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   在房地产宏观调控的背景下，地产商开始转而关注商住综合体、商业配套或老商圈扩容等商业领域。从2011年前11个月的统计数字来看，天津商铺市场整体呈现价涨量跌的走势，打造优质商业地产转变盈利领域则成为地产企业关注的新热点。2012年天津将集中上市的大量商业综合体项目和即将升级亮相的老商圈改造，在进一步转变市民消费习惯的同时，也将成为地产行业新的产业布局里程碑。

    新兴商业区爆炸式增长

    在原华润旗舰超市基础上全面翻修并重新定位的友谊路新业广场将于明年底正式开业；坐落于市中心成熟区域乐园道与广东路交口的银河国际预计于2012年年中开业运营并全面提升该区域的消费理念与环境……2012年开始，天津商业地产明显呈现出升级战为主导的走势。

    业内人士认为，中心区域土地资源的紧张让大型综合体项目难以保持以往的快速扩张，而形成一个成熟商圈所需周期基本都在3-5年，这些因素使商业地产难以快速拓展新的区域，而原有商圈的设施老化、布局落伍等弱点也使其面临竞争压力。在此背景下，不少地产企业开始升级原有商业项目。

    当然，近几年本市商业格局打破传统市中心单核心布局特点，也为商圈布局广泛、核心商圈急需翻新应对竞争奠定了基础。在此之前的2-4年间，外来商业中心在区域分布上更趋分散，其中交通等利好因素带动下的新兴商业区呈现爆炸式增长。数据显示，2011年底至2013年本市将新建成天津世纪都会、恒隆广场、天河城、银河国际购物中心等10余个大型高端购物中心，总面积近197万平方米。

    城市综合体塑造新商圈

    天津商铺市场2011年整体成交情况价涨量跌，进一步凸显了优质商圈商铺的市场地位及升值前景，也让更多开发企业开始关注商业地产领域。统计数字显示，截至2011年11月底，2011年天津商铺市场存量达284.54万平方米；成交量为68.66万平方米，与2010年同比下降19.24；成交均价为15569元/平方米，与2010年同比上涨25.21，价格上升趋势明显，其中市内六区成交均价为20297元/平方米。统计还显示，2011年天津商铺市场成交的热点区域主要集中在南开区、滨海新区、武清区、西青区及和平区；商铺市场供应的热点区域主要集中在滨海新区、武清区、宝坻区、红桥区及津南区。从物业类型上看，滨海新区以写字楼配套商业为主；而武清区、宝坻区等远郊区县主要以社区商业为主。

    城市综合体已成为天津中心城区商业发展的主流商业模式，包括住宅、公寓、写字楼、购物中心、商业街等多种业态。其社区商业已不再是传统的社区配套，而是集餐饮、娱乐、休闲、购物等各项功能于一体的大型商业设施。

    据统计，天津现有在租在售及待售商业项目70余个，物业类型主要为写字楼商铺、社区商业、综合体及商业街，其中社区商业项目占现有商业项目近40，集中分布在南开区、河北区、津南区及武清区，天津社区商业的发展正在由城市核心区域向外围区域扩展。

    后住宅时代催生商业升级

    在住宅市场持续近十年的快速旺销之后，不论是市中心的大型居住区还是郊县新建居住区，都面临着大量的商业配套需求以及区域中心化消费需求。眼下本市很多成熟居住区的商业设施已经明显表现出了“环境竞争力”，即购物环境较好、商品更齐全的购物场所盈利状况明显高于老旧商圈，包括超市、餐厅、影院、KTV等多种业态在内的区域消费场所都同样面临着后住宅时代的竞争力提升问题。

    有业内人士认为，眼下市区可供给土地非常稀少，可满足商业项目经营需求的地块更是难找，且即使找到适合的地块，开发新的项目到形成成熟商圈至少需要5年左右的时间。与此相比，已经拥有成熟消费人群和习惯的老商圈更具有远期经营价值。

    另一方面，城市外围区域出现越来越多的大型高档居住区，居民消费水平不断提高，传统的零散型社区配套已经不能满足社区居民日益庞大的消费需求。社区商业在满足生活便利的同时，还应为居民提供更多服务、娱乐等各方面的功能，集中式社区商业应运而生。