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　新浪乐居讯 现代城市的发展与其商业程度息息相关。而探讨一个区域的宜居环境，商业配套是否完善也越来越多地受到注意。纵观本轮调控中升温的商业地产狼潮，一直仅限在一二线城市热点区域酝酿，皆因商业地产的兴盛需依托所在区域的成熟度，而商业地产的运营，又会去反哺该区域。

　　因此，商业地产即将崛起的地方，必然是已经趋于成熟之地。而商业地产日后的运营，也必然使得该区域变得更为成熟与发达。花都区府板块，在住宅领域兢兢发展数个年头之后，雅居乐一举竞夺两宗商业用地以打造区域最大的商业综合体。这个蓝图将如何改变北广州，今日的论坛或者将有答案，新浪乐居将为您全程直播。

这个花都天河城将如何影响区域
　　论坛内容

　　主题演讲 导入现代大型商业网点开发与建设启示

　　国资委商业网点建设中心副主任 廖伟阳演讲

　　主题演讲 新兴商业中心崛起与城市综合体发展

　　广东商学院流通经济研究所所长、教授 王先庆演讲

　　主题沙龙 花都商业经济发展、商业格局突变

　　沙龙嘉宾：国务院国资委商业网点建设开发中心副主任 廖伟阳

　　广东商学院流通经济研究所所长、教授 王先庆

　　广州市广百股份有限公司副总经理 严盛华

　　广东省流通业商会执行会长、楚睿商业机构董事长 黄文杰

　　雅居乐集团商业运营中心总监 罗红葆

　　主持人：第一商业网总裁 黄华军

————————以下是直播内容————————

　　尊敬的各位来宾、女士们、先生们上午好，欢迎光临我们的论坛现场，今天下午我们邀来花都区核心部门领导及一直关心着我们花都区发展大规划格局的合作伙伴等等，在这里将进行一场学术届的论坛。

　　首先介绍一下今天活动的流程，除了邀请了特约学者、领导、来宾做主题演讲之外，还精心安排了一场沙龙，一起进行思维碰撞，今天下午的论坛可以说非常令人期待，希望大家热情期待。

　　今天的主题演讲将为大家分析一下城市商业格局及城市综合体发展的不均衡对城市发展将会带来怎样的得与失，这也是花都区正在飞速发展的前提下，大家需要考虑的问题。今天论坛现场也为大家邀请到一些专家和学者，共同探讨这样的话题。

　　花都作为广东未来的城市副中心，非常需要一个具有代表性的城市综合体地标，稍候我们的专家和学者会有怎样的结论，有什么思维碰撞，有什么精彩之处我们共同见证。

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、亲爱的女士们、先生们及非常亲切的媒体同行大家下午好。我是来自广州电视台和广州电台节目主持人，大家下午好。

　　今天下午炎炎夏日，也代表了大家的热情，这次活动由楚睿商业机构主办、第一商业网承办、雅居乐地产、雅居乐锦城协办的花都商圈格局雅居乐锦城城市综合体发展论坛。

　　一提到花都，大家就会想到三山一水六平原和非常丰富的田园风光及非常深厚的人文历史，少不了的是北部优化格局的大方向，花都正在飞速的发展，在飞速发展的背后给我们带来的怎样的思考。

　　一个新提法“城市综合体”，怎样才叫城市综合体，随着人们生活水平的不断提高，需要购物、交通、饮食、旅游等等，如果提出花都会有一个综合体，你想到的都会摆在眼前，真的是一个非常好的蓝图，也需要各位共同努力打造，所以也就有了今天的论坛。

　　首先为大家介绍一下今天来的领导和来宾：

　　国务院国资委商业网点建设开发中心副主任寥伟阳

　　广州规划局花都分局副局长邓伟(音)

　　花都区规划局编沿中心副主任江孟璋

　　广东省流通业商会执行会长黄文杰

　　第一商业网总裁黄华军

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆

　　雅居乐集团商业运营中心总监罗红葆

　　广州市广百股份有限公司副总经理严盛华

　　梦滋源饮食开发中心谭天(音)

　　雅居乐地产华南区域营销中心副总监吴耀华

　　首先有请此次活动主办方广东省流通业商会执行会长、楚睿商业机构董事长黄文杰上台为论坛致辞。

论坛现场

　　黄文杰：尊敬的寥伟阳副主任、尊敬的王先庆教授、尊敬的江孟璋副主任，尊敬的严盛华副总经理及各位嘉宾、朋友，大家下午好！

　　今天是个好日子，外面骄阳似火，我们这里高朋满座，我们欢聚在一起，探讨商业改变北广州这样主题的商业论坛。

　　首先我谨代表广东省流通业商会及此次论坛活动的主办方楚睿商业机构对各位的光临和参与表示衷心的感谢！

　　花都作为广州的北大门，是广州“北优”战略的重要一环，近年来花都呈现了快速、持续、稳定发展的势头，连续多年保持两为数GDP的增长，花都的四大产业空港、珠宝、皮具、汽车已经成为经济发展的主引擎。

　　与此同时，花都的城市发展也呈现了快速的发展势头，从交通路网及在建的9号线，还有更多新楼盘的呈现，一派城市化发展的快速进程。但与此同时我们也看到花都的商业发展相比经济发展和城市建设发展，相对落后，那么今天的论坛就在关注商业的发展，就拿我本人来说，对花都商业最早关注从2003年广百进驻花都开出第一间百货店开始，我们认为去年11月广百新一城的开业，应该是花都商业迈向现代商业发展进程的一个里程碑。从此之后我们看到花都的商业地产也呈现了快速发展势头。

　　雅居乐集团在花都正着手筹备开发的雅居乐·锦城，包括了17万多平方米的城市综合体，也让我们业内给予了更多关注和希望。今天我们特意从北京和广东邀请了业内的知名权威专家，和大家共同探讨，进行思维碰撞，我们希望今天的这场思维盛宴能够为花都的商业发展提供一些想法和思路，能够进一步推动花都的城市化进程，能够推动花都的城区，能够在近期发展成为能和广州天河相媲美的宜居、宜商的广州新城区。

　　再次感谢各位朋友的参与，尤其感谢雅居乐集团及雅居乐锦城项目对本次论坛活动的大力支持，祝本次论坛活动圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：谢谢。真的要感谢一下广东省流通业商会的鼎立支持，大家每天都在忙碌，不断的重复手头上的工作，前面的方向看到了，但是要适时的停下来来一个思维碰撞是非常有益处的，所以今天花了很多心思让专家和学者好好坐下来聊一聊。

　　下面正式开始今天的论坛，首先为大家做主题演讲的是广东商学院流通经济研究所所长、教授王先庆，为大家分析一下城市商业格局与城市综合体发展如果不平衡不均衡带来的得与失。

　　王先庆：尊敬的各位领导、各位企业家、各位朋友，今天这个话题很好：商业改变北广州。

　　在过去一年中，我们先后参加了多次这样的论坛，但是在花都还是第一次。早期我们在东部，在增城、新塘有“商业改变东广州”，前不久万达在番禺开业，又有“改变南广州”，今天在这谈“商业改变北广州”。

　　这说明什么问题？说明广州商业进入了一个新时代，在过去虽然广州号称千年商都，虽然广州商贸在全国有很高的地位。但是大家很可能发现，在过去的岁月里，广州的商业很被动的由开发商、物业商不廉洁的，比如广百要租新一城，这个店原来是不是定好要开百货店或购物中心，还不一定，而现在开发商、投资商雄心勃勃，一开始就以高起点规划进入这种商业，而且规模都是以大的形式出现，进入了城市大商业时代。

　　今天讲的主题是“新商业中心崛起与城市综合体发展”的主题，主要讲三个问题。

　　一是城市化进程与新兴商业中心崛起；二是花都商业转型，从城郊向副中心转型；三是都市型商业的载体，城市综合体的发展。

　　先从广州的城市化进程开始讲。城市化进程中后期与新兴商业崛起，中国是农业化大国，城市化进程这三十年才开始，在过去传统的商业格局下，都是以小农经济的形式做小商业，没有一种真正的都市型商业存在，都是由个体商业逐步做大以后，或者由更大的愿景演变而来，在这样的背景下，商业很少被规划，都是自发的、野草般的生长着，长到什么程度，发展到什么样子都是不规则的，或者没有人引导的，这种状态和城市化的初期、中期相适应，因为在这个时期并不知道未来的城市需要什么样的商业，而在城市化的初期和中期时，人均收入水平较低，同时由于工业仍然是主导，所以很多城市搞成工业城。

　　大家可以回想一下，过去三十年中，广州的几个城市规划除了几个新城是CBD之外，都是工业城的规划。到工业化后期，城市化后期，工业逐渐淡出城市，留给城市的空间需要大量商业填补，这样就需要新兴的商业中心代替原来的一些工业区、工业城及功能不齐全的生活区、农业区。

　　城市化进程进入一个新阶段，需要从过去的以点式集聚，从农村周边向中心城，开始新扁平化，向城市的各个角落均衡发展。而均衡发展就是由各个商业中心新的商圈来维持，在这样的背景下，新兴商业中心就崛起了。

　　广州的城市规划不是十全十美的，我们也经常对此进行分析。每隔三五年就会提出一些新的发展方向和路径，而且越来越符合现代城市的格局和发展方向。“一主两城三副”的提法开始把广州市变成一个真正的大都市，广州过去是一个畸形城市，300多万人口集聚在几个非常密集的组团区，尤其是都市型的功能全部密集在天河、荔湾、越秀，本来很大的一个城但却全部拥挤在一个小地方，过了员村、机场就成了农村，这说明过去是不均衡的，现在要重新改造，以一种新的城市格局，以主城带副城带卫星镇的方式，这就是现在都市的框架。

　　这是在此次规划中体现的发展路径，广州市从哪几个方向使城市均衡化，过去虽然是珠三角的中心，但是广州和周边城市，无论是佛山还是东莞都是不融合的，缺少合作，孤家寡城一个。往西芳村就是农村，往东东圃过去就是农村，往北白云山周边就是农村，把城和周边隔得非常清，没有城市圈。

　　新的珠三角规划使这样的城市圈开始清晰，同时给周边带来了机遇，一个城市成为一体化不是想做好就能做好的，必须有一个基本改变，就是交通工具的存在。轨道交通网络，无论是地上地面，还是高速公路网络、快速公路网络，使周边区域全部一体化，这就为新兴的城市商业中心的崛起创造了条件。

　　城市发展催生新兴商业中心崛起，这是我对第一阶段的总结。

　　过去我们过度的强调老城区、中心城区的服务功能，特殊的地位，这样的结果使大量机构、企业都拥挤在狭窄的主城区，这样带来交通拥挤、环境污染、人口密集、住房紧张。而现在要开始新兴城市化的发展道路，告诉我们要均衡发展，在合适的发展新的商业中心来凝聚人口，凝聚人气，把原来城市中心功能分散化，分散到各个区域中，这是一个新形态。

　　过去人们生活水平低的时候，有的就是时间，为了尽量少花钱到广州市或香港买东西，但是随着人们生活水平的提高，人们开始注重时间的价值，于是就地消费、便利消费将是一个新的要求，所以新的商业中心就在这样的条件下才会得到发展。

　　新兴商业中心的特点是什么，第一是新业态、以前东西不多，都是百货，东西都放在一起，新业态更多是品牌店、专卖店；第二是新布局，需要低密度；第三是新业种，融入娱乐、休闲，这就是商业综合体，需要综合其他的；第四是新模式。所以不能用传统的理念理解新的商业中心。

　　新兴商业中心的功能，一是采购；二是消费中心，就近消费，不要千山万水跑到其他地方去；三是旅游中心；四是展示中心；还有物流中心、休闲中心、娱乐中心，多重中心的融合构成新的商业中心，使命就是繁荣、繁华、便民、便利，以方便为基本特色。

　　在这样的背景下，新的商业中心不能和原来的商业中心一致，原来的商业是小商业，是为本地服务的商业，新的商业中心还有一种功能是辐射。在规划中，向清远辐射，充当广州作为千人商都，国际商贸中心向北辐射的窗口，这是我们在做商业规划时做的定位。截流陆路向南的客流，吸纳北京来客的商业带。

　　第二部分想谈的话题是花都商业大转型从城郊社区型向都市副中心转型。

　　我们对这里很熟悉，我们每次会议都在这里开，今年国际采购中心也是在这里推动的，上个月花都空港经济区与空港商业也专门有一个论坛在这里。

　　花都过去不重商业，开始逐步重商业，这是一个新的开始，是一种转型。

　　从现状来看，花都的商业性质还是一个城市郊区型商业，我们的商业都是一些小百货、小市场、小超市，广百去年在这里开了，这是第一个大商业开始，整体而言还都是密布的小商业，从地图上一看都是这些小商业的单位。这些商业的特点，一是服务本地人口，居民在这里消费，二是中小商业，都是小商业，三是间铺商业，以民间铺为主的商业，临时性很强，因为出租给谁不具有长期的品牌价值，既可以整租，也可以换铺主，临时性比较强，在这样小商业背景下，大家都步行购物，或者骑个自行车，对大停车场没有要求，也没有一站式的要求，这种社区都是本地居民式的，层次都是中低端消费，于是高端消费都流失到中心城区，这就是现有的商业个性，这种个性是城市化初期、中期的小商业主导模式。

　　任何一个城市，任何一个区域的商业发展，在不同时代是不同的结构，以广州市主城区为例，改革开放前一直到80年代以南方大厦、荔湾区那里为主导，没有大量的车，又没有大量的人流。从90年代开始，北京路为主导，是公交、自行车购物时代。到90年代后期，21世纪大发展的是天河商圈，公交车带领了天河路的大变化，大量公交线都以东西为走向，集聚在天河，人流往东流，形成大的客流。这种是都市型的形态，和郊区形式本质的区别，都市的商业是本地服务一半，外地人服务一半，而郊区型、社区型都为本地服务，差异就在于是为本地人服务，还是外地人服务。

　　花都要执行转型，过去只是为花都服务的商业，现在要逐步转变为既为花都人更好的服务，又开始吸引外部的人流、客流，为广州市的外部客流服务，这就是一个都市型的商业。

　　这是去年年底和今年年初上半年，关于花都大型商业网点的统计情况，目前规划在建网点28个(5000平方以上)，建筑面积108万平方米，按照人口94万人算，人均建筑面积1.14平方米。同时还要为外地旅游人口、休闲人口、过路人口服务，那么起码人均在3平方米以上，也就是说，现在花都商业面积的扩张量，在未来十多年还要翻一倍以上，尤其是大商业，而且这种商业都是原来传统的组团区，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，没有大楼盘、高端人口的支撑，这需要整个花都商业向周边扩散，重新构架原来的商业体系。

　　这种商业体系的构建可以借鉴主城区三大商业集群，目前主城区三大集群一是荔湾区商业集群，二是越秀区商业集群，三是天河区的商业集群，和正在崛起的海珠区及番禺区的商业集群。三大商业集群为都市服务，每一个集群至少有三到四个购物中心或大百货支撑。未来十年，规划2020年，花都这样大的商业体应该有两到三个，支撑起一个大的都市型商圈，在这样的商圈里，外地客人、国内客人到我们这采购，相当于去新加坡、马来西亚、美国，部分是采购的，这点花都非常有条件，现在做得比较好的是汽车、皮具。还有观光休闲，会议展廊，一个副中心没有大的会展支撑不起来，我们可以打造一个大的会展平台，还有餐饮酒店，这一系列构成了都市副中心的商业模型。在这样一个模型下，要吸收都市经验，不可能凭空崛起一个副中心的商业中心，那就需要引入外部的动力和内部再造动力，只有动力的注入才能为旧的商业形态注入新的商业力量，像锦城这样大的商业体凭空造出来的。其次，引入商流、客流、物流的流入，显然空港是一大优势，还有中国北部的交流优势逐步体现。

　　推动和延伸广州旧中轴，从广州站、机场大道一直往北，延伸物流，现在已经通过白云万达，再进一步扩展，这是一个商业带，叫机场路商业带，源头有三四个镇。

　　加速广州商业向北移的趋势，发展专业市场与物流仓储，加大宣传推广力度，花都有优势，过去不够重视，现在要加大宣传力度，联手打造区域品牌。

　　第三部分，都市型商业的载体，城市综合体发展。

　　先讲一句题外话，和中国消费文化、民族习性、区域特色特别吻合，很多人到国外去再看中国，这是没办法比较的，中国人特点多，这么多的人口需要特别大的载体。二是中国几千年的文化是大文化，追求大，大而全是我们的一大特色。三是国情特色中有一点，喜欢逛街、凑热闹、集体玩，大家知道欧美人都是个体主义者，喜欢一个人或几个人享受，很少集体活动，而东方文化和欧美文化是相反的，我们喜欢一起活动，这为中国大的商业体的存在提供了强大的国情基础，为什么一个天河路有七个大购物中心，外国人看不明白，因为中国国情不同，不能按照欧洲、美国的理论模式解决，这是中国特色。

　　在这种状态下，过去我们不能理解，因为交通工具跟不上，在新的城市和进程下，由于交通工具变革、区域条件变革、人民生活水平的变革，一系列的变化使我们的商业出现新的变化。

　　过去没有高端商业，买一点东西跑到香港，二是我们的业态非常单一，就是几个百货、超市、杂货店，现在出现了各种新的形态，品牌店、专卖店等等新的业态，更主要的是这种业态把旅游、文化、餐饮、休闲、购物等等融合在了一起，这就是泛商业、多业种时代，这只有城市综合体才能存在。为什么万达会以这种速度发展，为什么这么多大商业受到追捧，因为中国呼唤这种大商业，国情为这种大商业提供条件，同时人们的收入水平超过8000美元，工业化时期进入后时代，种种因素加在一起，使中国进入了城市综合体井喷的时代，不仅仅广州，全国都在大发展。发展最好的是过去还相对滞后的新兴经济成长区域，比如花都、增城、南海，清远也开始出现。

　　在温饱阶段，这种小商业、街铺是没有品牌的，到人均收入3000美元到8000美元时，很多商业街开始出现，但商业街是平躺的，缺少品牌效应的，缺乏管理的，松散的购物中心，到8工业化后期，从高品质的角度，从生活价值的角度，开始体验复合大模式消费，这就是城市综合体的发展时期，而我们刚刚进入这个阶段。

　　我们做了花都区的商业网点规划，花都的副城市功能区，东到106国道，南至镜湖大道，西至107国道，北至平步大道。这个项目正在新旧交界的主城区商业的发展，经济发展到这个阶段，整个北部区域需要有低洼地带的高载体，大容量承载一个城区的发展。

　　一个纯商业项目，在这个时代，改变的不只是北广州的商业格局，改变的是花都人的生活模式，生活方式，应该会打造一个新的商业生态链，从而使广州的商业出现非常好的变化，谢谢各位。

　　主持人：非常感谢。作为都市人，现在时间非常值钱，大家希望自己的家门口就有地标式的城市综合体，既然已经知道需要它了，那么怎样把它变成现实呢？

　　有一个这样的数据和大家分享一下，听说雅居乐打造城市综合体的时候，还在不断完善细则、图纸，已经有国内外大品牌过来表达想参与，想到这里设店，这绝对是之前没有见到过的，是非常可喜的一幕。

　　大家还要很理性的看待花都的商业现在所处的状况是怎样的，今天的论坛非常荣幸的邀请到了来自北京的专家，有请国资委商业网点建设开发中心副主任寥伟阳先生，有请寥先生从宏观的角度剖析花都的商业。

　　主题演讲：导入现代大型商业网点开发与建设启示。

　　寥伟阳：以下话题谨代表我个人研究，不代表我所在单位的意见。

　　对于商业这样的话题，我从事了将近二十年，商业对于一个城市，对于一个国家，或对于一个民族来讲有很大作用。我今天是强撑着来的，因为这段时间连续五天我都是五点钟才睡觉，早上七八点就起来了，这段时间一直在支持广东开展广府文化的研究。听起来好像和今天的话题有所不同，但是想给大家做一个启迪，广府文化，特别是广府人，就是讲粤语的人群。

　　在这样的背景下，从历史的角度可以看到，广府人从事商业，从事国际贸易，在国内非常有优势，为什么我参与这样的文化项目，实际上跟我们做商业，特别是过去提出的商业网点建设非常重要。

　　2000年时我参与改造广州的上下九步行街，之后又参与了北京路的规划，之后我一直为国内十个城市开发一系列的商业街，包括东北太原街、常州、兰州等等。

　　我是从事商业网点规划开发建设的，在这个过程中，我们从全国各个城市的总体规划、商业网点规划，从资料上看，国内的一些城市有很多成功的地方，但也有很多不尽如人意的地方，特别在这十年，很多项目不尽如开发商意的出现。

　　刚刚王教授讲了很多耳目一新的意见，特别是对广州区域板块的走向给了很好的意见。我也一直在想我应该讲点什么，我本来准备了400多张的幻灯片，现在只用几张灯片和大家讲讲。

　　由于有很多不尽如人意网点的开发，导入现代大型商业网点开发与建设启示，我有四大观点。

　　今天主要讲城市综合体前世今生的认识观，首先从观点开始。

　　第二，现代城市综合体的商业社区规划与布局；

　　第三，区域流量经济考量与城市综合体的定位；

　　第四，广府文化特质与花都城市综合体开发营运。

　　“前世今生”主要讲过去的商业模式，运营模式，特别是商业网点规划模式、运营模式和现在网点，也就是市场需要什么样的模式。“商业社区”，重视商业社区的建设，这是现代网点很重要的组织模式，过去一直在强调社区商业和商业社区间的关系。“流量经济”，无论是商业网点，哪怕到一个餐厅，到一个士多店，需要的是流量，流的质量、存量及等等方面的元素决定了项目的成败。“文化特质”，为什么我去搞广府文化的研究，广府人在世界舞台上，广州是千年商都，因此我一直在花时间研究文化性和商业运营模式、渠道、创新方法，因此我对所有的现代商业网点的规划建设，首先从它的文化性、特别是它的文化特质开展构思。

　　从南海商圈、上下九商圈，北京路商圈、天河商圈， 这是广州横向、纵向基本的商圈格局。从南往北，陵园西商圈、北京路商圈、旧机场商圈、花都商圈。

　　在商业网点规划里可以区分出两个层面，一是过去或传统，二是现代的或未来，大家比较熟悉的上下九，商业街，特别是步行街的兴起，在中国也就短短十多年的历史，广州上下九步行街是全国最早的步行街之一，我有幸参与这样的规划和建设。上下九最基本的是前店后厂的组织格局，然后加以市政和市场条件下的规划，和进行有机的功能性协调，进行运营，上下九、北京路，包括全国的900多条步行街，基本上组织管理模式是以政府主导，成立综合自理办公室，分管副区长、副市长、工商局长、经贸部门等等来担任管理部门，管理街区。这种步行街、商业街的组织形态，可以说是一个城市综合体的雏形。

　　锦城这本宣传册里提到的17万平米的商业，也有街区形态，也有其他商业载体形态，在这个过程里可以看到，实际上它的作用和它的住宅，基本上整个总建筑的比例，商业部分是它的1/4，这是比较合理的布局，但是离城市综合体的设想，特别是现代城市综合体的设想还有很大距离。希望我们的开发商在规划现在锦城的过程中，到底17万平方米的体量，是解决一个商业社区的模式，还是社区商业的模式，从你们的册子里没有感觉到太多的内容。北京路的整合，商业整合、酒店整合和其他服务业的整合，这种商圈实际上也是城市综合体的一种雏形，南海商圈、天河商圈等等都是这种传统形态，尽管有CBD的提法，但是只能说是贴近于城市综合体的雏形。再看看旧机场的改造，尽管两个开发商很积极用心的打造，但还是跳不出原来商业网点，特别是购物中心的形态。

　　花都目前最重要的是空港，可能会截流一批移民，

    “前世今生”主要讲过去的商业模式，运营模式，特别是商业网点规划模式、运营模式和现在网点，也就是市场需要什么样的模式。“商业社区”，重视商业社区的建设，这是现代网点很重要的组织模式，过去一直在强调社区商业和商业社区间的关系。“流量经济”，无论是商业网点，哪怕到一个餐厅，到一个士多店，需要的是流量，流的质量、存量及等等方面的元素决定了项目的成败。“文化特质”，为什么我去搞广府文化的研究，广府人在世界舞台上，广州是千年商都，因此我一直在花时间研究文化性和商业运营模式、渠道、创新方法，因此我对所有的现代商业网点的规划建设，首先从它的文化性、特别是它的文化特质开展构思。

    从南海商圈、上下九商圈，北京路商圈、天河商圈，这是广州横向、纵向基本的商圈格局。从南往北，陵园西商圈、北京路商圈、旧机场商圈、花都商圈。

    在商业网点规划里可以区分出两个层面，一是过去或传统，二是现代的或未来，大家比较熟悉的上下九，商业街，特别是步行街的兴起，在中国也就短短十多年的历史，广州上下九步行街是全国最早的步行街之一，我有幸参与这样的规划和建设。上下九最基本的是前店后厂的组织格局，然后加以市政和市场条件下的规划，和进行有机的功能性协调，进行运营，上下九、北京路，包括全国的900多条步行街，基本上组织管理模式是以政府主导，成立综合自理办公室，分管副区长、副市长、工商局长、经贸部门等等来担任管理部门，管理街区。这种步行街、商业街的组织形态，可以说是一个城市综合体的雏形。

    锦城这本宣传册里提到的17万平米的商业，也有街区形态，也有其他商业载体形态，在这个过程里可以看到，实际上它的作用和它的住宅，基本上整个总建筑的比例，商业部分是它的1/4，这是比较合理的布局，但是离城市综合体的设想，特别是现代城市综合体的设想还有很大距离。希望我们的开发商在规划现在锦城的过程中，到底17万平方米的体量，是解决一个商业社区的模式，还是社区商业的模式，从你们的册子里没有感觉到太多的内容。

    北京路的整合，商业整合、酒店整合和其他服务业的整合，这种商圈实际上也是城市综合体的一种雏形，南海商圈、天河商圈等等都是这种传统形态，尽管有CBD的提法，但是只能说是贴近于城市综合体的雏形。再看看旧机场的改造，尽管两个开发商很积极用心的打造，但还是跳不出原来商业网点，特别是购物中心的形态。

    花都目前最重要的是空港，可能会截流一批移民在这里居住，可能会对花都的商圈有所帮助，花都要办一个这么大的现代城市综合体，以花都这样一个新的发展区域，特别是副中心，要办一个城市综合体很必要，但名字是否叫城市综合体我保留个人意见。雅居乐选择了在花都这样的路网条件下，空港条件下打造，很具前瞻性，很有勇气，而且很值得，而且承载和辐射的范围不仅仅是花都的范围，更重要的是把清远、南海的一部分囊括进来，这是很有意义的一件事情。不过我今天还没有看到锦城的文化性，这是下面的话题。

    围绕着城市综合体的概述，我想和大家交流一下我的观点和建议。所谓“城市综合体”，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为城中之城。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐、交通等等城市生活空间三项以上进行组合，并在各部分建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。

    这种大型的城市综合体适合经济发达的大都会和经济发展的城市，在功能选择上要根据城市经济特点，有所侧重。建筑方面，多功能建筑是数量与总量上的积累综合，这种综合构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。

    城市综合体的四大典型特征，一是超大空间尺度，二是通道树型交通体系，三是现代城市景观设计，四是高科技集成设施。

    关于现代城市综合体的商业社区规划与布局。如果仅仅把一个购物中心或一个MALL看成是商业社区是不完全的，比如类似于步行街的形态，为什么步行街的管理必须要有政府多个职能部门，过去讲的“五顶大盖帽”管街，商业社区对过去来讲，无论是政府还是开发商都趋向于按照商业模式打造、管理、经营，但是在这十年二十年来能够形成好模式的并不多，这点上海做得好的较多。

    社区商业配套，在一些生活的社区里，在各种各样的社区里进行商业配套，像士多店等等的小超市。我认为锦城要打造的城市综合体，属于商业社区这样的目标，建设大型现代商业网点，主要是这样一种形态。

    这种城市综合体的开发标准。第一，三大选址标准。所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，是城市经济新增长点；第二，必须有营造园林景观的基础；第三，必须具有交通便捷的区位优势；第四，必须营造齐备的生活系统。我想这点雅居乐很有经验，他们是以房地产开发为主的，很有经验。

    区域流量经济考量与城市综合体的定位。一个城市综合体如何规划发展是至关重要的，流量所带来的经济是商业经营成败、投资成败的重要环节，这点我们做过系统的研究。

    我的研究里有30个量，我今天只举几个，体量、存量、流量、质量。

    “体量”，到底这个区域土地的储备、物业的储备、人流的储备、数量是怎样的，每一个部分都存在分析、评估、预测、定位、策划、设计、运行。

    “存量”，前面那点看有多大市场，存量要看这个体量能承载和辐射多大的空间。

    “流量”是我们的辐射力和彰显力有多大，城市综合体里必须要考量。

    “质量”更为重要，锦城城市综合体面向的消费群体或市政条件给予它什么样的内容，比如花都区的发展，广州对花都发展的思路，给予了怎样的市政和市场条件，这是一个部分。决定了客源、消费群体、消费者的选择。除了产品的质量，还有服务的质量，环境综合质量，及住户质量，人流、物流等等一系列质量的选择、分析，这是我们要选择的，也是经营者要选择的。

    文化特质与花都城市综合体的开发运营模式，我建议锦城既然能做这么大的体量，因为文化有广义的文化，狭义的文化，花都应该建立一个以广府文化特质为核心的主题型城市综合体。我们单位最大的优点是能够把全国，甚至全世界最优秀的文本都堆到我们那里，只要我们有心思去归纳和研究，我们那里有很丰富的咨询，无论谁在做什么内容，关键是网点的文化特质是什么样的状态。

    今天我们谈论的锦城城市综合体到底是一种传统的城市综合体规划，还是现在综合体的形式或模式，传统的城市综合体以商业街区、步行街区等等形态组成，现代的城市综合体到底是不是以CBD或服务集群，社区集群和商业集群组成，该怎么做，我在这里还不能够拿出一个结论，但是所有的东西都是从点点滴滴积累起来的，前二十年国内商业网点的建设已经有了非常好的成败经验，我相信以锦城的智慧，及他们所邀请的专家、团队，相信会对未来锦城这个城市综合体能有更辉煌的成绩，我也拭目以待。

    到底我们要办一个怎样现代的城市综合体，如果大家有兴趣，可以会后或将来再做更多的沟通，谢谢大家。

 

    主持人：思维的碰撞是需要启发的，今天除了邀请专家、学者做主题演讲之外，也为大家安排了沙龙环节，让在座所有的来宾共同感受一下思维碰撞的盛宴，下面掌声欢迎接下来沙龙环节的各位领导和各位上台，有请：

雅居乐集团商业运营中心总监罗红葆先生

国务院国资委商业网点建设开发中心副主任寥伟阳

广东省流通业商会执行会长、楚睿商业机构董事长黄文杰

广东商学院流通经济研究所所长、教授王先庆

广州市广百股份有限公司副总经理严盛华

非常荣幸的请出沙龙主持人第一商业网总裁黄华军先生。

主持人黄华军：这个环节由我为大家主持，今天沙龙的讨论，主要想把今天下午的内容展开一下。首先，我做个开头，听完整个下午的会有个感觉，花都的商业到今天为止有点像身上穿着很光鲜，西装革履的，但脚上可能有点不象样，穿着拖鞋、凉鞋。

经济实力，整个花都有目共睹，2010年达到39亿的财政收入，藏富于民，民间的富裕程度很高，但是花都这几年的商业水平比较滞后，这点为雅居乐锦城的出现带来了很好的契机，我们如何看待雅居乐所代表的城市综合体对拉动城市升级，推进城市化进程究竟能起到多大作用。

王教授提到一个数据，花都有28个5000米在建或已建项目，一共108万平方米，雅居乐锦城如果建成，一个锦城已经有18万平方米。

城市综合体对花都，对城市化进程会带来什么影响，究竟它的魅力体现在哪里，先请曾经在天河城百货、光明广场这些比较大的商业企业做过高管的黄文杰会长给我们分享一下他这方面的心得。

黄文杰：商业地产这个名词，比较官方，业内比较认同的是从天河城开始，90年代初，天河城这个项目，乃至1996年2月天河城开业的时候，在那个时候广州城区的概念是以广州大道为界，往东出了这条线基本上是城外。天河城所处的位置，本身代表了广州城市发展的方向，本身也有足够的交通路网，地铁网线的支持和配合，在诸多因素的支持下，天河城十多年一直到今天都经营得比较成功。

从另外一个角度看，天河城作为第一个综合项目，对整个天河区起到很好的带动作用，不仅仅是一个商业地标，也成为了一个城市地标，也同时带动整个天河，包括居住、城市开发各个方面的进程，城市综合体不仅改变了人们的生活方式，同时也改变和推动了城市发展的进程，今天我们在看雅居乐锦城这个项目，包括它的规模及位置，交通方面，非常顺畅，可通达各方，功能方面，首屈一指，有很大发展潜力。

花都整个商业状况相对滞后，但在这种情况下，反过来又有很大的发展潜能，这么大的商业项目出现的时候，正当其时，不仅仅会成为花都商业的地标，也能够对整个花都的城市化进程起到很积极的推动作用。

主持人：锦城这个项目，按照寥主任的说法判断，天河城代表的是一种传统的城市综合体，以购物中心为载体，锦城可能代表的是一种全新的、现代的城市综合体，不知道大家是否同意这个观点。台上的嘉宾可以对刚才的观点进行同意和不同意的举牌，我们就以这个观点作为引子，将来的雅居乐城市综合体是否代表着一种现代的城市综合体，同意还是不同意？

有很多不同意，先把麦克风交给王教授，看看他为什么不同意。

王先庆：任何一个衣服穿在合适人的身上才舒服，在花都这样的生态环境下，如果特别高端很难生存，花都如果比作是20多岁小伙子的水平，不能一下子达到四五十岁，在现在只能用传统加现代的模式才会成功，大家都知道万达，万达的商业高不高端，不高端，但是它活得非常好，原因是它没有追逐那种片面、盲目的高端化，而是大众化，大众比高端更重要，合适的最重要。

主持人：严总好像也举牌说不同意。

严盛华：一个城市综合体不是想造就能造出来，和城市的发展相吻合，从花都目前区域、经济、商业发展的角度来判断哪个是标准的城市综合体，不是雅居乐做不出来，这跟雅居乐造没关系，只是从项目本身的判断，存在的环境来判断的。

主持人：在这里补充一下，为什么要广百请出来，并不意味着他要进驻雅居乐锦城，他在台上所说的应该比较具有代表性，因为他早在2003年，广百第一个在花都的门店已经开了，去年也在花都开了一个广百新一城，作为进驻花都的商业市场，广百应该有一定的体会，所以由来讲一讲对花都消费市场的感受，我相信会更直接一些。

严盛华：广百在花都从2003年开始，是花都区第一家外来零售业，目前已经是第九个年头了，从广百的变化可以看到花都的商业。我之所以不同意这个概念性、标准化的解释评判，并不等于花都这个商业、雅居乐这个项目没前途，我可以从广百在花都的商业轨迹上寻找给它的判断，在花都投资商业正是一个黄金时期的开始点，从2003年1月份开始才5000平方，当时在花都已经是最大的店，八年不大，经营的面积已经有5万，整个商业体10万平方，足以看到我们在里面既是参与者，也是花都商业的进献者，目前也是引领者。我们没来之前，整个花都的消费，坐10块钱的巴士就可以到广州市中心消费。

城市综合体是一种经济的改变，同时带来载体的改变，也带来同行发觉的商机，广州第一个店设在花都这里。从商家，这八年短短的时间，我们从5000平方到5万平方，以前想在花都找到一个像样的品牌很难，而现在有一些品牌是主动要在这里开店，足以可以看到花都目前商业的发展是黄金时期的开始。虽然目前花都的商业还没有达到繁荣繁华的水平，但未来有非常好的前景。

这几年四大经济对花都的拉动，是其他区无法比拟的，我单指它有经济的引擎，它还正处在成长期，不是成熟期，成熟期时虽然有很多甜的果子，但是没有更多的果子这摘。这十来年我一直在广百负责拓展，从花都的第一个店到第二个店，我一直有亲身体会。

寥伟阳：尽管我刚才举的是不同意，也提出了现代城市综合体的一些条件，但是雅居乐只要会把这个东西拿文化衬托，市场还是大大的。

主持人：我想起了一个关键词“改变”，今天的主题是“商业改变北广州”，商业改变了很多，改变了消费、生活习惯，改变了品牌观念，像锦城这样大的城市综合体或社区，它所带来的品牌、经营理念必然会给原先传统的街区连接商业带来一定冲击。

有观点认为，大体量商业体的进驻，会像一把剑一样，会对周边传统的商业设施带来致命的打击，我不知道这个观点对不对，在座的嘉宾可以举举牌，究竟进来是一种冲击，毁灭性的打击，还是将来有可能形成一种互补。我认为会造成打击，会造成比较严重的，甚至毁灭性的打击。大家都举牌表示不同意，那么请严总先说一下你的看法。

严盛华：一样好。大的体量以它的角色带动整个城市商业的发展，要么满足现状，要么引领未来的发展方向，不可以取代过去所有的。从南海、上下九一直发展到天河CBD，没有一个商圈倒闭，只有商家倒闭，商家倒闭不是地理位置的问题，涉及到经营等等复杂的问题，任何一个体量如何大，只要不适应形式发展，只会淘汰商家，不会淘汰商店。

一个新的体量出来，对原有的街铺严重的冲击，我是不同意的。

王先庆：国外，特别是日本有专门限制大店产生，什么情况下一个大店的产生会对周边的商业造成严重冲击，是在这个行业的衰退期，而目前整个中国正处在成长期，大家都处在奔逃阶段，大、中、小可以一起构成一个新的商贸生态，共同繁荣，共同发展，增量还在扩张，过去没有，是补充性的。政府部门的、行业协会的都应该有这种认识，在扩张阶段，这种情况很少，市场经营反应能力弱了，构不成协调发展可能会死掉，但是是个别的。所以在发展阶段，成长阶段，这种情况原则上是不存在的。

   主持人：咱们都在奔跑，这个行业都在往前走，是生机勃勃，向上的态势。城市综合体建设的浪潮一波接一波，在这几年间，在国内，包括珠三角也存在着很多经营不善，烂尾的现象，城市综合体泥沙俱下的现象，使很多人产生了担心，认为城市综合体是虚假的繁荣，就这个观点台上的诸位同意还是不同意？

罗红葆：从雨后春笋阶段，到现在这个阶段，所有的发展商都在挤这条路，无论自己是怎样的实力和大小，造成各大城市，商业综合体盲目的重复建设，已经远远超过了我们的需求，在国外发达国家，一个城市，甚至国家的首都，商业仅仅够支撑作为首都，或作为大城市基本的商业，已经是最佳的体量，而中国目前房地产的一窝蜂，比如我们中山老家，现在一下子冒出了二三十个综合体，常住人口才100多万，但它的商业体足够供应上千万。作为整个大广州，珠江三角洲，包括发达地区，这种情况非常严重。

王先庆：我又同意又不同意，同意一部分，确实有很多开发商盲目进入这个行业，盲目选址，盲目定位，搞得很多不伦不类的商业地产项目很快死掉，这说明投资者、开发商没能力，或自身有问题，或者动机不纯，想占便宜、投机这些该死。

但是从中国国情来说，从中国发展阶段来说，从中国消费个性来说，中国还需要成千上万个这样的商业项目去改变整个中国的商业格局，去繁荣我们的城市。中国是小农社会，长期都在农村，我们不像欧美，欧美发达国家都没有多少大的项目，一个大纽约、一个大东京找不出一个大的综合体，是因为他们的农业非常发达，私人轿车发达，不需要像中国这样，大家都挤在一起购物，但是中国的流通业，在相当长时间里发展不起来，尤其是物流业，这需要自己到那里去买。中国的消费个性是喜欢花大量时间聚在一起，中国是集体主义，温情主义，两种不同的消费文化会运用不同的商业体，所以中国需要大量的城市综合体，需要改变我们的小农国度，完善我们的城市，不能野火般的，更不能像早期墨西哥、印度那样。

中国互换的是健康的城市综合体的出现，需要理性选址，我们从事这个行业研究很早，看到很多常识性的错误，有些简直是小儿科的错误，因为找的理由完全不成立，在这里就不具体举例子了，很多都不该做，但总体来说还是要大发展。

主持人：城市综合体的出现确实给城市的商业生态带来了很大影响，尽管时间很短，大家都走得磕磕绊绊，这也是正常现象。以雅居乐为例，雅居乐从2000年进入广州，第一商业网最近和雅居乐合作，从中感受到他们对商业地产的理解，包括他们在西樵的项目，包括雅居乐锦城。

雅居乐十多年前进入广州，作为花都经济发展的见证人，怎样从纯粹的住宅地产发展到商业地产，应该有比较深刻的体会，如何打造商业地产品牌，靠资金实力、运营能力，还是有其他什么因素。

某上市公司老总被万达集团挖过去了，证明了人才在商业地产这个领域是非常重要的一环，请教一下罗总，您怎么看待商业地产从纯住宅向商业地产转变，如何打造企业商业地产品牌，依靠什么？

罗红葆：雅居乐和很多从住宅走出来的地产商一样，在十多年前开始进入地产行业就避免不了商业，商业和住宅一开始就是联姻的，做住宅不可能没有商业，只是我们的商业是从社区商业开始做。

经过十多年我们积累了相当多的客户资源，也有很多业主资源，有了这么多充分的商业资源，我们还不足以出手，真正出手还要看location（地段），雅居乐第一次出手买纯粹的商业用地，主要看的就是地段，我们可以在中山发展20年，但是出手商业一定要在最好的地段，所以选择了花都。

有了花都的地段，有了商业资源，是不是就一定能够做好商场，还不足以说明这个问题，今天我更多的是来学习和探讨，如何把这个项目做成功，就好象如何把一个孩子带大，它是有生命的，任何一个商场都是有生命的，我们不敢和大的天河城类比，因为它的生命周期和我们的生命周期不在一个起跑线上，所以我们没有必要拿一个婴儿和青壮年比较，当我成长为青壮年的时候，它可能已经进入了老年衰退期。

雅居乐如何把自己商业品牌做出来，并不是简单的去拷贝天河城、万达这样的地方，而是在花都这个地方，如何利用最优质的资源，充分利用当地的环境培育婴儿，打造出适合雅居乐的大商圈。

我们的想法并不是已经形成，也许正在形成之中，也许今天给我们的信息，对于我们最终的市场定位和想法非常有帮助，我们肯定希望做辐射性的、区域性的购物广场。如何做，希望在座的商家，世界500强，大名鼎鼎的商家，他们虎视眈眈的看着我们在做什么东西，他们也在讨论，这也是我们互动沟通的结果。

主持人：任何一个商业体都是有生命，有灵魂的。纵观这么多成功商业体的个案，是有灵魂的，代表着一种价值，代表着符合未来发展的趋势。黄文杰，他从事过很多职业，现在也面对着大大小小的商业企业，咱们的商业地产要做得好，魂在哪里，生错了地方本来就该死，那么如何去凝聚魂。

黄文杰：没有任何一个商业地产项目能够完全一样的复制，一些具体品牌的选择，商铺的训练还是有差异的，每一个商业项目都有它具体面对的市场，面对的消费力，在这种情况下，每一个商业项目都应该有它自己独特的，与别人不同的选择，具体体现为建筑形态，建筑风格，及商铺组合的形式，具体说到哪一个项目，很难用一条公示打遍天下而不变，唯一不变的只能是迎合市场，因地制宜的选择组合。

寥主任一直在强调，为每一个项目都要注入一些文化的元素，商品可以不断的换，但是文化可以有更多的传承，使商业项目形成特有的文化特色。

主持人：唯一的不变就是变化，不变则死，不管是已经走向巅峰期的商业物业，所面临的环境都需要不断的追寻变化，墨守成规，因循守旧的只能死去，商业不进则退，我想在座的诸位也有很深的体会。

总结一下今天的观点，让我们很受启发，无论城市综合体带来的是好还是坏，但带来最本质的一样东西是改变了一个城市的商业生态，而且会改变很多消费模式，消费观念。

就雅居乐锦城本身而言，它的出现也将会给花都的城市化推进起到相当重要的作用，会增强花都这个副中心城市的活力，也会带来这个城市的档次和品质的提升，非常感谢在座几位嘉宾，为这次沙龙贡献了这么多精彩的观点，也感谢台下的观众，今天的沙龙到此圆满结束，再次感谢各位的光临。