楼市整体突围的重任从住宅转入商业地产，楼市调控为商业地产留下活口、地方政府政策倾斜、开发商开发转型、以及商业地产开发的不成熟所造就的市场神话，都使得地产在商业领域畸形突围。

　　史上最严厉的调控从2009年12月起，利用限贷、限购、限价三大利器，终使楼市在2011年四季度陷入恐慌。当此之时，全国标杆城市出现项目来访量剧减、转化率奇低，成交量月度剃光头的历史性业绩。遭遇内外因素影响的中国经济体，2012年的GDP也告别高增长，预期8个点的增速，创历年新低。

　　中央调控看大局，讲平衡，需前置，保稳定，求和谐的诸多内因，使得2012年始，针对楼市的调控政策局部放松，隐形操作手段增多。尤其是银行降双准的举措，加上开发商价格配合，集中刺激了压抑几年的刚性需求争先入市。

　　7月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与6月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个。虽然环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，但环比价格上涨的城市数量大幅增加，比6月同期的数据翻了一番。另据2012年上半年数据显示，从20个标杆城市来看，上半年成交量与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年最高点近相差15%。价格方面，自2011年9月开始下跌势态持续9个月后，百城价格指数于今年6月首次止跌，房价环比上涨的城市逐渐增加。

　　说到底，调控的杀手锏和试金石就是信贷！调控能否成功，最直接的环节就是银行。据《2012年前三季度社会融资规模统计数据报告》人民币贷款增加6.72万亿元，同比多增1.04万亿元，全年新增8万亿几无悬念。这种信贷规模在史上最严厉的调控之下，算是对消费最大可能的支持。加上1万亿的新刺激，社会流动性同比改善才是此轮楼市回暖的基础因素。

　　但根本上，中国楼市处在严调的紧箍咒之下，只允许回暖和适度复苏，决不允许激进式的跃进。毕竟，2012年的调控总基调是保持激进稳定增长，避免大起大落。所以在上个月之前笔者就提醒同仁们注意尺度，免得再次遭受狙击。但追求项目价值最大化使得价格波动上调冲动频频。

　　9月六城市二手住宅价格指数环比继续上涨。自今年3月以来，此连续上涨趋势已持续了6个月。截至9月，一线城市指数累计涨幅较高，其中北京、上海和广州三地指数累计涨幅分别为10.7%、9.4%和9.9%；深圳累计涨幅为7.9%；天津和成都的累计涨幅相对较低，均为3.4%。二手房业主分散，最能体现市场整体市场信心，但在总体严调背景下，价格上浮必然影响成交量。继8月各地二手房成交量小幅回落后，9月二手房成交量进一步回落。根据中原集团研究中心统计，9月六城市二手住宅成交面积合计约427万平米，环比8月回落6.5%，较今年成交量最高的7月回落14.4%。分城市来看，除成都小幅反弹外，其他五城市二手住宅成交量环比跌幅在1成以内。

　　另外，在新房市场，由于信贷再次收紧、政策再次重申加码的舆论影响，使得观望情绪再次出现在市场、针对刚需的按揭贷款难度再次加大，使得楼市并未整体出现期待的“金九银十”，而是表现平平。可以预见今年的第4季度，住宅市场再次进入胶着期，而暖流和寒流均取决于银行按揭的收紧程度，从最近一周的金融信号来讲，笔者对四季度的住宅市场并不看好。

　　就在住宅市场艰难爬行的几年中，商业地产正悄无声息或大张旗鼓的全国各地掀起新一轮泡沫。楼市整体突围的重任从住宅转入商业地产，楼市调控为商业地产留下活口、地方政府政策倾斜、开发商开发转型、以及商业地产开发的不成熟所造就的市场神话，都使得地产在商业领域畸形突围。

　　现如今，商业地产泡沫骤起，全民参与，泥沙俱下。言开发必谈商业地产，言转型必向商业地产，言调控必看好商业地产。城门失火殃及池鱼，今朝住宅领域受刑；他日商业地产成疯，政策调控可能更严、更狠、更彻底，因为商业地产与住宅相比，少了直接掣肘因素：民生。人无远虑必有近忧，更何况企业耳！