尊敬的各位来宾，非常高兴今天接受香港商会的邀请来到这里。

　　首先跟大家交流一下我今天要演讲的题目，通过发展趋势看商业地产的突破点，在今天演讲当中我会谈到三个问题，第一是关于发展形势的问题；第二是根据发展形势对于近期商业地产发展有一个初步的判断；结合对发展趋势的判断来寻找商业地产的突破口。对于形势我想对中国商业地产做这样的判断，中国的商业地产是螺旋式上升的格局，商业地产在矛盾和制约中进入改革探索与模式重塑的过渡期。第二个问题就是商业地产趋势判断问题，在这个结论当中我是这样做的说明，从形似日趋神似，商业地产的本来面目得以还原。第三点根据形势和去年，我们要寻找突破点。因为对商业地产形势细分我认为做得是不够的，所以今天演讲我需要跟大家特别做说明，我们今天探讨主要是针对零售商业房地产的突破点分析。

　　有两个因素会影响到商业地产的发展，一个是商业地产因素，一个是社会发展因素。所以今天我基本上界定中国商业地产专业的角度来作为今天演讲的内容。寻找突破点保持中国的商业房地产与城市发展的和谐关系，以这个为基础分析中国商业房地产的突破口。在对整个形势判断当中，我们认为中国的商业地产在2000年至2005年发展的过程当中没有严格按照专业实施，是这样的阶段，但是很多商业项目重新回归到起点，就是重新做市调。但是经过这样回归的过程，并不是说我们商业地产是退到零点，而是通过过渡期进入发展期真正开始。商业房地产开发模式5年下来没有发生实质性的变化，在主动性的改良探索和模式探索，应该在两至三年的过渡期展开进一步的发展，我相信这些发展，商业的发展一定会随着外部制约因素而真正进入到发展期。在整个发展当中我们先进入第一点，既然中国商业地产面临这样的形势，商业地产有没有潜力，是不是值得发展，所以我首先下一个结论，商业地产在中国具有进一步发展的客观基础。

　　得出这样的结论，我们会从城市投资者以及消费零售企业拓展、积极这几个方面跟大家做分析。从城市发展的角度来看，我认为商业地产社会化的建设就是服务于投资建设，服务于发展，服务于老百姓生活方式的改善。值得信任的是在2000年召开全国商业的会议上把商业和房地产结合在一起，中国房地产业会依然保持重要支柱产业地位。有支柱产业定位的定性，对于房地产包括商业房地产发展都有很大的鼓励。

　　第二城市建设一定需要很长时间的持续，商业地产是长期性、持续性最典型的城市产品，所以由于目标上的吻合，二者的吻合就存在着重要的关系。我们也发现经过4、5年时间这样一种摸索，中国很多房地产开发商，逐渐把企业化目标定位系合法之后的长期经营下去。在整个商业地产运作模式到2005年上半年我们会员统计结果是38%的商业面积是只租不售的，38%绝对数字是多少？大致是1800万平方米左右，这个数字变化比2004、2003年形成非常鲜明的反差，2003年是反过来的，60%的都是租售。所以对于开发商业地产物业价值得到体现以后，这将进一步推动中国商业地产具有理性的发展和专业化的思维。从资金的角度来看中国的房地产业连续三年成为第二大外商投资行业，从商业发展的角度来看，我觉得商业地产的发展符合商业发展的潮流，未来中国的零售业的发展方向一定是通过便利性的社区消费和综合性的体验消费合定向性的转入式消费来取代。恰恰这三种消费趋势决定了我们未来的商业地产的主打产品，包括社区中心，包括功能性的购物中心，也包括专业的卖场。

　　第三点，我觉得购物中心之所以能够成为比较有活力的商业业态，就是必须要接轨不断变化的消费需求，需求结构是在时时刻刻结合市场调整，具有创新性和灵活市场适应性，这是商业地产的特点。特别是我们下面会分析商业地产发展的作用。目前人均GDP已经超过1000美元，像北京、上海、广州，已经进入比较发达的阶段，这种发达的转变一定是要求我们消费结构向多样化和个性化的方向发展，而这种个性化、多样化的消费需求要求商业业态必须要多样化、丰富化，生活方式也从单纯追求量向追求质过渡。

　　最后从零售服务品牌来看，这一点是对商业房地产支撑最重要的一点。2005批准是1207家，其中224家是外资独资企业，从零售企业服务品牌的角度来看，我觉得中国商业，差特别是优质商业物业存在很大的局限性。我们跟当地商会和驻华使馆沟通，希望自身的品牌和产品尽快进入到市场，但是他们可进入的不多，希望找到协会进入更多的商品，但是他们选定的项目我觉得恰恰都是代表中国主流的项目，所以我想市场是有的，但是我们所提供的产品和市场真实的需要之间，确实还存在一定的差距，但是商业地产不断发展这是事实。

　　五年当中社会化商业地产面临很大的制约，最大的制约就是融资渠道的问题。每个开发商有不同的理解，产权式商铺成为让很多开发商害怕，也让媒体害怕的字眼，其实大家也知道产权式商铺的风险，但是产权式商铺面临很大的事实，一个是中小投资者的投资，一个是开发商的开发。但是在中国出台是迟早的事情，是城市发展商业地产，即使在中国有压力，配套政策必须要先行，时间拖得越久造成更多的项目陷入陷阱。在社会化制约环境当中，城市的建设与商业地产之间的关系，我们在中国看到很多的城市街区的开发，但是从城市街区开发最重要的问题就是场无市，有市无商，大家只是看到建筑本身开发和城市本身的开发，但是城市运营缺乏统筹的考虑，所以我想未来中国商业地产要与城市运营要有一定的联系。

　　第二是专业化的因素，是我们的重要因素，由于专业化的因素影响，给我们开发商心态带来什么样的变化，给整个商业地产发展带来哪些影响。综合起来来看，中国商业地产在专业化方面确实存在着很多很多的不足，而且我的想法是即使当某一天我们的社会化制约因素能够得到解决的时候，是否中国商业地产项目就能够进入到健康发展的阶段。我说未必，因为在中国确确实实有很多的商业地产项目在专业化的思维方式上，重视程度上远远不够，所以既然在化制约因素上面对我们有影响，我们不妨在这个阶段，从开发商角度强化一下自己的内功，当社会发展环境发生变化能够适应这种环境，有专业化的能力，在比较好的社会关系下让自己商业地产项目能够真正求得动态发展。

　　我们刚才谈到我们分析很多的问题都是机遇商业地产从起步期向过渡期转变，再由过渡期迈向发展期。通过上面的分析我们得出这样的结论，商业地产是有发展潜力和发展前景的行业，但是我不认为潜力就等于机会，机会一定是属于在专业方面比较重视这样的开发商。中国的商业地产有优势，潜力大于困难，但是面临很多的转变，包括起步期向过渡期转变，从开发时代向运营时代转变，我们要完成过渡期三个转，一定需要我们自身，需要我们的开发商，需要我们的行业对价值认识进一步深化，对实质的认识也要深化，同时对于商业地产回报的理解同样要深化。我觉得在中国更多的情况下就是所谓商业地产的价值，但是也不是所有出租型物业取得成功。在出租型物业强化的同时也需要强调自身专业化的功能，这是下一步发展当中出租型物业同样在专业上需要充分考虑的重要的依据。

　　第二点从形似转神似，五年多的项目是对本质项目的深化，专业化的思维和理性以及配套型政策及形势发展将会趋于完善。在未来出租型物业主导的情况下，我觉得中国商业地产项目，也可能会有很多的制约条件，但是一定是围绕项目的定位要尽可能去考虑生活的技能的实现，就是生活化的问题。第二是租户的组合主题化的问题，我们一定是希望在相应的项目中追求差异化，追求差异化就能持续吸引消费者，大家需要的是持续吸引，持续吸引意味着新的东西，新的理念，新的创新。

　　第三，业态选择动态发展。我觉得在中国主力店品牌差异比较小的客观环境里面，深化次主力店一定是未来商业地产发展的方向。大家几年以前中国商业地产发展最重要就是强化主力店的面积，有的大到60%甚至70%，但是商业地产主力店面积不是最大最好，商业地产拿出60%至70%的面积做主力店，但是今后是要深化对专业店的条件，深化次主力店在整个过程当中扮演的功能。同样2005年调查发现主力店在中国的贫乏。在全国339个统计会员主力店占的主力都超过50%，也就意味着300多个项目只有18个连锁店。我们对于深化次主力店意义比较大。作为开发商业地产项目和根本目标我觉得这是非常可喜的。还有开发的多元化，大家可以看到，目前在中国商业地产的市场比较活跃，各个不同的机构来自于海外各个不同的国家，所以非常活跃，这也是中国商业地产得到很多外部机构的青睐，因是未来中国商业地产发展最重要的一点。

　　第七是服务商圈区域化。我们2000年后所谓30万、40万、50万这样的项目在2005年迅速缩边，但是在二线城市、三线城市应该有一个警示的建议，这是一个值得我们深思的问题。

　　第八运营流程融合化。下一步我们寻找突破口应该从三个方面来做分析。

　　第九资源整合链条化。应该有一个庞大的链条提高，这个链条体系既整合零售资源，也整合金融的资源，同时还有土地的资源，房地产开发的资源，各个链条都通过商业地产的开发实现了一种链条上的整合。

　　第十开发、招商和运营的体系化。我觉得在中国目前阶段最初，2000年到2004年上半年的前后，大家重点转向目光盯在开发上，从2004至2005年我们目光盯在招商，是不是盯在招商是对的？我理解是不对的，招商是运营的平台，招商服务运营，运营投资招商，因为TOP模式下面调查，我们发现在它的招商和运营的部门是不分开的，招商部门是时时刻刻根据运营的情况调整租客，所以我觉得这是过渡期的方案，未来的方案一定是招商和运营进行有机的整合。

　　第三个大的问题就是突破点。如何构建商业地产与城市发展的和谐关系。我认为是中国整个商业地产发展过程当中所需要强化和所需要关注的问题。要构建一个和谐的关系，我觉得就是从政府和企业层面严格专业化的操作程序。事实上这么多年下来城市化的发展是和城市紧密联系在一起，在城市新区建设当中，商业地产发展的项目使得有很多进入到商业地产的阵容当中，我想从政府的层面要进一步严格规划商业地产的准入门槛，同时对企业来说严格执行商业地产要求的专业化程序。我们提出来确立四先四后的运营序列，是保持城市发展和商业和谐关系的重要措施。在这种四先四后主要是基于城市与商业两方面的关系，在商业和地产的关系，第四点是运营和招商之的间关系以及开发之间的关系做的分析。

　　同时有一个问题，在构建中国的商业地产的环节有一个是商业地产发展商、开发商的品牌观念并不强，所以但是要在这个过程当中，一定希望造就这样的方式，就是以专业塑造品牌，以专业巩固价值合作伙伴关系，达成专业化的分工合作，也就是未来一段时间，商业地产开发商能够把商业品牌意识进一步强化，这是有助于我们项目长期持续发展一个很重要的作用。

　　第三点商业地产需要突破口，肯定要寻找出路。中国目前的发展形势适合发展什么样的形式的商业地产，发展什么样形式的商业地产降低投资风险，增加收益，所未来发展商业地产寻找的主流要研究发展规律，根据市场的变化确立不同目标的项目形态。同时在整个商业地产行业当中会是主导形态的基础，其他的零售房地产形势作为满足与特定市场的有效补充。目前的形态应该逐渐进入到社区商业。对于社区商业的价值机会会在突破点的第三个环节上跟大家做进一步的分析。

　　首先进入到第一个环节，就是四先四后基本原则。商业地产的发展，首先应该充分保证城市功能规划为先，商业地产立地为后。在这当中第一商业地产项目的开发一定要符合城市发展的总体目标，这是非常重要的因素。第二点商业地产与城市发展之间具有双刃剑特殊关系，它的促进意义和破坏风险同时存在。所以基于这样特殊的关系，商业地产的投资必须要紧跟城市规划的要求，同时城市规划也应该通过其他公共设施的建设，来帮助经过这些严格规划和专业评估的商业项目。我在这里想强调两点，就是用其他公共设施项目帮助建设，第二是我们帮助的对象到底达成什么样的要求。所以我想在这个环节上，在中国整个新区开发过程当中，开发商各自为战的情况下是有的，开发商相互干扰，不利于整个新区开发。同时我们对于中国商业地产项目有这么大的放量，我们对于什么项目应该关注？要经过严格规划，经过严格的评估。并不是经过专业规划的项目就一定程，但是经过专业的规划项目和评估就一定能够成。

　　第三就是城市功能与商业地产功能要相结合，不要单纯追求房地产建筑本身的开发，一定要尽可能的去杜绝有场无市，有市无商的情况。关于供给需要跟大家共同探讨，要研究中国商业地产的开发规模和供给结构，需要的是以零售业的发展和规模，发展结构作为重要的依托，并且要与零售服务企业的增长速度相适应。这里面强调增长的规模，发展的结构和增长的速度。我们必须充分把握需求方三个方面的条件，才能把握住发展的节奏。所以商业地产发展商开发商要关注商业、零售业和消费力的变化，关注零售企业的效益和承受力，我觉得这个物业是很多企业走向出租化体现的，就是我们对租户的选择是提高的。

　　结合四张表格跟大家做这样的交流。2001至2005年中国百强平均增长速度和十五期间城乡居民改善情况以及连锁百强当中我们做的投资分析，包括我们2000年至2005年十五期间社会商品零售总额的增长，每年涨幅大概是15%左右，在连锁百强增长大概是50%，根据国家统计局，因为目前手里面的数据，官方仅仅有2005年1至6月份商业住房的投资额，我们往前推，拿地的时间作为结点往前推，中国商业地产的投资额大概增长30%左右。所以社会商品零售总额的增长，零售百强的增长以及商业住房投资额的增长间有一定的差距，我想这可能是构成中国很多商业地产项目面临招商上的压力，面临客流上压力很重要的原因，就是我们在开发商业地产项目的时候，我们要有依据，我们的依据一个是消费者，一个是需求方的零售企业，所以以往发展当中我们对商业企业自身的研究，对商业企业经营的研究，对消费者消费的倾向及研究做得不够，所中国商业地产进入专业化发展阶段，首先了解不是自身产品的问题，而是需求方的问题和消费者的问题。

　　第三就是特色化的商业经营为先，个性化的地产开发为后。这是专业化的持续和逻辑体现。商业地产是商业和地产中的高科技产品，需要遵循专业化的程序和逻辑序列，核心的要求是一切从商业运营出发。我们要达成的目标应该是招商持续改善，使招商成为运营的部分，这是我刚才在前面演讲当中已经对这个问题做了一个简单的说明，这是对中国64家购物中心分析以后得出来的一种结论，我相信这样一种结论在对比香港，对比东南亚，对比其他国家和其他区域的发展，这个结论是等同的，是一样的。

　　第二商业地产具有复合化、专业化、商业化、经营性、长期性和持续性这六大特性，每一个特性起来都是与租户组合，和租户本身经营的状况有直接的关系，所以对于商业地产商而言，一定要经营好租户关系，经营好租户关系就是要实现我们特色化的商业地产。

　　第四点是持续性的商业运营为先，选择性的动态招商为后。商业地产的投资收益体现为长期性和可持续性，坚持定位，运营计划、商业规划和组合，工程开发，管理创新是保证商业地板最大受益的成保证，其各自关系体现开发是运营的平台，招商是运营的组成部分，时间关系我想屏幕上已经都写出来了，我就不往下面做进一步的阐述，直接进入到第二个环节，如何塑造商业地产品牌观念。

　　塑造商业地产品牌观念是几年中国商业地产发展中最大的教训，就是对品牌观念重视不够。所以就是要维持好价值合作伙伴，价值合作伙伴更多包括零售为主体，应该创造出品质化的商业空间，提升物业的价值收入。所以我们在商业地产品牌塑造这个方面也做了八个方面的说明。

　　第一是商业地产品牌与商业运营能力具有直接关系，二者都具有资产价值；第二是商业地产品牌与商户品牌的协同关系可以实现双向的促进效应；第三是业主与租户形成良好的互动，有利于放大商业地产的品牌，形成口碑传播效应，从而达到滚动招商，运营改善并提升物业价值的效果。在这里面告诉大家一个不同的结果，你招商最好的方法可能是通过你已经进场其他商家的口碑吸引其他的商家进入到你的商场中来。正好是我们香港商会代表团组织的会议，我们和香港代表团接触他们表达这样一个意愿，你要很好的招商，通过维持一部分的合作伙伴，这些租户之间有很好的关联关系，合作关系，大家会积极选择在你物业当中，这是双向良性的互动。第四是租户结构的调整与商业地产定位、品牌价值体系具有联动功能；第五是商业地产品牌形成需要良好的商业和物业管理技术作为必须的支持。第六需要特色的品牌和特色的商业组合，也就是针对我们租户。第七是服务品牌，服务概念和品牌深度具有附加价值；第八就是招商需要不断的创造性和创新性。这是在中国商业地产不断进入过渡期和开发期很多开发商都意识到这一点，自身的商业品牌能逐渐和投资回报产生直接关联。

　　第三研究社区商业的城市。目前阶段我们对大部分城市商业设施都存在着一种不足就是社区商业，往往布局不合格，服务功能单一，没有满足基本需要和提升生活质量的需求，所以我认为发展社区商业能够成为满足城市居民多样化和个性化消费需求的需要，同样我们给大家列了一张表，这是2003年美国的购物中心的比例，在这种比例当中事实上我们反反复复出现这张表，这张表的数据变化，但是分析体系没有变。2003年和2000年这张表数据上发生一个变化，就是中国一万平方米以下增加两个点，原来是60%，现在变成62%，有就是美国特殊的城市，2000年社区商业占到60%，到今年占到62%，比重还是进一步增加。反过来看中国社区商业项目的比例值得大家思考。

　　另外中国法律是有助于中国社区商业发展。特别是今年3月份商务部的一个通知做了三条界定，三条界定下放了审批权，而且面对主要的租户基本上都能够进入社区，这是非常有利的条件。第二点就是在中国很多的百货店和购物中心、超市当中都在做自身的专业细化，就是零售商做专业细化，现在市场至少有五家百货店在做社区百货，也有至少十家超市在选择做社区超市，当然是一种新概念，不是简单的一夜城，单纯组合变化问题下来，这样的企业数量并不大，但是已经有变化。就是他们有一些企业把发展社区的超市，发展社区的百货作为主业。所以我想社区的商业，社区的购物中心有理由成为商业地产的形态。从土地利用的极大化的要求，一定能够提供经常性的生活需要。

　　第二从发展的角度来看，一个成为不只需要城市级、区域级的商业中心，还要有大量能够给社区居民提供高质量服务的社区型商业网点。我是第一次往星河湾这个方向过来，我看到在东四环这么多大面积高品质的商业地产诞生的情况下，社区商业功能一定越来越强，而且品质化的商业空间，因为我来的比较早，在星河湾看了十几分钟，这样的品质事实上一定要求的你要给居住在这里人提供商业上的便利，提供生活上的便利。

　　第三就是居民一些基本的要求更加需要在社区能够实现，这种消费模型就为社区商业发展提供非常有利市场条件和社会基础。

　　最后就是从连锁品牌的支撑点来看。市场商业连锁品牌是对差异化特色化要求不是很高的，从目前连锁能力和品牌能力来看是有利于社区品牌商业发展环境。同时政策有助于国际连锁品牌进入社区商业，近期法国、新加坡、澳大利亚有某些品牌找到协会不是进入到城市商业中心，而是社区商业中心，就是咖啡厅等等这样的特点，所以社区有零售品牌，包括超市、百货都在做细分，这都是社区商业发展有利的条件。社区商业的消费额在美国2000年是40.08，按照目前城市化集中幅度和未来的消费能量，社区未来的消费比重应该提高到30%至40%。大致美国人均社区商业面积是0.3至0.4之间，英国是0.6至0.7之间，在中国按照几个主要城市做的商业规划当中，对社区商业的规定也做了分类体系，这个分类体系当中中国社区商业达到0.3至0.5，0.3至0.5最大的区别就是针对不同的城市，大的城市可能是0.5，中小城市可能是0.4、0.3。所以我们做出这样的结论，社区商业是居民生活不可或缺的，同时又要求有快捷服务，是社区商业发展根本的优势。同时社区商业我刚才讲降低投资风险，增加价值回报。社区商业价值如何形成，我觉得在这个环节我们可以关注三点。

　　第一是商业区与居住区形成一个宜居宜商，是社区商业发展的目标和方向；第二社区商业的价值与其他商业形式价值一样，取决于招商、开发的关系；第三严格遵循严格的属地化原则，实现特定商业定位，引导项目规划。所以我们不要想象从城市中心吸引消费者到我们社区来，遵循有主题化的商业组合商铺搭建的形式是社区商业非常重要的一点。

　　结合几个国家的情况和中国重要城市的情况做了一个分类体系，在这个分类体系当中，我们结论是中型社区购物中心更加具有活力，对于它的位置、面积、功能、定位、服务商圈，特别是不同社区购物中心，组合上具有多少特点，有多少停车位也都做了说明，由于时间关系这张表格就不做更深的分析。我想通过今天的演讲，也跟大家交流了很多我们今年上半年和去年下半年自己的分析结果，当然在分析结果不一定很准或者是不一定很全面，比如说在社区商业发展的数据上，我们自身的数据比市场上的数据大得很多，但是由于特殊的环境问题，我们没有在自身的数据做更多的分析，但是进入一定发展期社区商业一定有可做的机会，也有潜力去挖掘。有一些什么问题大家可以发邮件或者是一会儿在会场还有一个对话，谢谢大家！