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 　一边是招商团队上演大跳槽；另一边则是市场高薪难觅商业招商人才。随着今年下半年广州近110万平方米大型商业项目陆续开业，广州零售企业之间互挖墙脚也频频上演。

　　最近，五号停机坪再次换掉了总经理，从万达广场过档到此未满7个月的温志宏闪电离职，继任的是来自深圳海岸城的原招商总监胡金雨，而五号停机坪原招商总监朱志文则跳槽到高德置地广场担任总经理，去年从动漫新城过档到时尚天河当招商总监的胡广华近日离职，目前去向不明……“成功运作一个商业项目不是你有地、有资金就能足够了，它需要极强的运营能力。广州商业项目开发不是缺钱，而是缺开发项目专业团队和人才。”广州惠润商业地产管理公司董事长欧小卫接受信息时报记者采访时如此表示。

　　商业项目扎堆开业

　　今年上半年，广州显现出了商业地产投资迅速增长的苗头。继2010年超过40万平方米的优质购物中心开业后，今年上半年，美东百货、保利中环广场、广百北京路复建商场、高德置地秋冬商场、广州太古汇等也相继浮出水面。据第一太平戴维斯统计，2011年下半年，包括花城汇、太阳新天地、时尚天河、海印又一城、花都凤凰广场等在内将有超过110万平方米的大型商业项目将在广州陆续开业。

　　随着这些商业项目扎堆上市，一些公开招聘招商总监、商场经理的招聘信息也满天飞，记者从近期发布的公开招聘信息了解到，一些商业地产投资集团在网上招聘有5年以上经验的招商总监，年薪开价达40万元。一些针对购物中心的招商总监给出的年薪更高，达60万~70万元。

　　“好的招商总监、采购人员、店长等依然是行业争夺最激烈的人才。同时，随着零售商开辟高端超市或主题百货等多种新业态进驻，以及拓展网络零售，这些人才显然很难从内部培养，从外引进是最好的方式和途径。”欧小卫指出，2011年广州零售业人才流动量会比前几年更大，企业之间互挖墙脚也将频频上演。

　　培育不足后继无力

　　对于此轮广州商业人才大跳槽，第一商业网总裁黄华军指出，广州购物中心是近10年才发展起来的，而运营成功的更是屈指可数，成熟的商业人才队伍还没有培养起来，这就造成了“培育不足，后继无力”的局面；另一方面，去年来广州的商业物业供应量急速上升，需要招进的品牌数量大，品牌商进驻项目也有选择余地，这就造成招商难度加大，其中一些招商进展缓慢、效率低的项目，招商部门负责人引咎辞职的案例也增多。

　　而欧小卫则指出，今年商业物业扎堆上市是导致这轮互挖墙脚的根本原因，而目前的人才队伍鱼龙混杂，出现一些“三拍”经济人，而不是经理人，当时招进来的时候就“拍胸脯”，什么都说没问题，但对行业又一知半懂，又没有深入研究，很多决策就“拍脑袋”出来，最后不行了就“拍拍屁股”走人。他认为现在招商部门压力大，很大原因也是项目投资方对于商业操盘停留在一个低水平上，很多老板只关注招商，认为招商好了项目就能运营成功，而对于立项前的选址、定位、功能划分，空间布局、动线设置、氛围打造，以及对周边消费者行为习惯研究等等缺乏有效研究，如果项目不行，什么都赖在招商的头上，这无形也加大了招商部门工作压力，招商部门换人频繁也是情理中的事情。

　　另外，他认为“人事动荡”背后的深层次原因是，幕后投资商与台前操盘手招商思路相悖，操盘手很多手段不能贯彻执行，因理念不合而走人的也不在少数，“朱志文从5号停机坪离开很大原因也在这方面。”

　　人才流动大是致命伤害

　　“招商团队频频更换，对项目本身的伤害也是致命的。”欧小卫指出，招商团队不稳定，对于已签下来的、愿意与商场共同进退的商家来说，信心也会受到打击。另一方面，商场招商讲究的是有效招商率，以经营为起点来设置租赁政策、租金水平、租期等。

　　“但由于国内有些商业地产商急功近利，一味地追求快回报和高租金，过分夸大商铺的价值，结果是做出了很多违背市场经营规律的事。”欧小卫分析道。

　　他举例说，新商场起步租金一般定价在300元/平方米以内，但有投资商为了尽快回笼资金，叫到了500~1000元/平方米。对投资商来说，这当然是很高的回报，但半年后，招商人员走了，租户运营不下去也走了，最后吃亏的还是开发商。“另外，有的购物中心追求单位租金回报，喜欢分成小铺小品牌的‘格子铺’，看似租金上去了，但消费者对品牌基本不认可，开业后经营惨淡，租金也难以保证。因此，有稳定的招商团队对于攻下优质的目的商户很重要。”欧小卫表示。

　　业界观点

　　组建自己的招商团队才是上策

　　对于招商难，招商部门人员流动大，许多开发商贯用的手法就是借助第三方招商团队运作，尤其是有国际背景的物业管理五大行。“喜欢五大行是认为他们国际名气高，有国际品牌资源。”欧小卫指出，但这些机构原来是从事物业管理，现在向招商延伸，往往拿了招商佣金就走了，没有形成统一的规划经营管理，而现在招商讲究的是有效招商率，招进来的品牌商家愿不愿去和你捱很重要，如果最后又流失掉，这是不成功的。

　　黄华军也认为招商公司只能作为“入门拐杖”，如开发商没有大型商场操盘经验，不知道租金定价水平，要招哪些品牌，可以让这些招商公司作为顾问，但招商过程还是要培育自己的核心招商团队，商场的定位和品牌决策权仍要掌握在自己的团队手中。因为，招商公司如果不是站在开发商的利益为出发点去招商，最后很难切合商场定位。

　　不过，广州市商业经济学会副会长彭强则认为，组建专业招商团队的难度很大，除了要有充足的资金之外，人员也很难个个到位。“商业团队的组建一般分成前期策划定位、预招商、工程设计、工程建设、正式招商、企划、经营、物业管理这几个部分。”彭强指出，前期主要是做市场研究、商业策划、前期定位。一般拿到土地之后，项目总负责人和总策划要到岗，若总负责人不懂工程，还需要配备一名工程负责人。到开业前3个月，企划、招商、行政、人事、工程、保安保洁、IT财务都需要进行培训。商业项目团队构成门类繁多，专业性很强，从事商业地产的人要善于学习和总结，更需要沉下心来做。