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6大商业巨无霸加紧屯兵天河商圈，能否“共荣共兴”成悬念
　　2006年春，广州CBD天河商圈，无数投资豪客再次把眼光投掷在这块市场自发形成的商业风水宝地上。

　　上月初，在天河商圈之广州中怡购物中心的主力店选秀会上，广州老牌百货广百股份以迅雷不及掩耳之势战胜了包括太平洋、百盛在内的众多强劲外资对手，最终以胜利者的姿态与中怡敲定主力店合同。至此，广州国资商业战壕里的三位兄弟(广州友谊、广百股份、新大新)终于完成抢进天河商圈的夙愿，得以在这“华南第一商圈”里再次握手。

　　与此同时，有着“亚洲第一MALL”之称的正佳广场在这个春天亦是芳心萌动，其悄然启动的REITs上市计划引得无数基金和投行竞折腰；而与之毗邻的广州太古汇在沉默良久后也在这个春天开启了隆隆的动工步伐；百脑汇、颐高数码二期亦以日夜赶工的速度期待自己的华丽出场。而天河路最大的收银机天河城亦在扩大自身体量，目前东塔楼写字楼和高40层将作酒店用途的西塔楼均进入封顶阶段。

　　就这样，夹在天河路立交至岗顶立交的这段不足2公里的天河路两侧，6家已开业或将要开业的商业巨无霸托起了一个总面积接近150万平方米的商圈。多元资本扎堆华南第一商圈，最终能否“共荣共兴”，抑或是实力不济者最终铩羽而归？于是，在众多看客的眼中，天河商圈这出商业大戏逐渐成为了一场铿锵有力却又蕴含着进进出出、生生死死的武戏。

　　“时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面统计，天河商圈无疑正在成为中国首席商圈，已发展成最先进的带状式MALL群。”对于天河商圈的前世今生，广东连锁协会会长助理、华南商业网主编黄华军颇有感触。

　　黄华军一边画图一边说，广州天河路东西走向，路北依次排列广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇，路南则依次为中怡时尚MALL、天河城、宏城商业广场、正佳广场。这其中，天河城、正佳广场、太古汇的单体商业面积均超过10万平方米。再往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登城均已投入运营。

　　竞争日趋白热化

　　而在这个市场自发形成的商圈里，竞争仍在继续，无处不在。记者注意到，以体育西为界，在天河城一旁今年春突然杀出个中怡时尚购物中心。该项目占地9000平方米，建筑面积达60000平方米，其中负二层接驳地铁3号线，并从地下连通到天河路北面的维多利广场，该MALL预计年底将入市。而与此同时，香港太古地产投资40亿进军广州的第一个商业项目太古汇业已火热动工，除建造一个10万平方米的购物商场外，还将携带面积约35万平米的办公大楼、酒店、文化中心入市。毋庸置疑，从目前的位置来看，太古汇与已经开业的天河城、正佳广场正形成一个钝角三角形，将成为这一商圈的主要竞争对手。

　　除此之外，广州市规划局有关负责人透露，在地铁3号线与1号线之间，位于体育西路下面的负一层人防工程将会以地下购物广场的面目示人，并用地下广场的设计把天河城、中怡时尚购物中心、广州购书中心、维多利广场、天河路等贯通，估计商业面积将达5万平方米以上。而在正佳广场一隅，烂尾多时的京光广场去年底传有资本注入，按照规划，其裙楼商铺面积将达到5.4万平方米。再加上在日夜赶工的百脑汇、颐高数码二期，掐指算来，今明两年将有接近40万体量的商业面积将投掷到天河商圈。

　　未来前景充满悬念

　　伴随着商业面积的成倍增长，与之相对应的能否是成倍增长的客流量？业内资深人士分析，从中怡时尚至岗顶这一条天河路商圈约聚集150万平方米的商业面积，必须要吸引150万消费人口才能达到平均利润。同时，由于规划滞后，天河商圈的交通硬伤已被越来越多商家诟病。按照市政府新的商业规划，还有另一个中轴线商圈或将把天河商圈切开，“如果中轴线上再出现一个新商业圈，对于天河商圈的冲击是最大的。”商业专家秋枫甚至用“不堪设想”来形容这种假设。

　　在冲天式扩张冲动的背后，“华南第一商圈”拿什么来许自身一个美好的未来？

　　“华南第一商圈”引发3大悬念

　　冲天式扩张——巨大体量能否孕育成功商圈？

　　悬念之1

　　“可以说，这条不足2公里的天河路，多个开业和正准备开业的商业巨无霸正托起一个总面积接近150万平方米的商圈，这一数字远远超越了北京王府井大街、上海南京路的体量。”但黄华军话锋一转，“这个由市场自发形成的天河商圈能否成为一个与北京王府井、上海南京路齐名的成功商圈呢？”

　　“我对天河商圈能否成为华南第一商圈看法乐观。”广州正佳企业有限公司总裁陈维民认为，判断一个商圈的成败主要应看构成商圈各要素的现状及发展前景。第一要素是商业的连续性，一个商圈的范围不是主观上定多大，而是客观上的连续性有多大，如果商业气氛连不上就很难构成一个商圈。因此，陈维民认为，以天河商圈为例，天河路以南的商业连续性明显优于天河路以北，如能解决天河路以北的商业连续性问题，将极大增强天河商圈的凝聚力。现在看来，太古汇已在动工，而开开停停的京光广场能否顺利入市将决定天河商圈的东延，这值得政府职能部门关注。

　　“其次，商圈内的功能组合和结构也决定了商圈的成败。”陈分析说，如果一个商圈只有零售，没有餐饮娱乐，也没有写字楼和星级酒店，也将极大影响商圈的价值。他认为，目前天河商圈的功能组合较为完善，且近期不断有新的零售卖场、甲级写字楼、五星级酒店等陆续投入使用，必将提升天河商圈的竞争力。

　　再次，同质化问题。一个商圈的商业物业如果同质化程度过高，是不利于形成综合竞争优势的，而目前天河商圈的各个商家都在主动探讨差异化经营的问题。此外，陈维民提出了一个共享人潮和商圈厚度的问题。他认为，一个商圈的各个商家如果能共享50％的共有人潮，其凝聚力肯定大于只能共享5％的。至于商圈厚度，以天河商圈为例，其厚度北可扩大到火车东站、中信广场，南可延伸至珠江新城，这样理想的商圈厚度都是商圈增值的客观条件。

　　规划硬伤——拿什么来拯救交通之困？

　　悬念之2

　　伴随着商业扎堆出现的外部效应是交通的拥堵。众所周知，承载天河城成功盈利的是每天将近20万人次的客流量，周末为60万人次，平均下来每天有30万人次。天河城经营面积为10万平方米，其他四家购物中心总和是49万平方米，相当于天河城的5倍，因此要“养育”整个商圈，天河路每天必须吸引将近150万人次客流。

　　而就目前的交通规划来说，广州地铁一号、三号线在天河路交会，地铁每天带来的乘客大约50.6万人次。同时，天河路附近约有60多班巴士汽车经过，每天早晚可运载近27万人次。此外，再加上不多的车位(天河城1000个、正佳1500个，太古1000个，维多利广场438个)，每天以现有交通工具搭载的消费者最多可达90万人次。另外的60万人通过什么交通方式来呢？

　　另外，随着城市扩张，天河路交通堵塞严重，道路规划与商业发展完全脱节。体育西路与天河南一路地段为修建地铁三号线封路施工、太古汇对面的石牌地铁口施工还未最后完成，交通情况每况愈下。有人笑曰，华南最大的商圈有可能变成广东最大的“停车场”。

　　天河商圈交通无解吗？秋枫认为，交通的问题可上溯到天河商圈的诞生背景。天河商圈诞生在前，国家意识到应通过商业网点的规划布局来保证市场有序竞争在后。换句话说，先有网点后有规划。这个时候已不可能再重新进行拆除。曾经有人提出把天河商圈改建为步行街，此说法一出即遭反对。秋枫表示，步行街必须考虑到人的生理承受能力，不要说购物，即便是从天河城走到岗顶也是一段不近的距离。而摩登百货董事长周强认为，随着天河路的消费力进一步爆发，其交通的压力也会更大。
资本扎堆——能否形成差异化经营？

　　悬念之3

　　“这就像抱团取暖的刺猬，太近了会伤着对方，太远了会倍感寂寞。”对于广州国资商业战壕里的三位兄弟广州友谊、广百股份、新大新纷纷抢进天河商圈的强劲姿态，一位资深商业人士如此形象比喻。

　　而实际上，伴随着城市的东进，“抢进天河”已成为这三位本土百货同行战略上的重要一役。因未能以发展的眼光看待商圈的东进，广州唯一商业上市企
 
业“广州友谊”10年前与天河城
失之交臂。之后，广州友谊在正佳广场主力店选秀中胜出。据知情人士透露，其为此开出的租金价格比已开业的天河城仅低15％－20％，加上装修成本、备货、保证金(3个月租金)，广州友谊以千万巨资豪赌天河商圈。随后，广州老牌百货广百股份亦于近日以高价格与中怡时尚敲定主力店合同。而之前，广百集团另一干将新大新于去年5月开进维多利广场，广百百货前掌门人谢仕平一手执掌的丽特百货于去年9月在天河娱乐广场开业，再加上目前广州单店盈利最高的天河城百货(2005年销售创下12.85亿元的纪录)和盘驻在岗顶的摩登百货，天河路商圈内不到2公里的距离，前后将驻扎6大不同资本的百货。

　　如此多百货扎堆，如何实现差异化经营？黄华军认为，错位的空间在于各个百货或MALL的经营结构差异。“作为中国迄今为止唯一赚钱的MALL，天河城无疑成为所有后来者竞争的靶子。”而即便如此，为了避免同质化竞争，天河城已在2004年初主动作出调整，将原来的定位提升，而天河城百货之前还全新推出“运动营”和“LASTCALL　名牌折扣店”。而作为同一战壕的兄弟，广百集团办公室透露，其旗下新大新与广百在天河路虽然隔街开店，但在定位上，广百天河店将定位为高档百货，而新大新则立足女装强项，力网天河北侧小资人群。

　　而定位“高端”的广州友谊在去年初进驻正佳后，适度调低了商品结构，对正佳店的品牌和商场布局进行调整，以中高档百货切近天河商圈。与之相反，太古地产之前透露，太古汇即便要引进百货主力店，也会是与广州不同的新面孔。分析人士认为，凭借太古地产丰富的资源，极有可能引进西武、SOGO之类的顶级百货。

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