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　　与浦西南京东路、南京西路、徐家汇等商圈相比，新上海商业城的人气仍有不足。今年，新上海商业城开发改造被列为浦东新区商业工作重点。管委会人士表示，商业城将逐渐转型为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商圈转型

　　“我们最近一直忙于商业城二次改造的相关事宜，一个重大项目正在讨论过程中，近期将会有新的节点出现。”上海新商业城管理委员会办公室（以下简称管委会）的工作人员在电话中说道，兴奋之情显露无遗。

　　今年年初，浦东新区政府将新上海商业城（以下简称商业城）二次开发改造定为今年浦东商业工作的重头戏。3年前，浦东新区就已未雨绸缪，为商业城的未来进行规划。时至今日，效果并不明显。此次的二次开发改造能否解决一度遭遇的尴尬呢？

　　困难中前行的改造

　　“九五”期间，商业城被定为上海八大市级商业中心之一，浦东是惟一的一家。当时的规划目标是，建成亚洲最大的商贸中心。作为上海零售商业发展的重点地区，政府在政策、融资和税收等方面给予了部分优惠，这为商业城的发展奠定了基础。

　　经过多年的发展，商业城在消费者心目中的形象怎样？调查结果显示，消费者对于商业城的印象主要还是“购物中心”，距离初始目标还有相当距离。

　　管委会贾女士表示，“这是由于目前商业城在业态结构上购物比重过高，缺少休闲娱乐内容导致的。二次开发主要是通过协调商业城中的各个单体业主，达到形态改造和业态调整的目标，逐步向集购物、餐饮、休闲、娱乐的综合性商圈转型。”综合性商圈的定位在2005年就已提出。

　　今年，商业城开发改造被列入浦东新区“十一五”规划的同时也成为本年工作的重中之重。“与其它新建项目相比，商业城是对现有布局进行改造，难度自然大于新建项目。工作中确实存在诸多困难，但我们会尽力克服，争取完成这一目标。”浦东新区经贸局有关人士表示。

　　作为一线工作者的管委会成员们对此深有感触。贾女士告诉记者，“由于商业城内业户众多，而管委会更多的职能是协调，在工作过程中困难比较多。”

　　1992年6月，商业城正式破土动工。该城位于浦东新区的中心地带，东至崂山东路，南沿张杨路，西临浦东南路，北到沈家弄路。占地面积14公顷，总投资约2.40亿元，是当时国内规模最大的商业设施项目。

　　现在，商业城中的第一八佰伴已家喻户晓，但与浦西南京东路、南京西路、徐家汇等商圈相比，商业城的人气还远远不够。专家分析道，原因之一是管委会是协调性机构而非政府职能机构，在工作中难以达到对各个单体业主统一规划，整体布局的目的。

　　对此，贾女士表示，“现在说商业城以前的开发不成功还为时尚早。现在，有的项目正在论证，有的通过论证正在实施中，而政府更多起到的是引导作用。”

　　据她介绍，现在管委会主要负责推动一些既有社会效益，也有经济效益的项目上马，从而防止恶性竞争。记者采访中了解到，在浦东，像商业城这样的政府下属中介机构还有两家，一家是浦东商业协调管理办公室（以前的网点办），一家是浦东新区商业联合会。

　　商业城发展缓慢的另一个因素是，现有建筑结构不适合商业规划。新上海商业城的18幢大楼就似一堵“围墙”，遮住了墙内的风景，也挡住了广大的顾客。远远望去，与其说这里是一个商业中心，不如说是办公楼群更为妥帖。

　　近日，连接第一八佰伴、新梅联合广场、远东大厦等大楼，总面积达3000平方米的新上海商业城西广场初步建成开放。西广场面向浦东南路，是商业城规划建设的三大主要入口之一。

　　此前，面积6000平方米、以举办促销展示活动为主的南广场（太平洋数码广场三期门前）已经投入使用。和南广场不同，西广场主打休闲，用以提升商业城综合环境。

　　家住乳山新村的陈女士告诉记者，“正大和第一八佰伴两家也办得不错，但是如果要买一些好的牌子还是选择去浦西，那里可以选择的店面比浦东多。”这并非个别现象，记者在采访中了解到，很多购物者保持着这样的心态。

　　贾女士表示，“商业城将继续扩充时代广场、八佰伴的高档品牌数量，未来的商业城将以一线高档品牌为导向，二线品牌为主体，三线品牌为补充，进一步集聚商业城的人气。”

　　浦东商业整体再升级

　　日前，浦东新区商业“十一五”规划正式出台。总体布局划分为1个中心商业圈（张杨路中心商业圈）、6个特色商业圈、6个分区商业中心和居住区商业中心四个层次。四层商圈是在原有三层商圈的基础上调整而来。

　　据了解，浦东开发开放以来，新增人口超过100万，房地产业也随着人气趋旺而一路看涨。大量外来人口置业浦东，形成了数以百计各具特色的生活社区。因此，对商业设施和商业网点的需求日益迫切。据此，“十五”期间，浦东确定了搭建中心商业区、现代商业社区、郊区四大重镇区的三层商圈，商业功能开发被定为浦东“一号工程”。

　　从三层商圈转变为四层商圈最大的亮点在于特色商圈的提出。未来五年，浦东将建设6个特色商圈：小陆家嘴中央商务和都市观光旅游区、花木行政文化商业区、新国际博览中心会展商贸区、机场物流区、世博会区域和主题公园区域。

　　业内人士指出，浦东首先要做的是留住本地的顾客，然后才是吸引浦西的顾客到浦东来购物。这就要依托浦东有特色的商业。而特色商圈提出的背后恰恰是浦东商业发展遭遇外部尴尬的现实。

　　数据显示，目前上海商业总体规模已经超量，人均商业面积达到2平方米，而国际通行标准在1.2平方米到1.5平方米之间。同时，上海商业同质性竞争特点鲜明，导致商业效应不明显。在整体环境趋于饱和的同时，一江之隔的浦西与浦东商业发展正激烈竞争着。

　　2005年，上海社会消费品零售总额为2973.0亿元，其中，浦东为414.99亿元，占比14%，而浦东去年的GDP总量约占全市的1/4。从中不难看出，浦东商业发展欠缺的事实。

　　此前，有专家总结了浦东商业发展存在的三方面问题。第一，商铺有效供给不足，居民购物不便，产生商业网点配套矛盾。第二，商业必备业态进驻难，浦东尤其沿江区域的居住小区，以中高档楼盘为主，商铺售价和租金较高，客观上抬高了菜场、大众化餐饮店、生鲜超市等必备业态的进驻门槛。第三，大超市挤压小商店，综合性大超市在浦东新区发展迅速，大型超市的超常发展往往导致周边便利型中小商业网点经营困难，影响社区商业的便民、利民程度。

　　浦东经贸局副局长陈中茂日前表示，“‘十一五’期间，浦东商业发展机遇与挑战并存。”浦东新区副区长康慧军表示，“浦东将力争用2至3年时间，完成新上海商业城二次开发改造，建成特色商业圈部分项目，初步形成总体布局构架；2010年前，建成张杨路市级商业中心、新国际博览中心会展商贸区、1至2个分区商业中心，提升小陆家嘴金融区商贸功能，把浦东建成上海现代商业的标志性地区。”