房地产市场的调控似乎不能抑制商业地产的热度，全国各地购物中心、城市综合体或曰商业(生活)中心的建造你追我赶、遍地开花。有国际地产调查机构直言中国购物中心存“大跃进”隐忧，业内专家也指出各地城市综合体已经或将接近饱和是不争的事实。从国际趋势看，社区型购物中心已成新方向，因消费者逐渐厌倦了超大体量商业综合体内疲惫不堪的购物体验。但反方认为，在各区域发展不平衡的今天，中国购物中心仍有巨大发展空间。两种观点针锋相对、言之凿凿，难辨是非。

　　进入12月，有关购物中心的消息让人眼球直跳。

　　据《东方早报》报道，总建筑面积达48万平方米、“全球位于中心城区的最大购物中心”即将在上海诞生。一座形似巨型豪华邮轮的全业态商业综合体(shoppingmal)——上海月星环球商业中心宣布于明年8月正式开业，它将被精心打造成拥有“商业、旅游、文化”3大中心功能的“白金环球港”。

　　在北京，继世纪金源购物中心之后，总面积近30万平方米的北京第二大综合商业体卓展购物中心(原名华熙长安MALL)今年年底将开业。

　　在购物中心热潮中，万达集团始终是活跃的角色。有媒体这么高度评价：万达广场是中国商业地产知名品牌，截至2011年开业的万达广场达49个，是全国数量最多、规模最大、最具影响力的商业中心及生活中心。万达集团正在着手研究并计划开发第4代产品。其规模非常庞大，被赋予了更多的文化、旅游、观光内涵，为甩掉模仿者其运作方式具有更大的“不可复制性”。

　　但最近《福布斯》中文杂志揭秘万达的软肋，称其资金链暴露出很大问题，资产负债率太高，续航能力存疑。因自有资金仅为20%至30%，其余为银行融资。

　　与此同时，外资也跃跃欲试参与中国购物中心建造热潮。

　　12月5日，东南亚最大的房地产商嘉德置地称，该集团计划将其在中国内地的购物中心数目翻倍。嘉德置地目前在内地拥有56个购物中心，目标增至100个，但没有透露该扩张计划的时间表。

　　亚洲最大的商业企业——日本永旺集团宣布将在中国复制一个日本永旺。据《日本经济新闻》最近报道，日本永旺大举进入中国市场，将以中国为中心开拓亚洲市场，永旺在亚洲市场的业务量和收益规模将与日本国内相当。永旺计划从2014年开始每年在华新开购物中心数量达到20家左右，到2020年在华购物中心总数达到200家，总投资额将达到3000亿日元。

　　但国际地产机构的一份报告却给中国购物中心的“大跃进”大泼冷水。总部设在伦敦的国际知名商业地产代理机构莱坊，11月30日发布的一份题为《聚焦中国零售商业2011》的报告直言中国的购物中心建设存在贪大求多、难以消化的风险。报告称，“中国部分区域的零售物业(包括购物中心)已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。”

　　莱坊报告认为，中国购物中心存在相互攀比的现象。比如，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。而香港只有6个购物中心面积超过10万平方米，而且大部分都是分期开发的。

　　报告称，成都、天津和重庆等二线城市与一线城市相比，由于商场平均面积较大，而寻求商铺的零售品牌相对较少，因此闲置水平普遍要高一些。当地的一些零售物业开发商，对如何保持最优的购物中心业态组合缺乏经验，因此利用率也未能实现最大化。

　　另外，中国部分大城市的零售物业租赁市场或许也不如外界想象般火爆。以上海为例，去年南京路的商铺最高五六十元/平方米/天，今年涨到了七八十元/平方米/天。嘉里中心和很多国际大牌百货都谈不拢，包括美国第五大道，因为百货的出价和业主的期望值差距太大。

　　报告认为，中国的商业地产需要“养”，像嘉里或恒隆，理论上需要6年才能实现盈利。

　　报告分析众多开发商全力进军商业地产市场的原因：百货在商业综合体项目里面可以避很多税。另一个原因是土地增值预期。

　　正反方激辩购物中心到底热不热

　　中国人民大学商学院教授黄国雄在接受本报记者采访时称，中国购物中心热已经成为不争的事实。

　　他说，购物中心多方开发，多层发展，已造成总量饱和、结构失衡。2009年统计全国购物中心总面积达到1.3亿平方米，今天不下于1.5亿平方米，基本饱和，甚至超出当地市场承受能力。由于闲置面积不断扩大，进驻率不高，有商无市，中国购物中心总体效益在下降。

　　黄国雄建议，各地在编制城市发展规划时应调控总量、控制增量、调整存量、优化质量。要研究现有存量是否合理，大型商业设施过多过滥是否会冲击城市商业发展，影响社会就业，会否影响现有城市形象及未来城市发展。作为各类商业业态，无论购物中心还是百货、超市应该做实做细，做精做美。“楼不在高，店不在大，路不在宽，货不在多；有情则灵，有特则行，有客则旺，有信则兴。”

　　北京工商大学教授洪涛也赞同中国的购物中心“总体上基本饱和”。

　　他对本报记者称，中国的购物中心“已开业的貌似很火，但尚有大量在建或即将投资建设的。我们不能透支未来，现有购物中心未必能吸纳10年、20年之后才能达到的消费水平。”

　　中国目前的购物中心已经存在盲目求大，布局不合理，营运不规范，千店一面，导致“空壳”或“休眠”现象。一定商圈内商户资源毕竟有限，同质化的过度竞争必定导致人财物资源的浪费。对购物中心的建设，洪涛希望政府控制速度和规模，适当调整结构，加强科学布局，符合实际需要，不要一个模式。

　　第一零售网创始人丁利国也认为“中国购物中心肯定早已饱和”。他说，中国购物中心的建造速度已经超出了国人的消费增长和商户资源的成长，超过了商业所能吸纳的速度。

　　他分析指出，购物中心的主力店面是大卖场(超市)和家电连锁，但目前二者主要发展趋势是独立开店。其他业态无需如此大的面积、需求增速也不会如此快。至于百货，也宁愿选择成熟商圈，不会轻易进入新开业的购物中心。如果大的业态都无法吸纳，小商户如何填补？这必定造成土地等资源的浪费。

　　反方“大跃进”结论过于草率

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，不能轻易断言中国购物中心的所谓“大跃进”。他对记者表示，判断一个行业是否饱和，应从结构和数量两方面看。如果辩证分析研究，中国购物中心的发展实际不平衡，在有些城市和区域购物中心发展仍存在不足。

　　他说，中国购物中心产业资讯中心去年发布的年度报告表明，中国的购物中心在一二线城市局部放量过于集中，但另一些城市依然需求较旺。比如，一线城市的购物中心平均数为164家，二线城市平均30多家，三线城市仅8家，这说明一些城市放量过大，而一些城市仍有增长的潜力和空间，确实存在明显反差。“嘉德置地号称将在华建成100个购物中心，我们应该具体细看是在哪一个城市，所处区位，定位特征，去客观判断评估。万达最近开业的购物中心比过去品质有了明显的提升，嘉德置地每一处物业的经营效果均不错，指责全行业‘大跃进’有失公允，”郭增利说。

　　他指出，相反，应该看到，购物中心的区域性过热更多是政策“瘸腿”、城市规划不合理造成的。购物中心过于集中，与城市规划的脱节，包括投放的数量和结构，都或多或少存在关联。另一方面，一些地方政府引资招商方面观念还相对落伍。比如，有时同一个品牌原本在一个城市开三店就足够，结果邀请的商户多达30家。这就造成零售商与开发商无法达成一致，进行有效对接。

　　郭增利对各地购物中心“竞相攀比规模”的说法也提出保留意见。

　　他指出，媒体报道实际有误。一些城市商业中心并不等于就是购物中心，这个综合体内不仅包括商业，还有住宅、写字楼、酒店等，购物中心只是其中一部分。许多超出30万平方米的商业综合体，其中仅8万至10万平方米为购物中心。二三十万平方米级别的购物中心前些年较热，但目前15万平方米以上的已经越来越少。因为开发商已经变得更理智，发现合理的“体量”才能保证回报率。

　　洪涛也谈到，从长期看，应该说购物中心还是有进一步发展的空间，因为中国地区发展还不平衡。应根据不同区域制定不同的产业发展政策，发展购物中心必须与消费水平相适应。比如在经济发达、消费活跃地区，购物中心还应该加快发展。

　　记者注意到，嘉德置地最近的一份分析报告指出，中国目前约有2000个至3000个购物中心。假如中国要达到消费占国内生产总值(GDP)一半的目标，未来还需兴建1.5万个购物中心。

　　谁在为购物中心“添薪加火”

　　第一零售网创始人、资深零售专家丁利国在接受本报记者采访时谈到，中国购物中心“发烧”持续不退热，有两方面原因，开发商受巨大潜在利益驱动，而政府的助推也起到了关键作用。

　　他说，一方面政府拨出大块地段，并给以优惠商业地价，甚至零地价，主要是寄希望开发后带来税收、增加就业，丰富当地经济生活，改变区域面貌。而地产开发商所以仍热衷于圈地建设购物中心，是因为寄希望明年下半年开始地产市场再度回潮。至少目前看来，在房地产宏观调控下，商业综合用地(商业+商务)的供给仍然宽松。

　　丁利国介绍说，中国的购物中心已经逐渐演变成城市综合体，基本由3部分组成：住宅、商业(包括购物中心、餐饮娱乐等，再进一步延伸到文化旅游)和商务(包括写字楼、酒店、酒店式公寓等载体)。

　　综合体开发中，住宅、写字楼部分可以现房销售，而商业培育期较长，且商业地产的年回报率不会超过6%。这样，地产开发商们以购物中心、奥特莱斯、旅游文化等名义圈地，要求政府在规划面积内允许建设一定的住宅、写字楼和酒店项目，出售后换回部分投资，而商业部分只要保本即可，然后坐等地价升值。

　　中国人民大学商学院教授黄国雄分析指出，房地产商由于住宅市场受到打压，更多地转向商业地产，集中拿地，盲目乱上，发展商业综合体或购物中心；而政府则支持这种形象工程，鼓励做成规模、做大做洋，造成遍地开花，几百万人口的城市甚至都出现上百个购物中心和大型综合体。他认为这反映出一些地方在城市升级改造、改善市容环境方面存在的误区。实际上，参照世界城市经济发展趋势，在面临日益严峻的城市交通问题下，西方发达国家均开始以中小购物中心为主，社区型购物中心逐渐成为主流。

　　那么，为何外资企业，如日本永旺集团、嘉德置地等也纷纷宣布雄心勃勃的中国购物中心发展计划？丁利国认为，这是因为人民币资产相对更安全，而投资放在本土和欧美目前均存相对风险；另一方面，中国即将成为全球最大的零售市场，消费增长速度也最快，外资商业加快在华发展已然成为其题中应有之意。如果其现金流充足，自然考虑更多地投放中国市场。至少在他们看来，在中国进行中长期投资，先把商业建设起来，便可坐等地产不断升值。

　　他指出，各国商业零售企业战略不尽一致：亚洲开发商更偏好投资商业地产，欧美企业更谨慎。欧美零售巨头中，除了特易购、宜家等开始在华自建物业外，沃尔玛、家乐福等几乎从不考虑。

　　零售业态渐失“大而美”光环

　　消费者毫无例外地喜好超大型购物中心、一站式购物消费？第一零售网创始人丁利国认为“正好相反”。

　　他说，在一线城市，目前消费者转向以便利为主，大卖场已经渐渐失宠。在刚刚兴起时，大卖场在价格、商品种类齐全方面存在优势，但随着生活水平的提高，在大到几十万平方米的购物中心内消费体验并不好，已经不适应现代人快节奏的生活需求。值得注意的是，目前标准超市、生鲜超市在价格方面已经与大卖场慢慢接近。另一方面，网络店的兴起也在冲击实体店。

　　实际上，购物中心和大卖场“瘦身”已经成为新趋势。

　　去年12月媒体纷纷报道，沃尔玛在中国“复制”其拉美模式，在中国江西省50万人口的城市樟树新开一家“紧凑型超市”，这种超市比其原有的沃尔玛购物广场面积更小、设施更简陋，比如地面铺水泥，有的还不装空调，以最大限度降低经营成本。

　　中国连锁经营协会副秘书长杨青松在接受本报记者采访时曾谈到，在国内一级城市，大卖场、大型综合超市的发展面临越来越多的问题：物业租赁成本的高企，客户服务质量的下降。消费者越来越不满意购物环境的变“坏”：人多拥挤、嘈杂，结账等候时间过长等等。在顾客不断追求服务水平和商品质量的今天，“一站式购齐”虽然曾经是大卖场的一大“卖点”，但今天已经不是吸引消费者的一个主要因素了。

　　丁利国分析，经营大卖场的全球几大零售巨头都在尝试“瘦身”。比如沃尔玛，在其美国本土的优良商业地段物业成本越来越贵，尤其是来自英国的竞争对手、全球第三大零售企业的“特易购”在美国一些城市成功经营生鲜超市、冲击其自身地盘的情况下，沃尔玛早已经在加州等开辟新疆域，推出“中型超市”或者叫“小型卖场”，主要针对中产以上高收入人群，且在人口密度较大区域。