于顺德陈村的顺联广场，则走区域中心路线。作为广佛都市圈的中心辐射点，陈村距离广州芳村、海珠、南海、顺德大良、乐从等广佛都市圈中最为核心区域，仅有30分钟车程。作为华南首个体验式购物Walk，项目配备有购物功能区、酒店及饮食娱乐功能区、中心商业园林功能区等三大特色区域。
　　
　　进入后Shopping　Mall时代
　　天佑城项目推广策划负责人周礼杰：6月28日，天佑城正式面向全球品牌展开招商活动。在此之前，已经有不少品牌商家通过内部意向登记的方式确定了与天佑城的合作，其中包括乐购·HYMALL华南首家旗舰店、麦当劳、苏宁电器等。
　　作为该项目推广策划负责人，周礼杰表示，今年佛山商业发展相当快，大型商业项目相继推出，市场竞争越来越激烈。但是与前几年全国各地兴起的“造MALL运动”相比，现在可以说是进入了“后Shopping　Mall时代”。也就是说，近两年这些大型商业项目在吸取了前人的经验和教训之后，在地段、规模等优势之外，将更注重业态合理分布、项目独有特点以及商业项目的可持续性发展。
　　
　　要有长期经营心态
　　世品国际商业经营顾问有限公司董事长谢仕平：最近商业发展比较快，得益于大的经济环境。佛山零售业过去比中山、东莞发展慢一点，现在快一点很正常。对于大型商业项目来说，其发展需要一个过程，所以投资者和经营者都要有长期经营的心态，要看重其未来升值空间，而不是眼前回报。

　　嘉洲广场

　　□地段优势
　　嘉洲广场位于广佛一路黄岐路段，广佛一路被誉为“广佛黄金商贸走廊”，这条路上汇集了100多家专业市场，拥有众多消费能力强的常住人口和数百万的流动人口。此外，黄岐紧靠着广州的中山八路，传统上有“中山九路之称”，这个项目可以享受双城的人流和广佛两市的辐射，具有优越的地理位置。
　　□商业定位
　　该项目是一座现代化的MALL，定位为国际财富港，瞄准的是中高档消费群体。
　　□业态分布
　　项目汇聚了“大型超市—百货公司—连锁家电—饮食娱乐—室内步行街“等多种业态组合，是一座集购物、饮食、娱乐、休闲、文化于一体的大型现代化MALL。
　　□旗舰店影响力
　　大型主力商家易初莲花超市、中山京华酒店饮食公司、中影星美院线等在项目在建设初期便已进驻，众多商家如嘉洲红KTV、肯德基、必胜客等纷纷加盟，商家组合非常有竞争力。

　　天佑城

　　□地段优势
　　天佑城地处顺德容桂桂洲大道与文华路交会处，周边商住楼盘、商业配套、市政办公、学校林立，超市、家电商场散布于由五大商业街组成的环形商圈中。
　　□商业定位
　　发展商全力优化各项商业业态，形成以购物、饮食、文化、娱乐、运动为五大核心的全新业态格局，以商业运营创新模式的Shopping　Mall的理念，引领顺德区城市中心首个国际化一站式体验消费。
　　□业态分布
　　首层名店街——乐购·HYMALL时尚生活超市、品牌名店区域、购书中心、大型婚纱影楼、国际连锁快餐店、电器城、室内真冰溜冰场和银行；二层流行尚域潮爆港、运动休闲服、保健器材、妇幼用品、家饰家居用品、音像数码通讯用品和咖啡廊、甜品店等；三层地心吸力娱乐广场、酒楼、国际美食广场、儿童游乐中心、五星级电影城、量贩式卡拉OK、足部护理馆、网吧、美容中心等康体娱乐配套。
　　□旗舰店影响力
　　5月10日，国际零售业巨子乐购·HYMALL与天佑城签约，将在天佑城开设乐购·HYMALL的首个华南旗舰店；同时主力商家包括麦当劳、苏宁电器等。

　　盈信城市广场

　　□地段优势
　　盈信城市广场地处龙江镇新城市发展中心，是龙江镇新区与旧区的中心交会处，紧邻镇政府、镇文化广场、会展中心。
　　□商业定位
　　集购物、饮食、休闲、娱乐于一体的超大型综合性现代商城。
　　□业态分布
　　国际快餐连锁店麦当劳、数千平方米的澳门美食街、1200平方米的儿童美奇乐园、1000平方米的书城，并与珠江院线合作建成3个影厅，B区二楼有著名连锁大型超市“民润市场”的进驻。
　　□旗舰店影响力
　　国际知名快餐连锁店麦当劳及“民润”超市的率先进驻，对龙江及其周边的消费者具有较强的吸引力。

　　雍景新都会

　　□地段优势
　　该项目处于广佛大都市圈的主要枢纽片区的核心位置，其可辐射的是以大型生活社区雍景豪园为中心的盐步区域，紧邻盐步的大沥、黄岐及广州新荔湾区域，10分钟车程内的广州海珠区及南海区域，15分钟车程内的广州越秀区及桂城区域等，地位优势明显。
　　□商业定位
　　雍景新都会定位为广佛都市圈首席财富旺地，以社区商业为发展模式。
　　□业态分布
　　购物、饮食、娱乐、休闲、服务等多种功能于一体。，包括6大商业组团，5大步行街，3大悠闲广场和一个经济型酒店式公寓(250套)。
　　□旗舰店影响力
　　多家知名品牌正在洽谈中。

　　三水广场

　　□地段优势
　　三水广场位于新城区的中轴线上，占地17万平方米的三水公园旁，周边路网发达，离广三高速公路三水出口不远，交通非常便利；并且经过近几年房地产市场的发展，三水广场周边已形成了庞大的高档住宅群，为三水广场提供了有效消费力支撑。
　　□商业定位
　　三水广场结合其位于三水公园旁的特色，把项目定位为公园式的主题购物中心，在三水公园和三水广场之间有一个大型的体育广场，在另外两面有商业广场和文化广场，充分发挥商业中心休闲和娱乐的功能。
　　□业态分布
　　三水广场分两期开发，一期4.2万平方米将于明年9月左右投入使用，有大型的超市、电影城、数码港、美食街、精品名店城、儿童动感世界等。
　　□旗舰店影响力
　　目前易初莲花、国美电器、肯德基、麦当劳、屈臣氏等国际品牌都已进驻，这些品牌大多都定位在中档以及中档偏下这样的层次，符合消费群体的需求，号召力不弱。

　　顺峰购物新天地

　　□地段优势
　　作为新旧城区的连接地带，大良东区的住宅发展迅速，目前已经有10多家房地产公司进驻。区内的山岚水岸、湖景花苑、明日嘉园、奥园华庭等高档住宅吸引了众多消费者前来置业。住宅小区的发展为东区商业的发展提供了巨大的人流和消费力。同时，顺峰购物新天地在顺德交通要道南国路段，交通便捷，与顺德区各镇、佛山市区、广州市区等保持30分钟到1小时的黄金距离；邻近顺德最主要的交通连接点——顺德客运总站，拥有完善、频密的区内巴士线路。
　　□商业定位
　　顺峰购物新天地定位于顺德中高档消费群，定位于顺德未来商业发展的方向。
　　□业态分布
　　该项目是顺德乃至华南地区首个永旺购物中心，是同时存在高端品牌店、大型综合超市、百货店等业态功能完善的新型购物中心，集饮食、娱乐、购物、休闲于一体的商业模式。
　　□旗舰店影响力
　　吉之岛进驻并将建设华南首个永旺购物中心，对周边的消费者具有较大的吸引力。

　　顺联国际购物中心

　　□地段优势
　　顺联国际购物中心位于佛山中心城区禅城区中轴线季华路，禅城新旧城区的交接处，周边毗邻岭南明珠体育馆、佛山电视塔等标志性建筑，佛山市人民政府、禅城区行政服务中心及广东发展银行等。坐拥构筑完善的交通网络以及人脉网络资源，是中心组团新商业中心的所在地。
　　□商业定位
　　顺联国际定位是佛山首家经营国际品牌、高档商品的购物中心，和经营中低档商品的百货公司形成明显的差异。　
　　□业态分布
　　该项目为突出自身的特点，国际名牌占15％，精品服饰店占45％，餐饮占20％，服务配套占20％，整个比例与本地商业环境吻合。
　　□旗舰店影响力
　　这个月和下个月将有部分国际和国际一线品牌进驻。

　　顺联广场

　　□地段优势
　　地处广东省佛山市顺德区陈村镇的新城市中心地段，距离广州芳村、海珠、南海桂城、顺德大良、乐从等广佛都市圈中最为核心的区域仅为30分钟的车程。
　　□商业定位
　　作为华南首个体验式购物Walk，它代表了一种区域性新型商业模式的出现。
　　□业态分布
　　项目由商业步行街、超级市场、美食长廊、中心商业园林等组团构成，功能规划比例为购物占52％、饮食占18％、娱乐及其他占30％。
　　□旗舰店影响力
　　近期签约的华润万家、京华美食、佛山合亿三大业态主力商家，将以不同的角度完善顺联广场的业态结构，为消费者奉上最有竞争力最吸引的商业组合。

　　东方广场

　　□地段优势
　　该项目位于佛山老城区的锦华路、永安路和福禄路交界处，紧挨着桂城城区，因此该项目周边人口密集，是传统的商业旺地。
　　□商业定位
　　该项目定位为“国际观光产业街区”，要把它打造成Tour　Mall。该项目是以现代购物中心为发展理念，规划了步行街、大型百货商城、量贩型超市、名店城、美食城、电影城、主题乐园、书城、游乐中心、康体中心等，可满足一站式消费的需求。
　　□配套
　　由于该项目位于老城区，所以交通问题是该项目的投资者最为关心的话题。目前该项目周边路网密集，有锦华路、永安路、福禄路、市东下路、佛平路等，已有137路、13、19、27、25、30路以及4、6、9、20路等公共汽车线路经过该项目或在其周边有站。且该项目还配备了一个车站，目前已有交通车发往广州的芳村、天河、滘口三个方向，同时还是巴士在本市的中转站。　　
　　□业态分布
　　走主力店带专卖店、专营店和散铺相结合的商家组合线路。去年底明珠城组团已投入使用，该组团包括好又多超市、东方书城、明珠百货三大块；不久前开业的银洲城组团有吉之岛、永乐电器、肯德基三大主力商家，东方潮流港经营时尚精品，东方华夏旅游商品城汇集名优土特产品和工艺品，业态丰富，经营产品多样化，组合在一起有很强的竞争力。
　　□旗舰店影响力
　　吉之岛、好又多、永乐电器、明珠百货、东方书城、屈臣氏等商家的经营为其带来充足的人气。