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　　在同质化、超体量、电商的冲击下，如今的昆明商业地产疲态尽显，已陷入了只求出路，而不问出路的怪圈。正所谓对症下药，才能药到病除，在昆明商业地产开发商面对困局一筹莫展的今天，或许寻根问底的求索原因对症下药比一味模仿其他城市的做法来的靠谱。
　　综合体集中出现诱发同质化
　　去年发布的《云南省人民政府办公厅关于推进城市综合体建设的指导意见》明确提出“力争5年内，全省规划建设100个以上综合性高、带动性强、影响力大的城市综合体”。
　　在政府看来，商业地产不仅能提高周边土地价值，还能增加就业、改善产业结构、装扮市容市貌，这些是普通住宅所不具备的。
　　据了解，2009年昆明建成的城市综合体只有8个。而在今年的春交会上，螺蛳湾中心、润城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等项目都推出了大量商业体。据记者不完全统计，目前昆明已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了40余个，商业容量将超过1000万平方米。
　　值得注意的是，城市综合体的主要商业无非是写字楼、公寓式酒店，再加上一些临街销售、购物中心，规定这些城中村必须要有那么多的商业体量，肯定会造成商业属性或者体量的同质化。
　　零售+餐饮+KTV/电影，这样的商业模式在昆明实在太多，特别是在市中心核心商业圈多得让人感觉到疲乏。不管你是去新西南、百盛还是昆百大、顺城购物，还是就餐，发现经营的商家品牌是惊人的雷同，甚至连价格都一模一样。出现这样的现象，究其原因是昆明的商业模式单一、业态雷同、品牌同质化严重所导致。“做片区商业体量偏小，做社区商业又和市中心的商圈模式雷同，现在定位两难。”西市区某城中村改造项目的营销负责人最近和记者聊天时感叹，该项目取得预售证已有时日，但商业部分尚未最终定位进行推广。“一旦定位错位出现于周边商圈同质化，最后肯定会被市场淘汰。”这位负责人说，现在的商业模式很容易被复制，市场跟风也很严重，要取得成功必须要有自己的特色。
　　“量变”引发“质变”思考
　　“1972万平方米商业供应量”、“700万区域人口”、“人均商业比接近3平方米”，昆明商业体量超标俨然已经成了板上钉钉的事实。在商业超速成长的背景下，商业地产的量变已经悄然进行着。
　　城镇化进度与项目数成反比
　　2010年昆明市政府提出要大力推进全域城镇化，可以说，城镇化推进了昆明城市的发展，让大量区域综合体拔地而起，而现阶段城镇化进程的缓慢，导致项目大量面市之后，市场消化不足导致招商困难。
　　大田宥总经理孟少军认为：“时间的不对称是造成现阶段商业体量超标的原因。”他指出，城镇化是一个漫长的过程，现阶段，昆明现存的商业体量乍一看是挺惊人的，原因就是现在城镇化的速度不够，而项目却大量的开始面市，简单来说，超标的体量只是现阶段存在的问题。从长远的发展来看，这不是问题。因为随着时间的推移，城市化速度加快，一方面是好的商业地产项目和坏的商业地产项目并存，但必然会是一个优胜劣汰的过程；另一方面就是城市消化商业地产的快慢对城市化进程影响很大。所以伴随着城市化进程，商业项目不断涌现也是一个正常的现象。
　　用未来算计今天危机被夸大
　　“1972万平方米商业”、“700万区域人口”，这两组数据放在一块，相比多数人得出的结论都是昆明人均商业面积接近3平方米。然而我们不禁要怀疑的问一句，用未来的供应量算在今日的人口总量上，这样真的好么？
　　据记者梳理，所谓的近2000万平方米的体量包括了在建和待建的大部分项目，并且有大概200万平方米是已经建成开业的。换名话说，这近2000万平方米的供应量并不会集中推向市场，而是随着项目进度在未来5到10年逐步推出。
　　另一方面，700万区域人口并不准确，据记者了解，2012年昆明常住区域人口应为726万。昆明市政府发布的文件中称，目前昆明的城市化达到60%，并将在2015年达到70%，这10%的城市化率的提高带来的是近80万人口的增量。
　　综上所述，虽然商业地产体量巨大，但是把未来10年存在的供应量算在现阶段的区域人口头上，这似乎有点托大。但必须承认的是，巨量的供应客观存在，城镇化程度不高，现阶段昆明商业地产依然处在最困难的时刻。