资源如何配置？

　　无论是在城市改造或是再次建设过程中，城市综合体都扮演着一个很重要的角色。所以不管是在中国这样的发展中国家，还是在日本、欧美等发达国家，都将不断地有城市综合体涌现出来。

　　因为与普通住宅地产相比，城市综合体本身除了建设以外，还包括长期的经营和营运，所以寿命要比普通房地产产业的寿命要长得多。另外，城市综合体对城市价值的影响比普通房地产项目大得多，且长期而全面，甚至可以说是城市价值的重要组成。

　　作为城市综合体的开发商，我们希望城市综合体的资源配置能够按照综合体本身所需要的现代服务业载体的特点来配置。但目前国内城市综合体开发领域仍存在诸多弊端。例如，各地政府仍继续采用简单拍卖的政策供地，并沿用价高者得的方法来配置城市综合体的资源。而开发商在实践中也继续以普通住宅的开发方式来运作城市综合体。

　　价值最大化的不同路径

　　事实上，城市综合体种类甚多，不同类型的综合体，其价值最大化的路径是不同的。

　　第一，是做个性化打造和追求单体价值的综合体，还是追求按照相同模式来快速复制，二者差异明显。这背后有着各自不同的原因，如追求单体价值的综合体的开发公司可能是规模不大的企业、或是因为土地资源来之不易、或是理念价值观独特的企业，所以追求个性化和持续提升的模式。而大企业、上市公司背后可能有较大的发展压力，且取得资源的能力比较强，因而追求快速复制的低成本规模效应。在复制型开发企业中又可分为高端复制和中低端复制。

　　第二，按照对投资回收方式的不同，可分为房产销售回收型和房产经营回收型以及混合回收型。如果土地是按照商铺的价格拍来的，要想按照经营回收的话非常困难，不仅资金成本高，相关持有的税费也较高。在不同的地方会采用不同的方法，企业也会有各自的偏好，对城市整体价值的影响也会不同。

　　第三，按照对商业物业持有时间长短，可分为不持有、长期持有，以及不持有与中期持有、长期持有相结合的形态。有的开发商做商业物业是为了占有资源，拥有土地和商业物业后，一评估就能有很多的价值，其他的业务可得到很多现金流。这种方式在目前很多开发商尤其是从住宅房地产或制造、流通业转型过来的商业地产开发商当中会比较多地存在。

　　第四，按综合体配置内容，可分为以购物中心为核心加酒店、写字楼、文化娱乐设施、公寓的综合体，以写字楼为核心加其他功能，以主题游乐园为核心加其他功能，以及两个或两个以上核心功能加其他功能的综合体。

　　第五，按照综合体所处位置和所在城市规模的不同，又可分为特大城市的中心城区综合体和地区中心综合体、中小城市综合体。

　　类型不同，综合体价值体现及最大化追求的路径也不同，所以不同企业必须针对不同城市区位对综合体的功能进行不同的组合，对经营模式进行分析和取舍，才能达到价值最大化的目的。

　　投资回收的三种思路

　　对城市综合体而言，投资回报方式的不同对其价值的影响也不同。城市综合体的投资回报可分为经营回收、销售回收和混合回收三种方式。

　　如果12—15年的经营能收回投资，说明收益非常高。我国资金成本特别高，在日本融资有时是零利率或1—2%的利率，在我国香港是2—3%的利率。而中国内地贷款成本起码是8%，市场融资成本大概在15—20%左右。由于资金成本高，在上海、北京、深圳以外的城市很难做到单纯的经营回收。不过，经营回收是对城市综合体价值挖掘最好的方式，可获得资产的增值和价值最大化。

　　销售回收型也是一种思路，开发后按照商品房的方式卖掉，收益可收回投资甚至有较好的利润。在低住宅房价的区域价格也会比住宅高很多，这样的区域可获取企业短期效益最大化。

　　但这种方式对城市价值负面影响较大，对企业形象也不利。在一些大城市非中心区域、一些小城市中心区域，采用混合回收的方式经营综合体是一个较好选择，目前许多企业已采用此方式。考虑到资金持有成本非常高，可通过销售部分物业来取得现金的一些平衡；同时保留一些能得到比较好的经营收益类型的物业。把现金大部分收回后，剩下的物业自行经营，综合起来可得到最好的投资回报。此外，我们主张把大的物业、大型超市等物业销售，小的商铺争取留下来，因为大的物业增值空间较小。

　　混合回收型有如下两种，一类是以销售为主要获利目的，自营商业为手段。另一类是以自营商业为获利主要目的，以销售为平衡现金流，降低自营财务负担为手段。两者经对比分析后可看出其专注点和销售比是不同的。

　　销售方式也有四个不同的类型，分别是分类销售、分业销售、分区销售和分时销售。分类销售即销售住宅、公寓、写字楼，留下商业等；分业销售是将商业中的大型物业、独立餐饮等销售，将休闲、购物、商铺业态留下；分区销售指的是设定专门供销售的区域；分时销售，即持有经营一段时间再销售，让投资行为更简单。

　　不同业态的价值分析

　　城市综合体中，每一种物业的引进对于综合体价值的实现都有着自己的贡献，都是综合体不可或缺的组成部分。

　　写字楼的价值在上海、北京、深圳、香港等地都很高，但除这些城市外，二三线城市写字楼的租金价格并不高。之所以要引进写字楼，一方面可以给购物中心带来一定的人流，提高人气；另一方面车位可跟购物中心共用，以提高停车场的使用效率。也可以用作销售物业来平衡现金流。公寓的价值则主要在于平衡现金流。

　　酒店方面，除少数中心城市以外，中国其他地方酒店投资收益回报不高，在南京大概是2%左右。但酒店可以提升物业档次，是整个综合体档次的标志与标杆。想要把购物中心的品牌提升，就算酒店不太赚钱也需配置；若面向大众消费群体，则不一定把酒店档次定得太高。

　　商业业态方面，购物中心增长潜能较大，如果有可能这是综合体追求价值最大化的一个主要方面。大型超市的价值在于吸引人气，本身价值不会太高，因为租期较长，通常一租就是20年。

　　另外，文化娱乐设施应是一个必备的、可带来人气的配套，未来的购物中心追求体验性和休闲性，所以这部分的设施比重将会越来越大，但是平均效益不会太高。

　　后期经营至关重要

　　后期经营对城市综合体价值的影响，就好比抚养一个小孩。当你孕育一个小孩，前期定位、规划、开发等工作就是为他注入了基因，基因好，将来培养所花的时间就少；反之，如果基因不好，可能培养不出来；如果基因一般，需要花费正常的时间才可培养出来。所以说，前期定位开发非常重要。但完成综合体的建设只相当于生出小孩，培育期的长短，主要是设定现金收入的增长速度，但最终还是要看经营方式是否适合，消费环境、消费人群和消费对象的情况。无论如何，城市综合体需要持续的培养，这是一个不进则退的过程。未来商业中心过剩是必然的，因此后期培育显得尤为重要。

　　城市综合体的开发商，无一例外都希望能通过综合体得到更多的增值。我认为，城市综合体要得到更多的增值主要有两个方向，一个是与当地历史文化相结合，赋予综合体历史文化价值，甚至是旅游目的地的价值；另一个是与当地的产业特征相结合，综合体所在的城市、所在的区域基本产业是什么。比如写字楼，应该根据当地的区域特征判断，有没有可能把写字楼做成当地的高端产业服务，定位成有主题的写字楼，因为有主题的写字楼会比没有主题的写字楼价值高很多。

　　总之，就城市综合体的整体价值而言，跟其对城市价值的影响越来越密切相关、对提升城市价值的贡献越大，其自身价值也越高；对城市资源的浪费越大，机会价值损失越大，也许可以得到短期的效益，但不可能使综合体的价值最大化。

　　在中国，城市综合体还是一个新鲜的事物，但市场发展空间巨大，前途亦很远大。一方面，综合体在中国的城市化进程当中会扮演一个重要的角色，且过程还很漫长。另一方面，综合体发展的寿命比普通的房地产要长得多。

　　在长期的探索与实践中我们发现，城市综合体的资源配置应该按照综合体本身所需要的现代服务业载体这样一个特点来配置，精心选择物业类型，长期持有、持续运营。在如何突破原有的价值范围，获得更多的增值方面，与当地的历史文化、产业特征相结合是一条必由之路。

　　作者简介：朱献国系南京新城市商业置业有限公司董事长，南京市工商联副主席、南京市工商联商业地产商会会长。