作为民营资本投资商业地产的一员，刘老板及其合作伙伴正试图为他们在内地投资建造的购物中心找到一个有实力的大租户，但是这一愿望似乎并不容易实现。“现在闲置物业太多，商家可选择的范围也大，他们开出来的条件相当苛刻。”据说，刘老板此前也曾接触过几家中外零售巨头，但不是租金出价太低，就是要求修改物业规划，“我们还要再投入1000多万元，这个成本太高了。”

　 这显然不仅仅是一个地产投资者的悲惨遭遇。来自权威机构的一份关于中国内地购物中心发展障碍的网上调查结果显示，购物中心招租困难甚至超过开发资金难题，占了40%的比重。而《第一财经日报》从国家有关部门获悉，去年上半年，全国商业用房空置面积达到2878万平方米，占全国商品房空置面积的27.2％，空置面积比住宅高了18％。其中，北京空置一年以上的商业面积增长了33.2％，成都的情况达到了77％，重庆商业空置面积达到247万平方米，占全体商品房的44％，福州的空置面积则是近几年商业面积的2倍。

　 显然，要消化这些现有商业物业需要一个庞大的“胃”在下游承接。


百货公司的消化

　 春节前夕，北京王府井在重庆的第二家分店开业。今年，该公司在贵阳、乌鲁木齐、吉林、徐州等地还将新增7家分店。

　 “其实，从2002年商业地产热升温开始，就不断有地产商主动和我们联系，要求合作或入驻开店。”广百集团的一位高层向记者透露。

　 “与超市、餐饮业相比，百货公司可承受的租金能力较高，一线城市均价超过100元/平方米/天；另一方面，百货公司租赁面积较大，又是购物中心不可缺少的主力店。”珠江恒昌地产的一位资深咨询人员认为，现在看来，很大程度上，百货公司已经成为消化闲置物业的动力之一；同时，闲置物业又为百货公司提供了拓展发挥的空间，这可能也是促进百货业繁荣的因素之一。

　 据了解，刚在香港上市的百盛集团盘下郑州汇龙城5个楼层5万多平方米店面，正加班加点打造郑州店。同属于一个“老板”的太平洋百货、立洋百货、远东百货则在重庆上演“德比大战”。日本名企伊势丹也于日前宣布，将动用100亿日元投资海外开店，其中重点发展中国市场。

　 百货业的大规模扩张在某种程度上分流消化了一部分商业物业，但它的“胃口”毕竟有限。“百货连锁不同于大卖场，一下子开得太多，供货商会支援不上，容易在资金、人才、管理等方面形成瓶颈。更重要的是，由于百货讲究本土消费，因此在商圈、物业、选址等方面也相当严格。”曾在上海太平洋百货有限公司任职的一位行内人士表示。据说，王府井进广东10年之久只开了一家店，太平洋调研广州多时仍举棋不定，并非因缺少物业，而是因为缺少“适合”的物业。


第三方运营新模式

　 百货公司的“挑剔”和竞争对手的庞大令商业地产的投资者认识到一个事实：原有的资源和游戏规则要进行微调或大的修正，这迫使一些人开始尝试新的经营方式。

　 铜锣湾集团总裁陈智算是其中的一个尝试者。2002年，他改变自投资金建造物业的方式，将百货与地产商的合作放大，打造出第一个华侨城铜锣湾广场。这种模式就是整体包租商场物业，然后铜锣湾百货以主力店形式进驻，并负责余下商铺的招商管理。物业整体包租，可以拿到一个较低的租赁价格与合作条件，同时拥有6~12个月的免租期。百货公司则以专柜形式与品牌商合作，经营者前期投入不大。

　 在陈智看来，这种方式可以整合社会资源，令专业的团队管理购物中心，而且风险较小。据了解，继陈之后，北京、上海、广州也迅速出现类似第三方运营新模式。在广州，原天河城创业元老周强，以及原广百股份总经理、正佳广场物业经营管理公司总经理谢仕平各自整合了一批旧部，分别成立广州摩登百货经营管理公司和广州世品商业咨询经营管理公司，前者在长沙、衡阳、佛山等地开拓了3~5个项目，后者正与一干地产商洽谈合作事宜。有行内人士表示，国内地产商目前对这种模式相当追捧，尤其是那些商业地产投资较热的地方。

　 事实上，陈所倡导的经营模式类似于美国的购物中心运营公司。这种公司集中了商业地产从规划、设计、工程建造、招商、租赁、经营、物业管理等一系列行内精英，协助投资者前期项目筹划和后期运营管理。这种运营公司的形成需要成熟的购物中心行业做支撑，以及一大批经验丰富的职业经理人。

　 “根据国外购物中心的运行轨迹，行业兴起初期，单纯的混合开发模式和百货公司模式可能在市场中占主导地位；等到房地产进入到相对稳定阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，甚至是分裂出单纯的经营公司；等到房地产非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐增加。”多年在国外从事商业地产咨询的一位人士向记者表示，中国购物中心目前仍在摸索阶段，当中可以称之为合格的职业经理人凤毛麟角。现阶段，所组建的运营管理公司在很大程度上取决于公司老板的个人口碑与实力。

　 但眼下，在沉淀的资金和高额的利息逼迫下，地产商不得不尽快出租物业，以至于在选择合作对象时，条件过于宽松，据说东莞某购物中心竟然给出了5年免租的优惠措施。而另一方面，投资商对运营公司期望值相当高。“许多地产商都把经营者当做华佗，希望‘药到病除’。但其实，给予优惠条件的商业物业通常都有着先天的缺陷，而如果地产商和经营者双方都还是抱着投机的心态，最终的结果只能是两败俱伤。”一位不愿透露姓名的地产老总向记者透露，国内一家知名连锁购物中心目前出现严重的资金链危机，公司位于兰州的分店因出现供应商挤兑，已被迫关闭；烟台供应商撤柜，业主停水停电；大连200多家商户集体抗议，据说公司总部旗舰店也出现专柜撤场现场，并且员工大量离职。