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商业地产热开发的冷思考
来源:《经济》2012年第11期 发布时间:2012-12-11 点击数:

 楼市调控政策频出,住宅地产不温不火走向低调;老龄化社会已经来到,尚未明确盈利模式的养老地产惹得争议不断;没有限购、受政策影响小,商业地产似乎成了当下最安全又有保障的房产投资项目。今年初,随着住宅市场调控趋紧,众开发商、投资者纷纷加码投资商业地产,商业地产是否在逆势中再次迎来增长的春天?在这场风险战役中,谁是英雄,亦或枭雄称道,定论都为时尚早。

  商业地产开发过热?

  2002年,大连万达商业地产有限公司成立。其以完整的产业链、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式等,在全国范围内实现万达城市综合体产品模式的快速复制,成为国内商业地产的旗帜。

  2007年,由于短时间内多个项目集中入市,“泡沫”一词也曾被用于北京中关村写字楼群,但一年后该区域写字楼市场却出现逆势走高的现象。

  中国社会科学院近日发布的《2011~2012中国商业地产发展报告》显示,2011年全年,无论新开工增量还是销售增速,商业地产的表现都远超于住宅。其中,办公楼新开工面积大幅增长46.20%,增速提高17.6%;商业营业用房销售额也增长了23.7%。

  五年一个分水岭。正如中国商业地产联盟协会副会长兼秘书长王永平总结的三句话,可以看出商业地产这十年的发展过程——“十年前,人们在问:什么是商业地产;五年前,人们在问:谁在做商业地产?今天,人们在问:谁还没有做商业地产?”

  当下,几乎所有的房地产开发商都涉足商业地产,行内人谁都不愿意缺席。外行也纷纷介入,据了解,今年杭州开发商业地产的投资者就有90%都是行外人。大家都介入,商业地产俨然一片红火,值得思考的是,当下是否已经过热?

  商业地产分为商铺和写字楼。现在许多二三线城市也都在不断地修建商场、大卖场、百货公司或者超市。戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚对《经济》记者分析,现在商铺确实过热,因为大家都觉得很赚钱,一哄而上建了很多。王刚认为,北京、上海等大城市的需求量还是处于一个很旺盛的状态,“仍需要大力发展”。现在北京的办公楼面积大约有1000万平方米,上海估计只有七八百万平方米,而在纽约和东京这些发达城市,办公楼面积基本上都达到三四千万平方米。“什么时候北京能达到两三千万平方米了,那时候才能真正的称其为发达城市。”王刚指出,现在北京有很多公司选择在小区办公,这也反映了办公楼紧缺的情况。在纽约、洛杉矶办公楼的空置率基本上维持在10%,这是一个比较健康的数据,有很合理的发展空间,而北京的空置率只有4%~5%,可谓捉襟见肘,许多公司不得已到比较偏僻的地方办公,实属无奈。

  过热还是要继续大力开发?我们看到开发商的经营模式正在起着变化。SOHO中国董事长潘石屹今年8月中旬已表示“经过反复的分析、测算,我们公司做了一个重大决定:告别散售,持有北京、上海有价值的物业。”同时,SOHO中国披露的业绩显示,营业额12.22亿元,同比下降54%。2012年上半年净利润613万元人民币,同比下降65%。核心净利润率也从去年年底的25%下滑至19%。

  实际上,不仅仅是SOHO中国,各房企在经历了相对野蛮的利润增长方式之后,都在思考下一步该怎么走。已经披露的上市房企半年报显示,受困于成本费用的不断增长,净利润的增速远低于营收增速,利润率在下滑。

  招商难养商更难

  “商业地产目前的状况是,行外乐观、行内悲观。而真正进入到商业地产领域的则是内行乐观、外行悲观。”王永平跟《经济》记者反复强调他对当下商业地产经营情况的评价。不久前,王永平去广东东莞参加论坛,他特意再次前往曾被称为“全球最大MALL”的华南MALL,“其惨状历经多年未改,我经常劝告有意转型商业地产的企业家,最好先来这里‘凭吊’一下,这是中国商业地产最深的痛!”王永平在其微博上还上传了一张华南MALL里已经被盖上白布的扶梯照片。

  繁华地段商铺租金高企的情况正在出现变化。9月出炉的恒隆地产2012财政年度中期业绩报告显示,上海恒隆广场的购物广场租金增长仅为2%。恒隆集团兼恒隆地产董事长陈启宗直言不讳,奢侈品行业在十多年来首次受到了较其他行业更深的重创。恒隆广场5%的商铺在“十一”黄金周期间竟然都“闭门谢客”。

  据中房信数据显示,今年1~8月,全国正在施工的商业用房面积已经达到5.8万平方米,远远超过去年同期的4.9万平方米,其中新开工量超过1.5万平方米。与此同时,上海的商铺销售却出现下滑。同策咨询机构统计,今年前八月上海商铺销售共79万平方米,销售金额为130亿元;而去年同期这一数据分别为134万平方米、214亿元。

  “招商困难,养商更难”,王永平指出当下商业地产的困境。部分城市里,商铺供大于求,当供求出现失衡时,地产商的话语权也逐渐转移。

  定位不清晰,物业选址失误,对商铺的开发而言更是致命的打击。位于北京东四环大郊亭桥附近的美罗城,在历经4年调整宣告失败后于2011年4月15日以挂牌出让黯然收场。如今,当记者偶尔还去美罗城C座沃尔玛超市购物时,不禁感叹早已人去楼空无人进入的B座大楼,而C座大楼的部分楼层更已被石膏板封闭。无自身特色的美罗城,在燕莎奥特莱斯、大成国际、CBD商圈的夹击下,无法让周边的居住人群形成规律性的消费行为,也不足以对区域外的消费者构成吸引力。
  对此,王永平建议,商业地产选址要考虑可视性、可达性和可逛性,还要考虑销售的产品定位。他指出,比如卖家居用品的宜家和居然之家,就选择在城市的外环,这类商场占地大,还需要便利的物流。选择城市外环,地价比较便宜,方便车进车出,也不影响居民区的生活。

  王永平指出,除了近几年供应集中,一些大城市的购物中心还存在布局分散的问题。“这是城市规划的硬伤,商业短期集中上市,但项目布局却又过于分散,使得项目在区域内难以营造出商圈效应。如果集中布局,加上便捷的交通,目前的购物中心现状就会好很多。”

  购物中心集中涌现与城市规划不当,令不少商业地产开发商陷入经营困境。

   春天还是冬天

  此时,再追究要不要开发商业地产似乎为时已晚。当下,我们更想知道:五年后,谁还在做商业地产?随着中国城镇化进程脚步的加快,未来,城市规划中的商业地产如何有序开发?

  在王刚看来,发展商用地产,不同的城市应该采取不同的策略。像北京这样的城市,王刚认为首要的就是发展边缘经济,把大型的企业转移到郊区,“因为北京的城区太拥堵了”,城区又大,这样就更应该向外发展了。“对于开发商而言,在盖房子的时候,无论是住宅也好商用也好,要细致地考虑本地的城市空间布局、供需状况、价格的状况,然后再预测未来三四年,这个楼改完以后,整个市场是什么样子的。而不是盲目的养猪挣钱,即便是某个地方缺写字楼,也不能盖同样的写字楼,要有自己的特色,比如大家都跑到核心区盖写字楼,你就应该到半核心区或者中央商务区的边缘,去盖一个很大体量的写字楼,等未来核心区被消化完了以后再供应出来,也是一个好的策略。”王刚认为,北京南五环外的亦庄经济开发区开了个好头,未来科技园又开始做示范,运河新商务区等新区则勾勒出一个解决诸多大城市问题的道路。

  有人以为商业地产的“春天”来了。众人既已涌入商业地产这片“红海”,王永平指出,运作和投资商业地产都不能盲目,“以为春天来了这种论调容易误导投资者的盲目进入”。

  在王永平看来,住宅地产和商业地产不是此削彼长的关系,并不是住宅地产逐渐冷下来了,就意味着商业地产必能红火发展。他指出,开发住宅地产是宏观机遇等同于微观机遇,购买或投资很大程度上受限于国家宏观调控,当然也能利用政策带来收益。而商业地产则是微观机遇起主导作用,不能看整个市场的基本面,与宏观也无关,更重要的是看其涉及的具体情况,看其能辐射的商圈或住宅区的具体情况。

  对此,王永平建议,开发商业地产要具备四种能力,一是眼力,需要专业的眼光和专业的团队来判断地段,以及商铺的用途;二是实力,商业地产赚钱慢,回报周期相对比较长,地产商和投资者要持有一定的经济能力,就像养孩子,是一个长线投资;三是耐力,要能耐心的等待,不能急功近利;四是合力,需要有整合资源的能力。“开发商业地产是驶上春天的快车还是开往冬天的高铁,开发商和投资者们必须慎重待之。”

  住建部政策研究中心主任秦虹更是提醒投资者,虽然调控让住宅去投资化,使民资关注点转向商业地产,但商业地产投资逻辑与住宅截然不同,风险较高,需要专业能力。

  历经多年大跃进式的冒进,局部地区的商业地产已经呈现出泡沫化倾向,全行业面临着从数量型向质量型的发展方式转变。零点研究咨询集团董事长兼总裁袁岳指出,事实上,“稳中求进”不仅是中国商业地产行业的政策选择,同时也将是市场选择,“惟其如此,才有可能走上可持续发展之路。”

 

作者:毛丽冰  编辑:二妹
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