世界商业地产之父、美国KAMICO购物中心创始人库珀先生拥有全美600家购物中心。他曾经指出，对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者的结果是难以控制的，需要开发商投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。
　　
　　日前，物美集团又出大手笔，与北京裕昌置业公司签订协议，斥资1.54亿元人民币购买其开发的丰台马家堡时代风帆大厦约2万平方米的物业产权。据悉，这已经是半年中物美第二次大手笔收购物业了。
　　
　　一直以来，国内连锁超市乃至进入国内的国际超市业巨头通常都采用租赁物业的方式开店。早期由于租房成本较低，租赁物业在一定程度上加快了连锁超市扩张的步伐。家乐福就是其中的典范，依靠租赁物业的低成本运作方式在中国市场一路高歌猛进；一直秉承自己建店原则的麦德龙也在前不久开始转变战略，自云南昆明店开始就试着与物业公司合作实施租赁场地了，而且随后的北京首店也不例外。
　　
　　物美为什么要“逆向"而行？而且据记者了解，目前在国内已经着手或者拟将准备自建物业的零售企业，物美绝非孤本。

　　租金高“二房东"难当
　　
　　据了解，该时代风帆大厦包括地下两层和地上24层，工程预计在2006年10月竣工。物美此次购买了其中的四层。物美方面表示，按照协议价格，此次购买地上二层为每平方米9500元，而地下一层和二层价格为每平方米6800元。除去房价总额裕昌置业给予200万元的优惠，物美付出的总代价约为1.54亿元人民币。
　　
　　而就在去年年底，物美也同样以人民币2.48亿元收购双林公司位于北京丰台区某商业楼的地下一层至地上三层的业权。今年1月4日，杭州媒体又爆出物美将斥资2.5亿元买下杭州西湖文化广场地下商城的消息。虽然最终由于世纪联华的横刀夺爱物美收购未果，但接二连三的收购事件，依然引起了业内的广泛关注和猜疑——是否意味着物美以往只租不买的战略将进行调整？
　　
　　对此，物美商业集团高级副总裁吴坚忠表示，以前物美确实没有采用过网点收购的方式。物美主要通过收购、改制国企等方式扩张，物美的营业网点主要利用改制国企的网点，这样租金水平较低。但将来，为了构建比较完善的销售网络，物美也开始寻找其他合适的网点，而有些网点所处的地段具有优势，在租金较高的情况下，物美倾向选择购买物业自建的方式。
　　
　　吴坚忠还为记者简单地算了一笔账，据其估算，物美租赁该物业10年的租金就达到了购买代价，而购买物业的土地使用权长达50年，相比较而言成本更低，拥有物业的所有权比租赁更有利。
　　
　　着实，随着我国零售业竞争的不断加剧，房租也“水涨船高"。有资料显示，2001年至2004 年，我国房屋销售价格增长超过100％，房价的整体上涨使得零售企业租赁的商铺价格也随之上升。与此同时，毛利率越来越低的国内零售企业的生存现状并不容乐观。去年10月，“由于与上海宝钢关于商店租金提高的纠纷的原因，家美好商店宣布停业1个月。"就是最好的例证。
　　
　　而现如今，连锁企业已经演化成为一个物业租赁运营公司，他们把租过来的店面进行细分之后以一种物业产品的形式转租给供应商。当经营租约租金接近甚至高于租赁费时，“二房东"自然难当了。
　　
　　有专家分析认为，租赁物业还不利于经营的稳定性。几年前，IT卖场连锁巨头赛博就是因为租赁物业经营而得到极快扩张，曾一度扩张到56家，同样也是因为租赁物业的不稳定性，导致大批连锁卖场关门，目前只有29家IT连锁卖场。

　　利润大场地出租成新宠
　　
　　如果说房租高和经营的不稳定性致使零售企业不得以被迫自建物业的话，那场地出租的巨大利润诱惑应该是他们主动追求的动力。
　　
　　众所周知，随着竞争的加剧，选址难已经成为零售业发展的瓶颈，好的地理位置可谓是寸土寸金。场地出租自然成了一个难得的新的利润增长点。尤其是物美更是从中尝到了甜头。
　　
　　据公开资料统计，截至去年，物美通过托管和合作的方式取得经营权的物业面积约6万平方米（公司整个物业经营面积约10万平方米），其付出的年费共约700万元。由此推算，通过此类方式获得每平方米物业的年费约为70元，即每天0.2元每平方米。北京市城区的商业物业价格大约是每天1．5元每平方米，而物美每平方米租赁费约0．98元。这一进一出使得物美场地出租既有价格的优势，又有巨大利润的空间。
　　
　　据物美2003年报显示，其2003年的营业额为157862万元，毛利为26208．8万元，净利润为7159．6万元，毛利率约16．6％，净利润率约4．55％。而同年赴香港主板上市的最大的连锁企业联华超市股份有限公司，其毛利率为约12．63％，纯利润率约为1．76％。两者相比，物美的净利润率高出联华2．79％，是联华的1．6倍。
　　
　　华夏证券高级分析师袁建军认为，在中国零售业，毛利率一般在15％左右，经营超市业的如此高的净利润率可谓罕见。这一指标甚至高于世界500强之首沃尔玛。物美的净利润率之所以如此之高，除了多年经营管理水平提升带来商品经营较高的毛利水平外，一块巨大的净收益来自出租物业收取的租金。
　　
　　据2003年报披露，物美出租店铺经营场地的租金收入为5549．9万元（未扣除税收），而租赁物业的经营租约租金仅为3508万元。也就是说，物美通过租赁与出租物业的“一进一出"，便可获得将近2041．9万元的净利润，约占公司净利润的28。5％。
　　
　　据了解，大连大商近两年也通过并购拥有自己物业的国有商场，经过硬件设施改造后，依靠大商的品牌号召力，把大量摊位租赁出去获得巨额利润。2005年大商股份的中期报告显示，其他业务利润为1.9亿元，较上年同期增加了4000万元，增长率为29.21％。其中，市场摊位出租利润为1.1亿元，占中期净利润的80％。同时，国美电器10日公布的今年一季度财报显示，场地出租费等收入超过2亿元，已接近其毛利润5.11798亿元的一半。
　　
　　无独有偶，日前，一场轰轰烈烈的全国性圈地竞赛正在两大IT卖场连锁巨头之间悄然展开。而其中的两大主角颐高数码和广州百脑汇扩张的最大共同特点就是自建物业。据悉，颐高数码从2003年就开始自己发展物业，今年即将开业的8家店都是自有物业。
　　
　　零售业在一线大城市的选址越来越困难，收购物业可以使得零售企业取得理想位置的长期使用权，而且还能获得巨大的场地出租费用，“一举两得"何乐而不为？

　　自建物业是柄双刃剑
　　
　　自建或者并购物业固然有着诸多优势，但是分析人士还是认为是把双刃剑，建议零售企业要慎重，根据自己实际情况量力而行，尤其是中小型企业。
　　
　　沃尔玛所有的店铺都是与深国投等几家合作伙伴联手开发，取得土地后自建物业，从建设到运营大约需要2到3年时间。比起家乐福通过与商圈中半成品的物业主合作，然后根据自身需求对物业进行改造来说，沃尔玛的开店速度显然慢许多。
　　
　　虽然这种“图一时之快"的操作模式也有诸多隐患。据了解，大卖场与业主签订的租赁合同惯例为10至20年，地产商前期多以牺牲利益的超低租金招揽家乐福，目的很明确，即做旺商圈。然而商圈一旦做旺，商业物业升值，地产商将会追求更大的级差地租，是否与家乐福们继续合作则很难预知。从这个角度看，沃尔玛与家乐福谁能笑到最后还是个未知数。
　　
　　关于商业地产的方式，无疑成了零售行业最为头疼和看重的一件事。是租还是买？抑或是自建？在商业地产发展成熟的国家，商业地产的开发一般都由专门的商业地产开发商来完成，零售企业通过租赁物业进行经营。而在国内，一部分地产商热衷于开发商铺出售以收回资金，却忽视了经营，结果导致诸多纠纷，例如著名的“万达商业地产诉案"。
　　
　　世界商业地产之父、美国KAMICO购物中心创始人库珀先生拥有全美600家购物中心。他曾经指出，对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者的结果是难以控制的，需要开发商投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。
　　
　　在商业地产市场无法提供有效供给的情况下，导致自建物业成为一部分企业选择的道路。但是，自己开发商业地产，对于大多数零售企业来说风险极大。零售行业的毛利率较低，很多企业根本没有钱能够自建物业。比如北京华联去年的销售额达到100多个亿，但利润也就1亿元左右，这点钱根本就不够去开发地产。

　　现实毕竟残酷。东方家园也曾经一度以自建店为主，商业房地产与连锁经营一体化，但占压资金巨大且建店周期较长，后来调整为自建与租赁店面并举。