6月1日，由广东商学院流通经济研究所、广东省商业经济学会、广州市商贸流通现代化重点研究基地和广州商道咨询有限公司共同举办的“广州新兴商圈发展与比较研讨会”在广州商道咨询有限公司召开。来自于学术界、商业地产开发商的十余名专家学者共聚一堂，就广州商圈的发展现状与趋势，提出建议与思考。会议由广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授主持。

黄穗诚：商圈发展是消费者心理需求的结果

黄穗诚 广州市房协专家委员、专家

    黄穗诚：房协本次叫我来发言，我对商业有看法，现在做商业的人和做地产的人没有间隙地融合就是商业。

    商业地产空置率是10%—15%，商品房空置率占20%，这拖累了开发企业，商业地产需求是比较大的，通过10、20年的房地产开发，开发商积累了不少资金，逐步迈入商业地产，但他们在思考跟谁结合进入商业地产。

    商圈的人和做地产的人怎么更好结合起来，让商业圈的规划、商业点的设置能够真正符合市场发展，而不是拍脑袋，我很注意徐教授的介绍发言，他里面讲出一个道理，就是美国新兴商圈商业形态是经济发展结果，也是心理消费习惯的结果。

    一讲到商圈，徐院长讲到第一个条件是交通，要非常方便的地方，如果说白鹅潭是新商圈，交通是否方便？这至关重要，如果我们不考虑交通方便，怎么会产生商圈。

    还有一个消费习惯，在80年代我学市场学，有一门课程叫做消费心理学，研究商圈发展必须要研究消费心理学，这正是国内商场商圈布局不尽合理一个很重要的原因，消费者为什么选择在这个地方买东西，为什么会成为购物人聚集的地方，这里面必然有客观原因，客观原因是经济发展结果，在上下九很多人说卖不出高价钱，很多商品都比较便宜，比天河便宜很多，因为购买对象不同，需求货品就不一样，而新兴商圈完全是经济发展结果。

    在外国，中层阶层已经发展得比较强盛，出现新经济形态是水到渠成的，中产阶级会想购买名牌，但也同时会考虑价格。

    看国内，具有购买力的中产阶级还没有形成，按照二八定律，20%的人掌握了80%的国民财产，80%的人只有20%的财产，根据我们的统计，自从98年实施了商品房制度，居民消费率成为一个重要概念，“十一五”的时候很多专家提到必须把居民消费率取代GDP的经济标准。

    广东省颁布“十二五”规划里面第一次写上居民消费率达到40%，居民的收入绝大多数投入了购买商品房，可想而知，我们剩下的钱有多少能够进行疯狂购物呢？我们只能是进行一些必需品消费，在这种情况下，新商圈模型会受影响。

    当时万客隆兴起来的时候，那里有很多名牌照相机，同时也是体验式，而且有折扣，是符合新兴商圈的做法，很多人都到那里去购买，很旺，现在随着整个商业铺开，已经不太热闹了。

    刚刚说南方大厦衰亡了，这是经济发展的结果，以前周边农民进入广州城，他们去的第一个地方就是南方大厦，他们购买生活用品，改革开放以后，消费需求发生了重大变化，尤其是市场经济，资本无孔不入，这样情况下，南方大厦衰亡是必然的，因为它支撑起的商品结构是农村人的看法，而现在农村人购买商品都到商店了，所以就不到南方大厦了。

    我觉得，种种情况表明，商圈经济发展是消费者心理需求的结果，如果忽视了这种因素，现在往往对商业、房产的研究是缺少这一点。

    黄穗诚：当时我们学秦汉史，秦始皇想攻打南方，广西那边建了人工渠，一路形成很顺畅的交通，主要方式是水路，周边有城市，城市就有商品聚集地和交换交易产品的地方就叫做商业点，这个是本质上的东西，如果我们现在研究商业圈的发展不研究这一个就成问题了，就是地铁附近能不能造商圈呢？如果能的，一般产品就可以。