眼下，全国各大城市无不争相上马城市综合体项目，竞争的激烈程度超过往年的购物中心热潮，在住宅、公寓、写字楼、酒店、商场百货、超市等各业态的统筹囊括中，很显然，房地产开发商面对的真正难题仍是商业。

    而事实也是，对于大多数城市综合体而言，商业经营才是其主体。在中国过去十年的商业地产发展历史中，主力店即商业是带来整个商业地产升值的价值核心。目前，有一些观点认为，迪拜高端酒店公寓模式的商业地产业态才是未来城市综合体的主体，但这样的偏见显然忽视了迪拜城市消费力与中国城市消费力的悬殊。

    以我国目前经济的发展速度和消费力的水平，可以断言的是，至少在未来的十年之内，城市综合体乃至商业地产的发展仍将依赖于对商业主力店的膜拜。

    但恰恰在中国整个商业地产的发展中，从百货商场时代到“超市+百货”的升级时代，到前几年的购物中心时代，到如今城市综合体时代的到来，严格意义上说，这只能说是一个房地产发展的过程，而不是一个商业的发展过程。从始至今，商业都没有走向前台，反而一直是地产走在前面，诸多商业“被迫”适应于地产的节奏。

   因此，诸多商业地产人士频频挂在嘴边却又无奈改观的事实诸如：去年下半年以来，全国许多城市住宅价格屡创新高，但商业地产市场却背道而驰，在空置率居高不下的情况下，售价和租金都出现了较大幅度的下跌，部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。

    同样，被认为是商业地产形态的城市综合体实质上是购物中心业态的延伸和完善，是商业的业态，但目前蜂拥而入的恰恰是多数没有商业运营经验的住宅地产开发商，仍停留在房地产开发时代而非商业时代。实质上，在商业地产脆弱暴露的同时，一直未曾厘清的问题是：商业地产究竟是“商业”还是“地产”？究竟是商业引导地产，还是地产主导商业？目前从全国的城市综合体情况而言，似乎更多的还是属于后者。

    在城市综合体大规模放量井喷的现实中，我们应该找到明确的答案：商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链。试想，任何一个综合体如果脱离开百货、超市、专业店、便利店等商业品牌的支撑，无论是艺术型综合体定位还是娱乐休闲型定位，显然都难以体现综合体的特色。

    从经济学原理及市场规律分析，各方利益实现的次序应是自下而上的，商业地产的商业价值由终端消费者赋予。处于价值链上游的商业地产开发商或投资者，需要通过长期的商业运营和管理，帮助下游的经营者获得良好的销售利润，才能实现租金水平的最大化并提升商业物业的价值。从开发、建设、筹备、运营整个阶段来看商业地产项目，地产仅是项目的开发形式，而商业才是项目的核心内容。

    但商业有商业的运营法则，地产有地产的操作模式，两方面如何相互配合成为城市综合体能否发挥最大效应的关键点。此外，在城市综合体的游戏中，除却地产商的专业参与，关键还在于地方政府的角色必须充分发挥。

  　 实际上，从此前购物中心的热潮到现今的城市综合体热潮，其中暴露的同一个短板就是相关主管部门同样对“商业引导地产”的理念缺乏认识，也因此导致城市商业网点的合理规划布局始终缺位。

    我国要扩大消费，其中一个重要的载体就是城市商业地产的发展。包括商务部应该意识到，商业地产是扩内需的重要载体，商业地产的发展足以影响到整个国内市场消费的兴衰，因此，相关主管部门应该重视和有勇气去争取商业地产中属于商业的权利，前期参与到规划部门的商业地产立项、审批、布局、规划中去，使城市综合体在内的商业地产的开发和经营形成一个系统性的因果关系，合理健康发展，而不至于出现“来得快，去得快”的投资泡沫。