6月1日，由广东商学院流通经济研究所、广东省商业经济学会、广州市商贸流通现代化重点研究基地和广州商道咨询有限公司共同举办的“广州新兴商圈发展与比较研讨会”在广州商道咨询有限公司召开。来自于学术界、商业地产开发商的十余名专家学者共聚一堂，就广州商圈的发展现状与趋势，提出建议与思考。会议由广东商学院流通经济研究所所长王先庆教授主持。

吴新坚：广州新兴商圈成长给商业地产带来的机遇

全国房地产联盟成员、经理人

   王先庆：接下来请吴总发言。广州新兴商圈成长给广州商业带来新的机遇。
    吴新坚：刚刚听了很多专家的发言，特别是杨总的发言，现在因为南方天气气侯问题，很多商业往地下走，无论是广州、香港都以地铁为脉络发展商业地产，不想脱离老商圈，不想脱离老商业点，所以往地下发展。

    这个题目有一点大，为什么要讨论商业地产呢？现在住宅限购以后，商业地产就成本资本追逐的焦点，银行和外来的钱都投资在商业地产商，得到的汇报可能比住宅更高、更快。

    90年代开始，华南板块大盘建设起来以后，就形成跨区域居住了，所以很多年轻人都跑到郊区买楼了。现代化交通工具发展了，地铁已经延伸到番禺等华南板块，形成一个立体交通网络。

    还有汽车时代的到来，最早商圈可能依托水路，现在是汽车时代，商业活动半径扩大了，为商圈提供了发展机会。

    同时，消费多元化了，现在不仅是简单购物，购物的时候不仅是只想购物，还想有休闲，希望业态多元化。

    第五点就是郊区人口年轻化，一部分年轻人到郊区买楼了，他们在那边居住，年轻化居住人口为郊区商业提供了机会。

    老商圈为什么会落后呢？有几个方面原因。

    1、地段太拥挤，交通不方便，停车难。
    2、噪音大，环境差，老城区噪音投诉是最多的，这也影响老商圈的发展。
    3、空间小，商品没有很多地方展示。因为有老商圈弊端，所以必然会产生新商圈。

    新地产商业有几大特色。

    1、有大型超市，以百货为主，重点发展休闲、购物，餐饮，营业面积要达到1万平方米以上，要求是多业态的，从蔬菜到电玩都有。
    2、处于城市发展地带，土地成本比较低，停车方便，大交通发达。
    3、因为有土地成本优势及空间优势，所以重点会发展旅游，有相干功能设置，这也给商业地产提供一个机会。

    商业地产对新兴商圈也有不足点，因为商业存在不是一个母体，必定需要一个母体，需要一个等候期。

    这种商圈消费心理在广州没有形成，大家都不想开汽车一个小时去郊区购物，这也是一个风险，还有一个风险是居住人口，没有形成凝聚消费能力。