中国连锁经营协会会长郭戈平曾预言，中国购物中心在2015年将达到4000家，而广州今年下半年也将有95万平方米的商业项目问世，不少商家将面临规模过剩及招商运营危机。

　　在不少竞争对手看来，被地产大佬冯仑奉为学习偶像的凯德集团是一家令人敬畏的地产公司。尽管电子商务以“咄咄逼人”之势抢夺市场份额，大型购物中心不断转让出售，传统零售商业的未来似乎岌岌可危，但外界的起落似乎都与凯德无关，它照样踩着自己的节奏买地、开业、收购和扩张。南都记者近日获悉，该集团2013年耗资22亿元收购的广州首个商业项目凯德广场·云尚正进入收尾阶段，预计将于今年12月开业。

　　事实上，中国连锁经营协会会长郭戈平曾预言，中国购物中心在2015年将达到4000家，而广州今年下半年也将有95万平方米的商业项目问世，不少商家将面临规模过剩及招商运营危机。

　　但这种担忧显然不包括凯德。或许下面这组数字可以解释他们何以如此淡定，据凯德集团今年二季度财报显示，其在中国的购物中心净物业收入(N P I)增长9 .1%，租户销售额增长11.9%，高于全国社会消费品零售额10 .4 %的增速。在集团整体业务中，购物中心资产占比30%，但贡献了34%的净利润。“广州新项目凯德广场·云尚目前明确签约的租户已达70%，正在深度谈判的有15%，商场开业率已经达标。”对于在逆市中仍能卡位风口，凯德商用华南区区域总经理卢志昇日前在接受南都记者独家专访时透露，他们有一套与其他开发商不同的经营理念和策略。

　　定期增值改造带来新动力

　   在万通、万科等地产大佬眼中，凯德特有的房地产信托基金的融资模式是其发展的源动力和终极武器，但南都记者采访中留意到，支撑这一庞大金融系统良性运转数十年的运营经验才是其不同于其他商家的核心秘笈。

　　为了稳定的收益，许多购物中心目前要么采用收租，要么采用高保底扣点模式，而品牌租户的生意好坏似乎与业主无关。但“我们并没有把自己当做被动的包租公，而是主动扮演资产管理者的角色。我们是租户的合作伙伴，与租户联手合作，经济利益达成一致。”卢志昇透露，今年初，凯德商用的收入增长一部分正是源自于此。据悉，今年上半年，凯德在华商场租户的营业额上升了约12%，客流增长约5%，平均回报率约6%。

　　而另一部分的收入增长则来自于增值改造。“这种策略已成为了我们的D N A。”卢志昇透露，凯德位于佛山南海的项目———凯德广场·桂城开业后三年就启动增值改造。原本一楼是餐饮业态，但因为层高制约表现平平，改造后搬到四楼。“如此一举三得，此前餐饮门店面积较大，改造后引进了更多的服装饰品零售门店，租金也提高了。而餐饮取代了四楼原本已下滑的数码，并顺利把人流引到了楼上。”

　　南都记者了解到，在跟商户签约时，凯德商用会为未来的改造“留一手”。“零售租户租约为2-3年，餐饮租户为5-6年，我们会错开品牌商租约到期的时间，每年到期租户比例有20%-30%。”卢志昇表示，这为品牌调整、位置调换以及大铺切小铺预留了空间，“毕竟经过几年运营，商场需要进化，而开业初期很难一步到位。而随着互联网的发展，这个改造的周期越来越短。”据悉，此次凯德投资22亿元收购云尚项目后，额外投入上亿元进行了装修、机电、照明、消防等改造。“与住宅地产不同，商业地产虽然改造增加了成本，但未来30多年都是我们自己在经营，而通过改造可以释放项目之前的潜在价值。”

　　商业规划从消费末端倒推

       有统计显示，目前我国已开业的购物中心达3500多个，每年平均新增开业购物中心350个，但随着每年10%以上的增速，购物中心的客流量却逐渐下降，某大地产商旗下购物中心平均日均客流只有5.2万人次。

　  “消费者、末端使用者有自由选择权。如果商场业态、品类规划不合理或服务差，他可选择不来。”卢志昇指出，在这种“末端倒推”的逻辑下，凯德的项目开发思路与其他开发商大相径庭。“我们的购物中心从前期选址到开发设计及规划，都是从末端消费者的体验和需求来考量，不会只以租金为标准。”这一点在云尚项目中可见一斑。据悉，此次云尚引入了香港最大的院线百老汇，尽管此前有院线开出两倍于百老汇的租金，但因其运营经验欠缺，最终没有达成意向。

　　此外，他们签约的百老汇、外婆家、云海肴、望湘园、N ewLook、PolyM ono、韩国U SK im m y健身、西西弗书店等品牌都是首次进入广州市场。白云新城附近聚集了三元里的老板、众多高档楼盘的年轻家庭以及周边的空姐空少和70万写字楼的白领，他们的理想消费去处是天河，但由于交通问题，只能在周边项目中消化。为此，满足这部分市场需求，便有了新的商机。

      “当前，所有传统商业都会提及电商的冲击，但人与人之间面对面的社交需求是电商取代不了的，这就产生了消费者对体验消费的诉求。”卢志昇透露，云尚的餐饮占比达到了35%，远超其他商业项目的平均水平。“广州有传统的餐饮文化，为此我们打造了两个下沉式广场，小广场340㎡、大广场1850㎡，由于结构更独立完整，该区域的营业时间在商场关门之后，预计到晚上12点，给消费者提供了灵活H A PPYH O U R的休闲时间。”这种举措也是前所未有。

　　广州购物中心仍有空间

　　今年下半年，广州将迎来包括天环广场、星港城、富力海珠城、奥园城市天地等10个购物中心新项目，总建筑面积约95万平方米。这无疑再度引发广州购物中心是否过剩的质疑。

　   “新加坡面积700平方公里，人口550万，有100个购物中心。而广州人均GDP已超过2万美元，有1300万人，但真正意义的购物中心不到30个。”卢志昇认为，华南两个核心城市广州和深圳，人均每平方米的购物中心供应量偏低，尤其是广州。“广州未来的供应仍有很大的空间，在华南或广州我们仍在不断挖掘更多机会。”

　　不过，即便如此，广州新项目却并非越大越好。“商场太大，消费体验不会太好；但太小，连200个铺位数都没有，可逛性和丰富度会有局限。从我们在新加坡的开发经验来看，区域中心地段以8万-9万平方米的项目为佳。”卢志昇表示，所有消费者都有就近消费的特性，为此购物中心设计开发时尽可能务实，定位在辐射半径3-5公里的消费人群即可。虽然认为广州是个超大型市场，但卢志昇认为，各区应该对市场细分。比如天河、白云、番禺等核心区域完全可消化掉新供应面积，增城、萝岗人口密度略低，消化起来有一定难度，而越秀、荔湾因建筑饱和度太高，难有新项目面市。