这些集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体的商业集合体，规划虽然不一却均有着类似的功能。相似商业模式的“扎堆”出现，不禁让人产生怀疑，南京真的需要这么多“销品茂”吗？长期缺乏成功案例证明的“销品茂”，在南京会找到成功的路径吗？多个“销品茂”接连涌现，最终的结局是实现共赢还是优胜劣汰呢？

    遍地开花的“销品茂”
          
    8月29日，位于中华路与建康路交汇处的“水游城”拉开帷幕，总投资约14亿元人民币，建筑面积16.7万平方米，一改“老城南”缺乏大型综合购物场所的商业格局。

    就在“水游城”开业的3天前，英国零售巨头特易购联合秦淮区商业网点房地产开发公司斥资11亿元，拿下同样位于城南的颜料坊地块，将投资1.6亿美金，打造地上、地下建筑面积达10万多平方米的大型综合性商业街区。

    由红太阳集团打造的“华东Mall”，55万平方米的规模，涵盖了家居、超市、百货等业态，号称南京地区“第一Mall”，预计将于今年年底开业，填补南京江北缺乏大型综合商业设施的空白。

    位于河西中心区的南京万达广场也正在建设中。据悉，万达广场总建筑面积120万平方米，投资100亿，是万达在南京打造的首座城市综合体，也是万达集团目前全国在建面积最大、投资金额最高的广场之一。做为万达第三代商业地产典范——城市综合体（HOPSCA），南京万达广场将国际公寓、soho、白金五星级酒店、大型购物中心、5A写字楼、商业街区六大国际业态有机组合，将实现“5分钟生活圈”和“一站式购物”。

    我市首个“销品茂”项目——龙江新城市广场也正在扩容，扩容总建筑面积将超过20万平方米。
           
    9月5日，号称“一站式全家庭消费”模式的“金轮新天地”在新街口地区揭幕。
           
    9月28日，在南京的另一传统商贸中心湖南路商圈，打造系列化休闲业态的“中环国际广场”开业，与周边商业环境形成互补。
           
    随着南京人消费观念和消费需求的不断提升，“一站式购物”真正成为一种“时髦”。一时间，多个规模不等但功能类似的大型购物广场，在南京城中“遍地开花”。

    南京需要“销品茂”
           
    “销品茂”产生于二十世纪初，上世纪五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施，风靡欧、美、日及东南亚国家。

    “销品茂”规模巨大，里面行业多、店铺多、功能多，商品组合齐全，一般建筑面积达到10万平方米以上，拥有长廊、广场、庭院等，在一定区域内，能满足一站式购物消费，辐射半径能达到拥有30万人的区域。

    专业人士认为，“销品茂”是社会经济发展到一定阶段的产物，当某一地区年人均国内生产总值（人均GDP）超过1.5万元时，就具备了创办“销品茂”的经济基础。根据南京市社会科学院的相关数据，2007年，南京市民人均可支配收入达人民币19600元，人均GDP超过5000美元，已经远远超过这一标准。2000年，当南京的首个“销品茂”新城市广场开始建设时，城市的人均GDP已达到2万元左右。

    经济发展的同时，南京人的消费观念也在发生着巨大的变化。
           
    单一购物功能的商场已不能满足消费者的需求，更多的消费者期望将休闲与购物结合起来的一站式享受。南京市社会科学院经济研究所所长唐启国表示，“销品茂”是比较先进的商业经营模式，南京作为长三角地区经济中心之一，发展这样的区域性商业中心很有必要。

    已有的“成功样本”
           
    在南京，提到“销品茂”，就不能不提及地处龙江的新城市广场。
           
    作为我市的首个“销品茂”项目，新城市广场成功解决了龙江地区没有大型商业配套的窘境，在南京树立了一个成功的“销品茂”样本。
           
    1999年，新城市商业置业公司投入12亿元在龙江地区引入了“销品茂”的概念。根据设计，这是一个集合了百货店、超市、大卖场等各种零售形式，且有餐饮店、电影院、电玩城等各种休闲娱乐场所的商业综合体，将成为龙江地区的商业中心。

    2002年，大型卖场金润发龙江店率先开业，这是该地区第一家大型超市；2004年4月，华纳国际电影院开业；2005年，百货精品步行街和休闲餐饮广场也相继开业；2005年12月24日，新城市广场正式开业。

    正如当初设计的那样，新城市广场在随后的几年间，逐步聚敛了极高的人气，成为龙江地区乃至整个河西地区的商业中心，甚至吸引了相当数量的主城区居民来此消费。

    新城市广场的成功，似乎显示着“销品茂”在南京拥有巨大的发展潜力。但它的发展轨迹也说明，一个成功的“销品茂”并非一蹴而就。
           
    新城市广场开建时，国内还没有一个成功、成熟的“销品茂”。尽管拥有先进的理念，但没有人能够证实，新城市在南京一定能够获得成功。大约花了四五年的时间，新城市广场才成功积聚了较高的人气。

    “我们要在10年后赚钱。”这是新城市商业置业有限公司董事长朱献国在投资初期曾说过的一句话。
           
    朱献国意识到，市场的培育将是一个较长的过程。几年来，新城市发展的每一步，都为积聚人气打下基础。金润发超市的进驻，填补了河西地区大型卖场的空缺；国际影城开了南京全新概念影院的先河，这两者都成为新城市吸引人气的关键步骤。随后的步行街、购物中心、休闲中心等，新城市都以分成、入股等方式参与经营，人气与经营状况息息相关，经过几年的积累，新城市终于成功成为河西地区的商业中心。

    大家都在“特色经营”
           
    当更多的“销品茂”开始在南京兴建的时候，“销品茂”便不再是新城市广场的专利。
           
    未来的南京，将会涌现出多个大型的区域购物中心，一样的超大规模，一样的集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体，类似商业模式背后，各个“销品茂”都在积极打造属于自己的特色。

    新近开业的“水游城”，引入了“开放式购物公园”的理念，在开放式的购物、休闲街区中，营造出特色水景，力争体现“销品茂”休闲第一、购物第二的典型特征。为了吸引眼球，“水游城”还引入了来自西班牙的ZARA和来自瑞典的H&M两大时尚品牌，经营者想吸引的不仅仅是周边区域消费群体，甚至包括传统商业中心新街口的人气。

    从拿下颜料坊地块的第一天起，特易购将在此地打造综合性商业街区的消息就一直颇受关注。
           
    据相关人士透露，未来颜料坊的特易购，将是一个有着时尚高档百货的特易购，除了拥有一个特易购的特大店外，还会引进一批全球的时尚名牌，顾客群将涵盖富翁、新富阶层、中产阶层、一般民众等各个消费层。

    位于江北的“华东Mall”，除了拥有55万平方米的超大规模，建材、家具板块是它的最大特色之一。近年来，随着江北购房者置业者的增多，许多新房都面临装修问题，“华东Mall”的出现，或许可以让很多人避免为购买建材家居而奔波于长江两岸。

    万达集团的大当家王健林则公开表示，要将南京的万达广场建设为河西新城的商业中心，将是由购物中心、文化艺术中心、酒店、写字楼、大型的停车场等组合在一起的商业综合体。

    赚足人气的新城市广场也开始了扩容的脚步。今年4月，新城市正式公布了扩容方案，超过20万平方米的扩容面积，力图使周边的商业资源和人气进一步向龙江地区集中。

    ■专家观点
           
    经营者头脑要清醒些
           
    “发展现代经济需要‘销品茂’这样的先进商业模式，但消费市场是有一定限度的。再好的模式，如果超过一定的度，大家都不会有很好的发展。”南京社科院经济研究所所长唐启国表示，一个10万平方米的“销品茂”，大约需要30万—40万人口的支撑，经营者在引进“销品茂”之前，必须保持清醒的头脑，进行充分的市场调研。

    唐启国认为，新城市广场之所以能取得成功，除了起步较早，关键在于其所处的区位。当时的龙江地区，入住率不断提高，但却一直缺乏综合商业配套，新城市的适时出现，较好地解决了这一问题。从某种程度上说，消费群体的客观存在造就了新城市的成功，但如果同一区域再增加几个类似的“销品茂”，情况或许会大不一样。

    此外，像“销品茂”这样的大型商业复合体，还需要经历长时间的市场培育，如何稳住并吸引更多的消费者，也是经营者的必修课。在不断更新营销方式、提升服务质量的同时，必须要不断进行创新。

    “这么多的‘销品茂’扎堆出现，未必都能得到很好的发展，要在市场竞争中取胜，必须在先进模式的基础上不断创新。”唐启国说，只有真正打造出自己的特色，差异化经营，未来才能有较好的发展。