一、我国城市社区商业发展现状
    2005年，商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见中提出，争取用3～5年的时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成社区商业建设和改造工作，形成满足基本生活消费需求的社区服务网络，基本实现社区居民的购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求，在社区内就能得到基本满足。同时，在消费水平较高的社区，要在满足基本生活需求的基础上，形成商业布局较合理、服务功能较齐备、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。

    在2007年3月1日举行的全国社区商业会议上，商务部副部长姜增伟表示，2005年以来已培育出近700个国家级和省级社区商业示范社区，全国社区商业发展格局已初步形成。全国社区商业工作已在方便社区居民生活、保障社区消费安全、提高社区企业服务水平、扩大社区就业能力等四个方面取得了令人欣喜的成效。与此同时，全国各级政府正日益重视发展与构建现代城市社区商业，如上海市的商业布局和发展重点已从以“建设四街四城”为代表的市中心商业向“发展社区商业”转移。可以预见，商贸流通业发展过程中的社区商业快速发展时期即将到来。

    但笔者研究团队在开展社区商业研究和为浙江省20余个市县编制商贸流通及城市商业网点发展规划过程中均发现，城市社区商业发展的严重滞后已成为影响城市发展、居民生活和城市形象的重要方面。

    二、社区商业转型发展是必然趋势
    1.经济结构调整
    随着我国经济的发展和居民收入的日益提高，居民消费结构正在发生根本性变化，以提高生活质量为取向的各类服务需求将越来越高。进入小康社会的居民消费观念超前、消费欲望强盛、消费习惯时尚，服务含量高的消费需求将成为新的热点。以浙江省为例，2007年浙江省人均GDP已超过4 883美元，城市居民人均可支配收入达到20 574元，人均消费支出达14 091元，人民的生活已提高到新的水平，居民的消费结构正面临着升级的良好机遇，从而对社区商业提出了更高的要求，社区商业的服务内容、服务质量、服务设施和便利性与安全性等方面都要适应新的消费需求。

    2.城市改造与城市社区商业空心化
    在城市的中心(即传统上的老城区)，由于土地资源稀缺而产生的巨大级差地租的存在，导致在拆除老城区居住区时，政府与开发商更加重视商业的开发价值，高利润的百货店、购物中心、写字楼逐步挤压了社区商业的发展，进而形成城市社区商业空心化。由于社区商业服务设施与网点稀少，社区居民购物十分不便，必然提高了生活成本，影响社区居民的生活品质。

    3.城市快速扩张形成城市郊区化
    尽管浙江省的城市化率达到56％(2005年)，但与发达国家和地区的相比仍存在有一定差距。目前，城市快速扩张的直接动力主要来自于两方面，一方面是城市老城区人口由于旧城改造等因素推动向郊区疏散；另一方面，也是更深层次的动力来自于农村人口及小城镇居民向中心城市迁移，这种趋势还将持续很长一段时间。总体而言，这两部分居住人口的购买能力相对较弱，很难支撑大型、综合性、高档次商业设施的生存与发展，对投资者的吸引能力非常有限。而城市郊区化更需要社区商业服务设施，当然这些社区商业服务设施与网点不仅仅要满足消费者购物的需求，还应满足新区居民休闲娱乐、文化体育、卫生等多方面需求。

    4.居民消费升级的要求
    以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费和服务消费将成为生活的主流，并逐步向体验消费发展。新的消费观需要新的商业形式来承接，而新型社区商业恰恰顺应了这种需要。新型社区商业以多样化的商业业态组合、优美且便捷亲民的购物环境，不但可以满足居民日常基本生活需求，更注重于为现代人的个性化消费服务营造宽松闲暇的活动空间，创造高品质的生活天地。

    三、我国城市社区商业存在的问题
    2007年商务部的一份研究报告对全国社区商业示范区进行了综合评估，并给出了排名。从不同指标看，广东、浙江等地经济比较发达，但社区商业建设却明显滞后，北京、上海虽然社区商业建设总体排名较前，但与之高速发展的经济相比同样还存在差距，而河北、福建等地的社区商业建设则显示出较高水平。尽管全国各地的社区商业发展水平存在差异，但总体而言，我国城市社区商业存在着一些亟须解决的共性问题。

    1.社区商业规划存在不足
    在城市建设和发展过程中，应在明确城市布局的前提下，首先科学合理地考虑社区商业的布局，进而在考虑社区规模和性质的基础上，通过规划，为社区商业预留足够的发展空间，以规划明确开发商和投资者的行为。目前，我国各省市普遍存在对社区商业规划、建设和管理的法律和规定缺失(尽管浙江省已有一些相关的政策和规定出台)，使得旧城改造和新的居民小区建设缺乏足够的依据，规划、建设和管理普遍呈现无序状态。

    2.不重视社区商业的建设与发展
    社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，具有业态配套要求高、日常便利需求强、服务亲和压力大、赢利回报周期长等基本特征，使得社区商业很难受到大资本和开发商的青睐。

    长期以来，社区商业不被政府部门所重视，如一些地区只注重中心城区的商业发展，忽视社区商业建设，认为社区商业的发展应完全由市场进行调节，不需要政府干预；认为社区商业建设牵涉的面太广、太杂，管理有难度。故社区商业建设和管理仍处于粗放发展的状态，并一直沿袭过去那种沿街布点商住混杂的发展方式，既影响环境又不能适应新的消费需求。由于思想上认识不足，一些地方政府对社区商业工作重视程度不够、投入力量不多、工作积极性不高、发展力度不大。最突出的就是很少有主管部门能够清楚地知道辖区内社区商业的网点规模和业态布局现状，无形中给社区商业建设和管理带来了困难。

    3.对社区商业的管理缺失
    思想上不重视必然导致政府的管理缺失，各级地方政府与商业主管部门对于社区商业片面强调自主，相信市场能够解决一切问题，有些地区甚至对社区商业布局采取放任自流的态度。社区商业发展中更多地表现为投资商、开发商的积极性高于政府，对社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府，这是一些社区商业布局混乱、商业结构不合理的重要原因之一。当然，市场在发展过程中具有一定的纠偏能力，但这个过程可能需要付出相当的代价。如果政府相关部门能够加以适当的引导，则能够降低社区商业发展过程中带来的社会、经济等成本，减少规划、建设和投资的巨大浪费。此外，社区商业业态与网点分布较广泛，涉及商贸、工商、城管、金融、建设规划、民政等多个政府职能部门，协调管理难度较大。

    4.社区商业业态配置不合理
    社区商业在业态选择上应以服务社区为原则，并尽量满足居民多样化的消费需求。根据社区居民对不同配套设施的需求强度差异，将不同的商业业态设施进行分类，则可以分为三个层次，即强度需求商业设施、中度需求商业设施、弱需求商业设施。其中，强度需求商业设施的比重超过50％，此类商业设施主要包括综合超市、菜市场、银行金融网点等；中度需求商业设施需求比重在10％～50％之间，主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便利店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；弱需求商业设施的比重在10％以下，主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店等。

    以杭州为例，杭州市区共有376个社区，单个社区平均拥有居民5 082人，居民数量在10 000以上的社区占7.8％，5 000至10 000人的社区占43.4％，5 000人以下的社区占48.8％。尽管杭州的社区商业通常包括有便利店、餐饮店、美容店、水果店、服装店、菜场、药店、报摊、综合超市、洗衣店、杂货店等商业网点。但总体而言，业态配置(特别是新建社区)仍与社区居民的需求有一定的差距。前期调查显示，社区居民对综合超市的需求占85.3％，对菜市场的需求占66.1％，对银行金融网点的需求达到53.7％，都超过50％，杭州一些规模较大的社区基本能够满足社区居民对强度与中度需求商业设施的需求，而很多中小社区商业业态雷同、服务功能单一，与社区居民的需求仍有一定的差距。

    5.社区商业发展不均衡
    主要体现在四个方面。(1)全省社区商业发展水平不均衡。相对而言，杭州、宁波等经济发达地区由于对社区商业日益重视，有一定的发展基础，且呈现出新型社区商业发展的一些势头，而全省其他地区，特别是经济欠发达地区社区商业发展还有很大的提升空间。(2)城市内部的商业网点布局不均衡，中心城区、老城区的商业网点过于集中，新建的城区和社区缺少合理而必要的商业网点配套。(3)业态结构不均衡，在部分大中城市，大型综合超市已出现饱和迹象，特别是寸土寸金的市级商业中心的商业体量过大。另一方面，大量新建社区内，便民的便利店、小型超市及餐饮等服务网点明显不足。(4)新旧社区的社区商业发展模式有很大的差异，一些新建的大型社区实行团组式发展方式，而旧社区大多是点状分布的街坊商业模式和条状结构为主的底商模式，商住一体，扰民现象比较普遍。

    四、主要对策与建议
    加强社区商业的建设和管理，应坚持“转变观念、明确主体、规划为先、快速推进”的十六字方针。

    1.转变观念——切实转变对社区商业的认识与观念
    首先社区商业为浙江省商贸流通业的发展带来新机遇。经过20多年的发展，浙江省很多中心城区的商业设施已经相对饱和，并出现了竞争白热化和经营微利化的情况。但社区商业，特别是新建社区与城郊结合部的社区商业设施相对不足，这中间蕴藏着巨大的市场空间与机遇。如杭州城西西城广场、下少新美商城等商业设施近几年良好的经营业绩，苏州邻里中心的成功等都与充分抓住这个市场空间与机遇是分不开的。

    搞好社区商业也是各级政府的重要职能，各地要把大力发展社区商业，作为完善城市商业服务功能、满足居民生活需要、提高人民生活质量、增加社会就业、构建和谐社会的重要举措。

    2.明确主体——明确社区商业的管理主体和职权
    由于社区商业的建设与管理涉及城市规划、土地批租、住宅开发、投资建设、商业经营以及管理维护等环节，与商贸、发改、工商、城管、金融、财税、建设、规划、民政、街道甚至社区等多个政府职能部门与机构密切相关，各部门与机构之间缺乏综合协调机制，导致对于社区商业的建设与发展民间“热”而政府“冷”的尴尬状态，很难形成合力。因此，为了促进社区商业有序、科学与快速发展，应该成立由各级分管领导担当，商贸流通主导部门牵头，各相关职能部门与机构参与的全省社区商业发展的协调机制或组织，并贯彻分级管理、条块结合、以块为主、明确职责、落实到位的社区商业管理原则，共同研究制定相关扶持政策和资金支持方案，切实解决社区商业发展中存在的问题，逐步构建新型社区商业体系。

    3.规划为先——通过高标准的规划规范社区商业的发展
    要明确社区商业在各地商贸流通发展格局中的地位，在制定商贸业发展规划时将社区商业列为其中一个重要子项目，有条件的地区还可以因地制宜地制定当地社区商业发展规划。本着“规划为先”的原则，通盘指导当地社区商业的发展，着力强化社区商业规划的科学性与权威性，并对新建与改建社区项目，在土地批租等环节加强控制与指导。

    根据国外的经验，社区商业的健康发展，必须有政府的合理规划，这样一方面能够保障对居民综合性消费需求的满足能力，另一方面也可以避免盲目开发而导致的过度竞争局面。而我国目前的社区商业在业态构成、功能配套等许多方面，还带有很强的自发性，必须加强统一规划，并明确规定房产开发商开发住宅的同时必须预留土地和网点，建成后交由当地商业主管部门或街道进行招商和管理，做到商业网点和住宅同步规划、同步建设、同步使用。

    4.快速推进——选准抓手，积极推进新型社区商业发展
    重点推进全省社区商业示范小区建设，以商务部认定的三批社区商业示范小区为切入点，探索新型社区商业的发展模式，认真总结经验与教训，并进行示范与推广。同时，还应关注与学习国内外有益的经验，加强地区间的交流与合作。

    鼓励、引导、引进与支持有一定规模与实力，业态先进、管理科学的龙头社区商业企业的发展，特别是扶持连锁社区商业企业通过统一配送和信息化改造等手段，整合分散、单体的社区商业网点，提高单体网点的经营管理水平与效益。

    另外，还需完善社区商业发展的软硬件设施，特别是提升软件设施，建立社区商业基础信息数据库、信息交换与共享服务平台。同时，导入信息共享机制，提高信息资源的利用效率，使社区商业基础信息数据库不仅为领导与相关部门决策提供信息依据，也能够为社区商业的投资者服务。