5月28日，越秀集团旗下两个香港上市平台———越秀地产和越秀房产基金（简称越秀房托）发布联合公告称，越秀地产旗下商业项目“广州国际金融中心”（广州西塔）将注入越秀房托，作价134亿，而项目的最新评估值约人民币153.70亿。

　　在此之前的5月9日，越秀地产与越秀房托双双停牌，就已经引发了市场对于“越秀房托资产注入”的猜测。预计此次交易完成后，越秀地产不仅减少45亿元的银行债务，还另外获得40亿元的净现金。而越秀房托将是资产规模最大的中国房产基金之一，规模可位列亚洲第6或第7位。

　　百亿“纳入”广州西塔

　　广州西塔位于广州中央商务区珠江新城，楼高432米，总建筑面积约45 .7万平方米，是全球十大摩天大楼之一，亦是广州地标性建筑。该项目的最新评估值约人民币153 .70亿。

　　在西塔注入前，越秀房托的物业组合为白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场以及越秀新都会大厦，均来自于母公司越秀地产，资产总值约73.75亿。

　　自然，越秀房托如何装下西塔，上演“蛇吞象”，成为业界关注的焦点。

　　越秀地产和越秀房托发布的联合公告显示，越秀地产旗下商业项目“广州国际金融中心”（广州西塔）将注入越秀房托，本次交易对应的物业作价包括总代价88.5亿元、开发贷款45亿元，以及少数股东权益9000万元，合计134.4亿元。

　　据了解，对于类似越秀房托此类REITs而言，至少90%的净收入必须以红利方式分配给基金持有者，所以，总额88.5亿元的交易总代价仍需越秀房托以多种方式进行交易与融资安排。

　　越秀房托在公告中称，不少于12亿将由境外银行借款完成；不超过54.50亿的基金单位配售，其中36%配售予越秀地产，约64%配售予独立第三方的机构及专业投资者；不少于24亿元的递延基金发行予越秀地产，将于2016年12月31日发行，此后每年转换量不会超过2%，预计将于2023年12月31日完成所有递延基金单位的转换。

　　而对越秀地产而言，将西塔装进越秀房托后，不仅减少了将近45亿元的银行债务，还增加约40亿元现金，并兑现了约5亿～7亿元的收益。

　　越秀方面称，递延基金单位的转换体现了越秀地产对越秀房托的长远支持。但“我们做这交易，不是因为现金压力，而是基于战略部署。”越秀集团董事长陆志峰表示，越秀房托去年58.7%收入来自于广州白马大厦，风险过于集中，在收购后，越秀房托结构可获改善。

　　越秀房托成中国最大房产基金

　　借此一役，越秀房托总资产值将从2011年底约73.75亿元增至约230.95亿元。物业组合规模将为目前22.36万平方米的3倍左右。

　　“若按市值计算，交易完成后越秀房产基金将会成为亚洲最大的上市房地产投资信托基金之一，规模可位列亚洲第6或第7位。”越秀集团办公室总经理陈志飞如是说。

　　“越秀地产这种操作实际上也可以看作是一次再融资。”亚太城市发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫认为，将商业地产整体打包上市的运营模式，这个可能成为未来商业地产项目运营非常好的模式。

　　而陆志峰也向媒体表示，越秀地产现有1100万平方米土地储备，其中300万平方米为商业用地，同时亦有大量在建的商业项目，将来商业项目成熟一个，就“互动一个”，即会以广州国际金融中心的类似形式注入越秀房托，让两个上市平台都健康发展，且越秀地产是越秀房托大股东，可受惠于后者物业升值的益处。