“长沙房地产市场的不确定因素很多，但当你和人们谈及未来的发展会给他们带来的变化时，你能切实感受到一种兴奋和喜悦。”长沙奥林匹克花园执行总经理骆宪炳在看到《长沙市国内贸易发展十一五规划》出台之后，发表的评论诗意十足。

　　日前，长沙提出将要构建5大区域商圈的新目标。消息一出，地产业界一片震动。

　　圈定新商圈

　　2006年1月，令长沙金信置业投资有限公司副总经理唐政斌期待近半年的传言终于得到证实——红星商圈成为政府层重点发展的区域商圈新目标之一。

　　事实上，从去年7月开始，长沙将出商圈新规划的传言就已在坊间传得沸沸扬扬。1月上旬，这一消息得到确认，长沙商务局组织编制的《长沙市国内贸易发展十一五规划》（以下简称《规划》）新近完成，即将送呈商务厅、国家商务部报批。

　　根据《规划》，到2010年，要将长沙建成辐射粤北、鄂南、赣西、川渝以东区域的现代化商贸物流中心城市，进入全国同级商业中心城市十强，并提出构建红星、高桥、星沙、大托、黎托5处区域商圈新目标。

　　“政策的利好将为区域地产的开发推波助澜，尤其是商业地产。”唐政斌说。“这些新商圈的界定，为开发商提供了更好的投资参考，也为购房投资者提供了价值前景分析的依据。”

　　而在长沙奥林匹克花园策划总监段怀权眼中，这些新商圈的界定是目前迅速扩张的地产板块的重要补充。

　　“可以说，一旦规划通过，将为长沙地产新区的发展确定名份。”段怀权戏谑。他分析说，现今长沙地产市场博弈的主战场以南城、东城以及河西为主，但在前期公布的长沙商业网点布局规划中，南城与东城商业中心的缺失，曾令不少地产业界人士表示疑惑。

　　而这次提出的五大新兴商圈规划则弥补了这一缺憾。从公布的目标来看，这五大新兴商圈均处于南城和东城的大范围之内，顺应了地产发展脉络。

　　引入新亮点

　　商圈的发展始终趋于规模化。

　　如果说，中心商圈是以“扎堆”的群体效应显示大商业规模，那么新兴商圈则以带有明显“航母”气质的独立区域商业中心夺过商业发展话语权，开展着资本与综合业态的大规模圈地，将商业的竞争由业态一路进化到资本的博弈棋盘前。

　　从这次规划来看，五大商圈的规划中，都将“航母”级别的区级商业中心作为发展目标。

　　大托商圈规划将以中信新城购物中心为代表，将商家结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心；黎托商圈与规划建设中的万国商业城、体育新城三足鼎立，构建商贸、文化、健身休闲、高档住宅为一体的新商业中心；高桥商圈在市场群基础上，正在兴建大型多功能购物中心（ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ）——上河街，计划发展成具有较大市场容量和较强辐射能力的新区商业中心的代表。

　　不仅仅是新兴城区的开疆拓土，在这次规划提出的区域商业目标的另一重点则是对于原有市场群的改版升级。步步高入驻红星商业广场，新一佳入驻金信·阳光在线，长沙奥林匹克花园酝酿大型商业项目，地产资本的频繁动作令原有的老市场群开始焕发新颜。

　　湖南省经济信息中心副主任唐宇文认为，新一轮商业建设项目以规模大、投资额高、投资主体多元化、多业态组合等特点，正推动着商业网络与格局的变化进程。

　　地产新格局

　　“城市的发展和扩容以商圈为中心。当下，规模开发所占的比例越来越大，尤其在城市周边成规模的开发力度正在逐年加大。”湖南商学院首席教授、博导柳思维先生分析说。

　　目前，长沙南部地区和东部地产住宅开发极为火爆，住区规模庞大。“仅红星井湾子周边就有30万居住人口。”唐政斌说。与住宅开发热烈相反的是，商业地产相对缓慢的发展态势。

　　红星商圈商业项目主要包括红星商业广场等系列市场，金信·阳光在线的住宅产品、橙子498街区以及ＢＯＢＯ天下城的商业产品。而高桥商圈项目也仅仅只有上河街区、南都·西街花园二期的社区商业、银港·水晶城和东方新城的社区商业街区。

　　“经历了南城和东城勃兴的住宅地产开发，接下来，将是商业地产开始崭露头角了。”唐政斌乐观地说。

　　从这次公布的规划中不难看出，在今后一年，首先发展的预计是红星、高桥以及星沙商圈。而首次亮相的大托商圈和黎托商圈拥有较大的发展空间，但由于目前这两大区域的产业与人流支撑仍存在一定缺失，应当为今后两三年的发展重心。

　　银港·水晶城营销总监解正认为，一方面商圈的界定为地产资本的投资明确了方向与目标，政策的利好将促使更多的地产开发商参与到城市新区的营造中去。另一方面，地产资本的大量涌入，尤其是住宅项目的风起云涌，也将为商圈的商业项目运营提供良好的人流和现金流。