商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）与亚洲投资银行大和资本市场（Daiwa Capital Markets）5月8日联合出版一份研究报告，探讨沪港股票市场交易互联互通机制（沪港通）的影响、中国金融市场在香港日益增长的交易活动，及沪港通对香港写字楼市场带来的深远影响。

    沪港通是香港交易及结算所有限公司施行香港及中国互联互通机制的第一步，意味着中国逐步融入全球经济。这将会对香港-中国资本市场的结构发展产生重要影响，亦会影响证券、固定收益、资产管理、研究和金融产品的发展。

    大和资本香港研究兼中国及香港地产业主管简国裕指出沪港通的长远影响不容小觑。他表示：“即使只看中国庞大的广义货币（M2）和银行存款规模，沪港通已有可能使中国从一直以来的资本输入国变成重要的资本输出国。它可以让香港参与重新分配目前中国内地银行资产负债表中超过18万亿美元的存款。”

    香港的房地产市场与经济和金融业关系密切，世邦魏理仕分析认为，沪港通将支持香港金融业的扩张，并带动香港甲级写字楼市场。“中国的金融体制结构与国际市场原本不兼容，现在香港终于可以成为两者的桥梁。”简国裕说，“未来香港政府很可能会推出其他政策，提升金融市场的活跃度，庞大的金融交易将增加市场对写字楼空间的需求。”

    除了一些已成立的企业因自然增长而增加对房地产的需求外，香港写字楼业主亦会受惠于中国金融机构对写字楼空间的持续需求，以及国际企业因加强参与中国资本市场活动而增加的在港业务规模。

    世邦魏理仕香港、澳门及台湾研究部主管陈锦平说︰“银行和金融机构目前是香港最大的商业租户群，在香港租赁约24％（相当于1500万平方英尺净楼面）的甲级写字楼空间。”

    他还说道：“目前中国内地金融企业在香港正积极物色写字楼。2014年年中，中环、上环及金钟25幢主要甲级写字楼有19％的空间（约260万平方英尺净楼面）由中资企业承租，相比2008年的12％（约160万平方英尺净楼面）有较大幅度增长。相反的是，从2008至2014年，欧资企业在中环的租赁比率从390万平方英尺净楼面降至300万平方英尺净楼面，部份原因是企业缩减规模，部份则搬迁至其他分散的地区。”

    世邦魏理仕估计，目前，中环至少有一半中资企业为银行和金融相关行业。未来可能会有更多来自中国的金融机构进驻香港，预计两三年后有关比重将增至大约23％。

    目前，香港的核心商业区欠缺充裕的空间以供发展，已对企业未来的发展带来挑战，也难以应付租户对更优质写字楼日益增加的需求。部分写字楼需求需依赖非核心地区予以配合。

    “预料未来几年大型租户将陆续增加在非核心地区的写字楼版图。”陈锦平说，“首次进入香港的内地和海外企业将填补一些在核心商业区腾出的空间。这将确保核心区可以保持良好的供需平衡，维持空置率稳定和形成长期租金增长的稳健平台。”

    尽管分散地区有新的写字楼项目，香港急切需要更具成本效益和高规格的写字楼空间。中短期而言，核心及非核心地区的新供应都有限，而企业对于香港长远写字楼供应的时间表亦有欠清晰。

    陈锦平总结说：“为了保持香港在租赁成本和写字楼供应方面的长远竞争力，香港政府必须加快中环和启德发展区周边的指定商业地点的拍卖/招标；加快建设连接九龙东和核心商业区的基建项目；增加本港商业用地长远供应的透明度。”